好地网10月2日消息（研究员 何叶）9月22日南京挂8宗地块（其中6宗涉宅用地，2宗商办混合），总出让面积37.7万方，总建面85.8万方，总起价97亿元。好地研究院将对其中的六牌宗宅地进行详细解读，本次带来的是位于江宁区汤山街道泉都大街以北、天润路以西地块NO.2017G56地块。
地块位于江宁区汤山新城片区，东至天润路，南至泉都大街，西至上善路，北至纬九路。土地出让面积6.2万方，总建面9.3万方，容积率1.5，起始价为7.7亿，起始楼面价8275元/㎡，最高限价11.1亿，最高楼面价11930元/㎡。
需要注意的是，本地块须配建建筑面积不少于4700平方米的人才房（含租赁住房），建成后无偿移交区政府）；该地块装配式建筑面积的覆盖比例为100%，建筑单体预制率不低于30%，成品住房比例为100%。
出让地块指标
地块红线图
地块位置图
好地研究院针对江宁区汤山NO.2017G56地块，作出以下几点分析：
1、交通：靠近规划中地铁16号线万安站
地块距离地铁16号线万安站（规划）400m。
2、规划：汤山新城——温泉度假区核心组团
汤山新城雄卧于主城区东部，是南京主题功能区中的重点开发区域。
在功能定位方面，汤山新城是南京都市发展区内以旅游、休闲为特色的新城，是长三角及南京都市圈乡村休闲旅游度假的目的地，也是国家级温泉旅游度假区。
得益于周边景区的区位优势，该板块是旅游休闲弹性需求板块，板块内新房较少，竞争较低。虽然目前板块开发程度有限，各类配套设施相对不充裕，但作为南京重点开发的旅游片区，有一定的发展潜力。
汤山新城规划鸟瞰图
3、土地市场：周边区域自2012年起仅出让1宗涉宅用地
地块所在区域于2017年1月12成交1宗涉宅用地，竞得者为新城，出让面积2.7万方，成交总金额7.7亿元，成交楼面价14171元/㎡，溢价率为112.50%。
由于该地块达到了最高限价，最后是通过摇号方式决定竞得者。
4、新房市场：在售商品房项目少，不针对刚性需求
目前汤山板块已经有绿城、碧桂园等多家品牌房企先后入驻。
板块内在售项目价格在18000元/㎡-34000元/㎡，主要为别墅，并不针对刚需客户，主要还是以改善客户为主。
地块周边待加推楼盘2个，且均为尾盘，加推时间未知。区域总存量2.7万方，显性存量0。
地块周边楼盘密度较低，分布范围较大，周边项目基本为别墅，其中毛坯别墅价格在18000元/㎡左右，精装别墅价格在34000元/㎡左右。
地块容积率1.5适宜建设高层及小高层，与当前周边新房楼盘产品类型不同。因此择取周边对应类型项目为参考。南京周边句容板块的碧桂园凤凰城为低密度洋房，精装修小高层，101-125㎡，价格在13000元/㎡左右。
5、配套：周边教育配套相对完善，商业医疗配套有待提高
地块周边学区教育资源丰富，周边有3所小学、1所中学。其中较为优质的资源，包括汤山中学这种省级示范初中，汤山中心小学这种南京市“实验学校”。
地块周边医疗配套较为一般，仅有江苏省职工康复医院。
地块周边商业配套一般，虽有汤山百联奥特莱斯广场等大型商场，但小型商业设施较为不足。
附：地块航拍图
附：汤山新城部分城市地图
