当我们漫步在东京、纽约的街头，让我们感到这个城市活力的并不是鳞次栉比的摩天大楼，而是到处都有弯曲的车道、随时可以从主干道转进适宜慢行的街道、态度友善的小饭店、精致有特色的小店铺；这些城市没有具体的中心，而是有几个因商业、娱乐等不同功能聚集起来的区域让城市生活更加丰富。
这些现代的发达城市，早已走到存量改造的时期，鲜有大拆大建。“有机更新”是他们进行城市更新模式的核心方式。历史和现代互融共生，商业与街区生活毫不违和。最终，中国会和他们一样，“旧楼改造、存量提升”将成为主旋律。
上海也有几个这样的区域，大多集中在旧时的法租界。在这里，文化交叠，创意商业与历史质地并存交织，曾经是难堪的土地瓜分，今日却成为打造特色商圈的关键元素。
其中，位于武康路上的武康庭，体量不大，小巧精致，近十年来被频频报道。网红店换了一茬，去武康庭打卡的人群却丝毫没有减少。
武康庭的门庭若市并不是网红店的成就，而是身处于武康路这条百年马路特有的城市空间、建筑、历史人文所赋予的。同时，通过合理的规划和打造，武康庭成为旧时法租界工作生活娱乐的缩影，为武康路深厚的历史、人文记忆点睛，为这条百年马路的经济价值带来提升。
要理解武康路先要理解它所处的这个区域——法租界西区。法租界的西扩虽然是一段屈辱的扩张史，然而，这的确是上海当时非常重要、质量很高的一个区域。
1、法租界西区的范围
我们来看这张图，橘线勾勒的区域是20世纪初上海法租界西区大致范围。这是上海在1910年前后开始到1930年代后期，花了二十几年时间快速城市化建成的一个区域，主要范围在徐汇区，有四点多平方公里。
相对于公共租界而言，法租界西区是上海租界最晚形成的一个区域。因其最晚形成，法租界反倒可以从容地为它进行整体布局，寻找最合适的发展定位。
2、与西方“田园城市”理论一致
1900年前后，整个西方国家中上阶层开始反思他们的城市化，尤其工业化对城市带来的问题，探讨了理想的城市生活方式和理想的城市生活方式需要的城市模型。在英国社会活动家霍华德著名的《明日的田园城市》一书中，他称之为“田园城市”的一种兼有城市和乡村优点的理想城市即诞生于那时。这个田园城市理论在西方还没有来得及建造，却在远东的经济中心成型了。
这个理念，简单的来说，就是
在这些重要的社区，生活工作在这里的人，既能很容易享受到城市资源和其他的公共设施，并且在他的居住环境里仍然能够体会到田园的自然环境氛围。
要把城市、人工、自然结合在一起，这其实是一个很奢侈的想法。
法租界西区的城市化思路与当时欧美城市建设和改造的新理念是一致的，尽管还不能确定他们之间存在直接关系。
我们至今仍能看到法租界西区强烈的田园特征。
沿路的洋房绝非整齐划一，屋舍的前庭有温馨的小花园。搭建竹篱笆围墙，虽与主体建筑纯正的，非常考究的外观和室内作法有很大反差，但其意图是追求人在自然、人在花园之中的氛围。
1、武康路的由来
1907年，法租界市政当局将原来南阳公学监院福开森开辟的一条土路稍加拓宽，铺上煤渣屑后正式命名为“福开森路”。
1914年，法租界向西第3次扩张，福开森路被划入法新租界（即法租界西区）。新租界重新规划道路系统，将原来的福开森路分为三段：东段改成巨泼来斯路，南段改为姚主教路，中段保留了福开森路的原名。1943年，上述三段道路分别改名为安福路、天平路、武康路。
这一次变化赋予了武康路新的生机。它被划入高档住宅区。法租界市政当局为打造宜居社区，对这些区域精心规划，进行整顿与美化，从建筑样式、业态类型、摊贩管理、垃圾清理甚至行道树栽种和间距等都有科学细致的规定。
2、武康路的城市空间特征
武康路全长1183米，宽13-16米，是上海第一条国家历史文化名街。
我们来看道路地图。
南北走向的武康路，在该区域的城市空间和路网结构中起着鱼骨中轴的作用，与整个区域和相连道路的融合度很高，且道路线形自然弯曲，自身特色也很明显。
整个区域风貌既有多样性的特点，也呈现出明显的整体统一。多样性主要体现在沿线花园洋房形式各异，细节造法各不相同。整体统一感来自三个方面：
3、
上海近代建筑博物馆
散步在武康路，会发现这里每一栋建筑几乎都挂着“历史建筑”的牌子，老洋房密度之高在上海首屈一指。从1912年到1998年，每个时期都留下了具有代表性的建筑，上海滩当时许多著名的建筑师在这条路上留下了风格迥异的不朽作品，堪称上海近代建筑博物馆。
