马光远：“共有产权房”，你真的以为你占了便宜？

对于近日北京市推出的“共有产权房”管理办法征求意见稿，我已经在自己的公号“光远看经济”及其他媒体发表了看法。继征求意见稿之后，北京市相关部门又起草发布了《关于印发的通知》，进一步明确共有产权住房规划、设计、建设标准。

按照通知共有产权住房应按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设，全面实施装配式建造、全装修成品交房，执行绿色建筑二星级及以上标准，倡导“互联网+城市规划建设管理”的新理念。同时，按照智慧社区的理念，推广使用智能化建筑技术。全面推行三网融合，实现小区无线网络（WIFI）全覆盖。安装人脸识别系统，试点建造智能化小型公用仓库。强化社区自治功能，营造良好的社区交往空间，创造学习、健身、交流的宜居环境，将图书馆、健身馆、咖啡馆作为标准配置。等等。 这些细节透露出的信息是，“共有产权房”在小区标准上，基本不输给普通商品房。

在之前评论“共有产权房”的文章中，笔者论述的核心观点其实就两个：

第一，作为一种脱胎于以前自住房的政策性商品住房，其 从自住房变为“共产房”，最大的特点是政府把以前给予自住房的各种优惠政策，换算成自己的股份，事实上是侵占了保障性住房获得者的权益。 按照以前自住房的定价原则，自住房的定价低于周边商品房30%。参照自住房定价，则“共有产权房”的产权份额又是如何确定的？征求意见稿提出，“购房人产权份额，参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。” 什么意思？还是以“自住房”的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但你以前买的“自主房”是完全产权的，但在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但你得到的是一个只有70%产权的房子。也就是说，共有产权房的个人用同样的钱之前可以获得自住房的全部产权，但现在用这些钱只能获得70％的产权。 这意味着，在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。

第二， “共有产权房”在房屋质量方面还有一个弊端，无论是过去的经济适用房，还是自住房，凡是保障性住房，由于都实行微利的原则，开发商为了拓宽自己的盈利空间，一般会在房屋质量上偷工减料，这使得保障房的质量在大多情况下都低于普通商品房的质量。以前在北京买过经济适用房的人应该对此有刻骨铭心的记忆。小区和房屋品质的差异，直接导致的结果就是这些保障性住房的价格未来上涨的幅度远输于普通商品房。再加上自住房也好，还是现在的“共产房”，在转让等方面，又规定了很多限制性条件，这使得其在未来的转让价格上更是打了折扣。这意味着什么呢， 意味着你用可以购买普通商品房的钱，买了一个在房屋质量和未来升值空间方面明显比普通商品房差的房子。