如何看待国家“517”系列房地产政策︱重阳问答

重阳投资 · 公众号 · · 2024-05-24 15:12

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Q：请问重阳投资，如何看待国家“517”系列房地产政策？

A：5月17日，央行等多部委打出一系列房地产政策组合拳。在需求端，下调个人住房公积金贷款利率、取消商业住房贷款利率下限、下调住房贷款最低首付比例。在供给端，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

理解新一轮房地产政策，首先要厘清当前房地产市场面临的主要矛盾。在我们看来，当前房地产市场面临的最迫切问题是商品房销售缓慢，开发商库存过高。根据国家统计局数据，4月末全国商品房待售面积7.46亿平，已经高于2016年初的上轮高点。其中，商品住宅的待售面积3.91亿平，略低于前期高点，但考虑到当前销售已经大幅放缓，目前商品住宅的去化月份也刷新了历史新高。开发商手中的存量房屋无法售出，资金周转困难，就会影响到已售未结房屋的施工和交付，也就是影响保交楼的进展，从而进一步打击居民的购房信心。

面对这些问题，4月末政治局会议不仅强调“切实做好保交房工作，保障购房人合法权益”，还进一步提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，从去库存的角度上化解房地产市场风险。需求侧来看，当前居民收入增长预期偏弱，进一步加杠杆的意愿可能不高，因此房贷利率是最大的抓手。考虑到多地此前已经普遍提高了公积金贷款额度，这意味着在低线城市，大部分家庭的购房贷款需求都可以由公积金贷款得到满足。央行此次将首套房公积金贷款利率大幅下调25bp至2.85%，是降低购房成本的重要手段。在商业按揭贷款方面，央行也取消了贷款利率下限，从媒体报道来看多个城市商贷利率的下调幅度达到了30bp，首套房贷利率已经降至3.55%。供给侧来看，保障性住房再贷款最大的意义在于对开发商提供流动性支持。开发商现金流状况改善，才能够保证在建项目的续建，更好的完成保交楼这个政治任务。

从更大的角度看，我们认为需要高度重视此次一揽子政策的信号意义。中央首次提出“深刻认识房地产工作的人民性、政治性”，标志着稳地产政策的意义已经从经济层面上升到了政治层面。在房地产市场回到稳定健康发展的轨道之前，政策有望持续加码。

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