沿线的建筑样式大致分为四类：西班牙住宅样式，英国乡村别墅式，装饰艺术派与现代史和法国文艺复兴样式。
西班牙式住宅
武康路40弄1号：
民国第一任内阁总理唐绍仪故居
英国乡村别墅式住宅
武康路99号：正广和洋行大班故居
装饰艺术派
武康路393号：同盟会创始人之一黄兴故居
老建筑在材料上，主要使用清水砖、水泥拉毛粉刷、假石饰面和粘石四类。这四类材质都能看出自然之感和肌理，能给人真实感。
4、简版中国近代史
比起建筑，武康路上曾经住过的人，发生过的故事，才是这条路上最具有魅力的地方。
许多政治、文化、商业界名流，耳熟能详的艺术家、教授、学者和医生，诸如巴金等人曾在这里居住。
他们的过去给武康路赋予厚重的人文气质，使这条马路在百年后的今天依然成为会晤文化名人、探索人文与创作、追忆欧陆风情的“文化沙龙”。
5、近代上海城市的代表性社区
新潮的城市生活方式和文化氛围是武康路区域的基本特征。
这里的花园洋房不仅仅只有居住功能，同时还有文化、科研、医疗和宗教机构利用这些建筑作为办公场所。这些机构散落在武康路沿线，但又不影响区域内的幽静氛围。
同时，武康路居民的身份和文化背景基本相似，大多拥有海外留学背景，使得这片区域是新城市生活方式最集中的地方。这里的生活方式几乎是与当时西方同步的。
整个区域兼有花园和城市的氛围；既有生活幽静和距离不远的商业繁华，也有文化和宗教等城市生活应有的氛围；可以方便地利用汽车，也可以选择步行；由于功能综合，许多人居住和工作场所间的距离不远。可以说，武康路在
在城市空间方面实现了自然环境与城市性之间的权衡和互补。
随着上海1991年开始全面的大的建设开发，城市面貌日新月异。有些地区虽然没有很大的破坏，但是破败的感觉越来越明显，武康路就是其一。原先的洋房由于生活场景的改变而变得落魄，工业化出品不美观的装饰破坏着整体的道路风貌。
2007年，武康路被选为全市首个风貌保护的试点街道，开始了保护规划和保护性整治实施的三年行动。
1、恢复20世纪初期的风貌
武康路规划定位于历史风貌保护区，首先要做的就是摒弃置换、动迁等大动作，取而代之的是做保护性的政治。
对于老建筑的样式，以恢复1930年左右时期的风貌为目标。包括街道空间节点弄堂口的改造、重建竹篱笆围墙，恢复建筑的门头等等，极力反映当年的特色。
2、动员居民共同参与规划，增强社区功能
武康路在规划过程中，经常会有居民座谈会，以期得到新的想法，使街区在还原过去的样式时，尽可能提高居住在老洋房里的居民的生活舒适度。包括照明的添加点、门禁的安装位置等，使老洋房适应现代化的生活方式。
另外，为了增强社区功能，保护区除了保护也会改造和添加。为了社区居民的生活，会适当增加一些公共设施的区域。
3、
在历史街区适当地“嵌入”商业
历史街区如何引入商业，在激发街区活力而又不侵蚀历史风貌，一直是争论的话题。武康路在2010年上海世博会后，进驻了各类商业，后来均得到认可。总体来说，这些商业做到了两个关键点：
这样的适当嵌入商业，丰富了武康路的内涵，使漫步在武康路的人们，不仅可以欣赏名人故居，也有有趣的商业可逛。
1、武康庭的前身
武康庭（Ferguson Lane）由武康路374号、376号、378号三条弄堂串联而成，形成ㄇ字型的巷弄。
376号原是
民国时期外交官郭泰祺的府邸。这是一栋法国文艺复兴样式的建筑。沿街立面规整对称，外立面是采用英式清红砖，暖红色，表面光滑。
后面白色五层楼房建于上世纪70年代，原为上海仪表局办公楼。
378号在上世纪40年代是贝祖诒（建筑大师贝聿铭之父）府邸。上世纪90年代中叶，有关部门将楼拆除，盖建房地宾馆。
2005年，香港康世公司重新规划翻新“武康庭”。
2、武康庭的规划
武康庭的美妙之处在于它是由三幢不同时代建造，具有不同风格的建筑组成。在保留原有历史文化底蕴的基础上，注入了新的活力，引进办公、零售和餐饮等业态，形成了一个和谐的园区。
武康庭内庭院
整个项目分两期施工。一期武康庭376号2700平米定位精品商业区，以现代化的装饰艺术风格艺术为主。二期武康庭378号4000平米，对已经成功的一期进行扩张，进一步包含了毗邻的房地酒店，着重打造两处物业合并中原有社区的结构和弄堂的肌理的打造。
武康庭内庭院
最后呈现在人们面前的武康庭体量虽不大，但道路交错，营造出有趣别致的空间。这里有商业、有私人住宅、有办公，好像一个微缩版的武康路，生活工作娱乐在这里互不干扰，而又紧密结合。
