作者：乔妹
来源：米宅
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现在的市场，有个现象很值得说一说。
2024年最后一个月：
深圳，经过295轮竞价，华润中海联合体以185.12亿元拿下深圳宅地总价地王，创下深圳宅地出让历史最高总价纪录。
杭州，经过70轮竞价，萧山区地块以18亿元总价被拿下，刷新今年杭州最高溢价率纪录。
三亚，竞价1064轮，3家房企争夺，最终以161738万元最高报价诞生三亚土拍楼面价新地王。
成都，3宗土拍共收金约44.72亿元，溢价率都超过30%。
武汉，共出让30宗地块，全部成交，成交总价约210.93亿元。
北京，11月中海以153.32亿元总价拿下朝阳“巨无霸”地块，一年之内北京总价地王纪录二次刷新。
这些，都是发生在全国各地土拍现场的真实战况。
年末又是一波土地狂潮啊！
一个更加积极的信号是，这波土拍进场的开发商发生逆转，搏杀最凶的参拍主体出现了民营房企！
比如三亚那块争抢了1064轮的49亩住宅用地，被一家名为“海南亿和金盛实业有限公司”的民企以最高报价拿下。
再比如杭州那块争抢了70轮的萧山区地块，被海威置业和中天美好联合拿下，海威置业是杭州本土企业。
此外，南京、无锡、宁波等城市也都有民营房企积极进场抢地。
如今低沉的市场环境下，这是最具善意和正能量的一个信号了！
不知道你有没有留意，现在几乎所有动作都在顺应一个大趋势：
向优质城市核心改善靠拢。
现在的情况是，只要是热门一二线城市，只要是主城核心区地块，只要限制条件放开，只要房地价差给足，有利润空间，就一定会有房企激烈争抢！
为什么？
不拿地，很多城市公司就没业绩，没业绩就要面临降薪裁员，甚至就地解散。
不拿地，现金流就活不起来，就要面临亏损，更何谈利润。
但现在，无论是房地产大行情，还是具体城市的市场，亦或是房企的资金，都并非足够乐观、足够富裕。
所以优质城市核心区，就成了争抢的目标！
就拿成都来说，今年溢价成交的25块地里，有21块都在热门区域，都是压箱底儿的宝贝。
所以，大家看到，有些城市土地市场这么热闹，这么疯狂，但也仅限于部分地块。
大家也能看到，也有部分城市，去年连一块溢价成交的土地都没有，甚至一整年连一块地都没拍，惨淡如斯！
还有很重要的一点，全国包括一线城市在内的几乎所有城市，都取消了地价上限。
取消地价上限也就意味着取消新房限价，给开发商们留点利润，去鼓励它们拿好地，做好产品！
这不排除未来核心地段的品质改善盘价格会再上台阶。
为了配合这一土地策略的调整，各地也在积极放宽对住宅的限制。
比如：
多地取消了“7090”限制，放宽了赠送面积，提高了得房率；
多地陆续出台新规定，在建筑高度、户型设计、公共空间等方面提出了更高要求；
……
不管是产品还是价格，新规后的房子对当前市场都是很大的冲击！
未来，那些得房率过低的普通高层，注定是一点赢面都没有了！
特别是过去在7090政策下，大量存在的刚需小户型，将成为库存重灾区。
朋友们，赶紧看看你手里的房子，会不会被淘汰。
这些逐渐退出市场的房子，将彻底失去流动性，谁持有，谁的财富就会被冻结！
这个时候，肯定有人会说，房子已经严重过剩，不会再有机会了。
来看11月重点30城的库存情况：
如果你仔细看就会发现，不少城市的新房去化周期正在缩短。
还有二手房，虽然现在很多城市二手房挂牌量很高，比如重庆二手房挂牌30万套，沈阳20多万套，天津19万套等等。
但这些挂牌的二手房里，房龄15年以上的老破房就占了一大半！
根据七普数据，我国城镇人均住房面积已经达到38.6平，很接近所谓国际上流行的40平警戒线。
但标准商品住房人均面积还不到20平！
而且，不少城市2024年起已经在缩量供应土地了，具体情况，大家可以看下面这张图片。
即使是一些供地总数看起来很高的城市，供地主力很多也都集中在远郊，真正的中心城区土地供应也是微乎其微。
就比如我们上个月去考察的深圳：
龙华距离福田最近的深圳北站片区，现在还有房可看的主要就剩一个楼盘，位置比较偏，又被两条地铁轻轨夹在中间，价格接近6万。
龙华中心红山和上塘板块可看的房子也不多。
宝安碧海板块唯一在售新房，小户型已经卖完了，剩下的户型房源也不多了，价格接近8万。
南山中心也没啥可看的新房，有个项目只剩一套房，均价8万。
……
其实现在不少头部热点城市的核心区域很快就会无房可卖。
虽然，土地这个要素，平常咱们老百姓无法接触。
但是却能深刻的改变整个房地产，尤其是一个城市楼市的重点格局。
第一、通过控制土地出让数量可以改变全市楼市的供求状况。
比如深圳、上海、合肥等城市，之前的多轮行情，从根本上来说和城市住宅土地，尤其是主城土地的供应不足，有直接关系。
第二、通过出现溢价率极高的地王，短时间内点燃整个区域或城市的市场热度。
之前除了一线城市之外，几乎所有的二三线城市的市场热度，都是由地王引爆的。
所以，土地游戏，从根本上看就两点：
1、土地财政建配套，配套完善地价升。
2、土地出让控供需，供需失衡新房涨。
而现在，发生了变化。
开发商开始放弃赌新城、赌概念板块的拿地心态，宁愿在热门板块的热门地块中，任凭高溢价、利润被无限压缩，也要尽力将土地吃下。
但就是不愿意在现在价值不高的区域和地块上赌一把。
我们一直强调，买房的逻辑要紧盯开发商拿地趋势，他们才是最大的逐利者！
很现实的例子，那些在市场上行期买了远郊赌未来暴击的买家，现在基本都已经被套死，成了楼市风险转移链条上最后的接盘主体。
注意了朋友们，接下来：
一方面，高端市场和普通市场的价格差距会进一步扩大。
另一方面，一二线重点城市和中小城市的价格差距会进一步扩大。
而我们能做的，只有顺应趋势！
