行业前沿丨浴火重生，日本房地产的三十年

20世纪70年代的日本，用12%的经济增长率创造了日本经济增长的光辉历史，同时也开启了日本地价暴涨的疯狂时代，据统计，在地价涨幅最大的1988年，全国平均上涨了21.7%，其中三大都市圈上涨了43.8%，东京圈的涨幅更高达65.3%。盛极而衰，90年代的日本经济泡沫伴随着地产银行的破产而破裂，土地神话的破灭使日本经济陷入长达二十年的低迷，甚至出现五年的负增长。房价地价暴跌使居民资产大幅缩水，企业大面积破产倒闭，银行不良贷款持续增加引发整个经济的系统性风险。房地产业更是陷入低谷，房屋新开工持续下降，空置率逐年上升。日本房地产的发展速度比危机前放缓是不争的事实。

时间已然过去将近30年，从1990年至2016年，27年间日本年均GDP复合增长率只为0.7%；但我们不可忽视的是，自2011年开始，日本的经济似乎出现复苏的势头，2011-2016年，6年间的日本年均GDP复合增长率达到了1.78%。穿越了时间周期的日本房地产行业目前呈现出何种情景，在有可能的新的周期开始之时又扮演了怎样的角色呢？

链家研究院院长杨现领携数位研究员及新房事业部若干同事为了还原日本真实的房地产行业的真实图景亲赴日本实地考察一周，参观了三井、野村、旭化成等日本大型房地产企业及城市再生机构。图景已经渐渐清晰，三十年的经济增速放缓并没有造成房地产行业的衰退，相反，在这三十年里，日本房地产行业应对人口老龄化、少子化带来的挑战，针对房屋品质低、寿命短、流通性不强等问题，围绕住宅可循环利用，大力促进房屋流通、住宅再生，满足不同层次、不同群体的多样需求。本次链家研究院赴日本考察，看到不仅是大家传统理解的日本失去30年，而是经历经济破灭后日本重生与再生的30年。

宏观来看，日本房价保持平稳，租金回报合理，租赁行业得以快速发展，消费者选择方式更为多元化，日本房产市场格局较90年代之前发生了翻天覆地的变化。微观来看，日本房地产企业结合日本地产行业发展调整战略，从房地产危机中突围出来的企业更加注重企业的多元化发展，以典型的日本房产企业为代表的三井、三菱，其估值远超经济危机之前。政府层面采取积极的应对策略，通过税收、金融工具推动地产行业的重生。

从人口、经济、产业发展趋势上看，中国未来很有可能走类似日本的发展路径，今天的东京很有可能就是十年后的北京，也许这个趋势会来得更早一些。如何面对未来的人口老龄化、城市化进程放缓、“大城市病”，我们需要未雨绸缪、以邻为鉴。而日本地产行业在经济失去的30年如何发展？在“土地为王”观念为国民摒弃以后日本房产企业何去何从？老龄化的社会危机背后日本房地产公司战略及业务做出怎样的突破？日本房产企业在“失去的30年”里如何重生？这些答案将在链家研究院日本房地产调研纪要《再生的三十年》中为您分享。