入口处分别由三条不同的弄堂组成，任意选一条进入，最后都可以在弄堂深处的庭院汇聚。游人在里弄老洋房里穿梭，左右两边的建筑景观新旧交错，多家店铺隐于其中。
在庭院的露天座小憩，身边是风格独特的雕塑艺术品，红墙外攀爬着常春藤，宛如置身于欧洲。
3、以文化和艺术定位引进业态
可以说，武康庭是武康路的精华区域，它有建筑、有历史、有文化底蕴。在引进业态的时候，也是按照武康路曾经“最新潮生活方式聚集地”的定位来考量的。
376号的老洋房里驻进了画廊、花店、设计师店、买手店和葡萄酒吧。
改造后的原上海仪表局办公楼，在地下室开设了一家精品服装店和一家美容会所。一楼是获奖餐厅和网红咖啡店，楼上四层进驻了一批文化创意、艺术设计、建筑设计、广告传媒类创意企业。
378号共有八层，一楼二楼设为餐厅和咖啡店，八楼有顶层露台餐厅，其余皆为办公场所。
狮语画廊
狮语画廊是武康庭占地面积最大的商业空间，在374和376号两处都有展厅。
狮语画廊与武康庭的业主合作，在庭院的室外公共区域、建筑大堂以及办公空间展示艺术作品。
位于376号老洋房内的展厅。结合空间的特质的布展，木地板、拱形墙等洋房的特质营造出独特的艺术特质。
CHLOE CHEN
台湾时装设计师Chloe Chen在376号一楼开设的一家家居生活方式店。
店铺的设计结合了老房子的结构，打造了儿童房、起居室和厨房三个空间。散落在三个房间的衣物饰品和配件，混搭古朴的木质家具，给老房子带来了灵气。
% Arabica
隐在武康庭弄堂最深处的网红咖啡店%Arabica。店铺小巧精致，室内大约可容纳20人，室外大大的“%”白色Logo铺在一片绿植上，配以木质长凳，清新文艺。
室内的设计以简洁的白色为主色调，搭配原木色的长凳。 墙上装饰着金属世界地图，非常有设计感。
Azul Tapas & Lounge
位于378号的顶层。三角屋顶给室内空间带来别样的味道，外摆的大钟、厚重的原木营造出中世纪欧洲的小木屋的氛围。
外摆的露台设置成沙发座，在旧时法租界的露台享用食物，优雅、浪漫与惬意的生活情调扑面而来。
武康庭的成功改造，是多种因素的结合：
1、地理位置优异。武康庭位于武康路靠近淮海中路段。这里是上海少数五条马路交汇（淮海路、兴国路、武康路、余庆路、天平路）的地方。地铁交通大学站步行到武康庭仅10分钟左右。
2、历史元素与现代元素完美结合。武康庭内的建筑有1920年代的欧式洋房，有1970年代的办公楼还有2005年改建的建筑。不同时期的建筑与最新潮的商业在这里混搭，体现了上海的海派兼容并包、海派融合的精神。
3、武康庭内保留曾经的大树。绿树成荫的弄堂里，生活、工作、娱乐兼而有之，还原的是上世纪初的生活场景。
4、在不影响武康路风貌的前提下改造楼房庭院。武康庭最大的特色是与武康路的有机更新保持一致，而非把老建筑一并拆除；尽可能在提高居住者生活环境的情况下，进行改造，与武康路的城市风貌融为一体。
5、带有庭院、露台及阳台的用餐空间。武康庭充分利用建筑的空间，打造惬意优雅的休憩环境，这也是网红餐厅相继入驻，人们趋之若鹜的原因之一。
6、零售、餐饮、商业混合。这是武康庭被称为是武康路的“浓缩”最主要的原因，因为它还原了武康路过去的生活方式，是当时人们对于田园城市的梦想实践地。
要理解武康庭的热闹，或可通过它的客群得知。武康庭的客群有三类人：生活在这个城市的中外籍人士和游客。
当前，核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新成为城市发展的新增长点。其中，存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。上海的武康路是历史风貌保护区的经典案例，武康庭这个小体量空间的改造，也值得类似区域改造借鉴。
参考资料
沙永杰、纪燕、钱宗灏《上海武康路：风貌保护道路的历史研究与保护规划探索》
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作者简介：邹毅，领易咨询总经理（WeChat：brian378183884)，欢迎交流。领易咨询专注于专注于文化、旅游、商业和房地产、文旅小镇策划咨询、旅游目的地战略咨询、产业小镇咨询、城市更新战略咨询、大型企业集团战略咨询等。
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