全国城市更新工作步入快车道。2025年1月20日，全国城市更新工作部署视频会议在京召开。会议强调，要进一步认识实施城市更新对于城市发展模式转型、助力经济高质量发展、满足人民群众需要的重大意义，坚持目标导向和问题导向，有力有序有效推进城市更新重点任务。
值此之际，中国城市规划学会特推出“城市更新大家谈”栏目，组织专家学者撰文，从城市更新的价值、目标、规划、制度和财务等关键领域，以通俗易懂的方式解读城市更新的内涵与实践路径，助力社会各界提升认知水平，推动城市高质量发展。
中国城市规划学会城市更新分会委员，华中科技大学建筑与城市规划学院教授
随着城市更新国家战略的实施，全国城市更新工作进入了全面部署、大力推进阶段。但对于什么是可行和有效的城市更新，目前学界、业界和政府部门仍缺乏全面、准确的理解。现实中，
如何做到城市更新项目或更新单元的财务平衡？城市更新如何做到既有“面子”又有“里子”？
企业有收益，街道、社区和老百姓得到实惠，这是大家非常关心和困惑的问题。如何解决？不妨从以下方面做些思考和突破。
现在政府部门和企业都比较重视城市更新的环境提升，不仅基础设施和公共设施的标准很高，环境的整洁度和艺术性也很强。但往往由于前期产业策划和产业导入做得不够，运营团队没有提期介入，导致更新后的物业和街区难以立即运营，断了人气和“烟火气”，甚至原有的在地经济和社区活力也搞没有了，城市更新难以持续。
究其原因，现在城市更新项目或更新单元的实施主体一般是国有企业（区平台公司）做一级开发（土地）和二级开发（建设），城市更新的三级开发（物业运营）既非国企的传统业务，也非国企的业务长项，所以重视不够，财务测算上也不够关注，有时甚至先把项目建设完成后再考虑项目招商。
其实，
城市更新与传统地产开发一个最大的不同点是：城市更新是通过产业导入与产业运营去激活存量空间的价值，要在后期产业运营中部分收回建设投入和物业收益。
由于房地产市场低迷和空间资产价格持续下降，现在城市更新项目已很难做到一、二级开发平衡，必须把三级运营作为收益重点进行考虑。因此，寻找有市场经验的民营企业作为城市合伙人参与到城市更新中来，以产业运营为主确定城市更新方案是“做实做好”城市更新一个较为可行和有效的办法，这也就是通常所说的
“城市更新内容为王”
。空间只是产业内容的一个载体，物质更新是城市更新的手段，而不是目标。
中国城镇化发展由增量开发转向存量更新进程正值世界经济形态由工业经济向服务业经济和消费经济转变，同时空间经济学开始从以空间生产为中心转向以空间消费为中心。因此，
城市更新需要构建空间交易与消费视角下符合其经济行为规律的新的理论与方法范式。
目前，大部分城市更新项目或更新单元都是国企平台公司以EPC的方式建设实施，城市更新的空间方案和财务方案大多以存量土地和房屋等空间资产作为投资托底，以工程建设作为营收目标，沿用的仍然是地产开发的思维逻辑。在消费经济背景下，城市空间本质上可以看作是“一组产权关系的集合”。
城市更新应该重视空间背后的空间交易与空间消费行为，
充分利用城市规划作为公共平台将投资人、策划人、物业方、运营方、管理方等方面的资本、资源、知识和经验等纳入到城市更新过程中，通过规划平台使城市更新相关利益人和参与者产生充分的沟通、互动与合作，设计交易规则，降低交易成本，达成行动一致与利益共享。
因此，一个好的城市更新项目不是一个简单的EPC工程，应该是
“投资-设计施工一体化-运营”（F+EPC+O）全链条的产业与财务闭环。
实际操作中应该运营前置，也即是“0+F+EPC”，在项目开工建设之前已大部分敲定产业与物业运营的主体及财务条件，在此基础上保证投资回收周期心中有数，如此，作为设计施工一体化的EPC环节就变成了“命题作文”，非常有针对性，会大大提高项目工程效益与空间价值。因此，
城市更新的底层逻辑应由地产开发的以空间生产为中心转向以空间消费为中心，打磨一个好的空间消费方案，在空间消费中寻求收益和创造价值。
为什么我们现在用消费经济学的价值共创理论来建构城市更新的底层逻辑，是因为无论是空间生产理论还是租差理论，在空间资产价格不断下降的背景下无法解释城市更新的动力来源问题与价值创造逻辑，即使有空间资产作为投资托底也无法保证城市更新项目能够取得财务平衡。
价值共创视角下，城市更新是政府与市场合作、空间生产者与空间消费者互动、空间与产业融合，通过城市更新“投、建、运、管”全过程激活存量空间价值，创造价值和分享价值的过程。
从投资的角度看，不论是国有资本还是社会资本，其对城市更新项目的投资分析不仅着眼于闲置土地和房屋等存量空间的资产价值，也十分看重该项目导入的产业、业态的成长性以及是否能够产生可持续的现金流。由于现在房地产市场低迷，大量写字楼和住宅空置，城市更新的“二房东”模式已很难做到成本-收益平衡；相反，通过挖掘项目的在地性和独特价值，导入研发、创意、艺术设计、小型制造、文化旅游和商业等生产性服务业和生活性服务业，既能为项目带来租金收益也能给地方提供就业岗位为项目引流。投资方、建设方与产业运营方、管理方等通过“共营”的方式将物业租金与产业营收绑定，通过多元价值共创获取投资收益。因此，城市更新的投资对象不仅是投存量空间，更是投产业、投运营、投团队，投资分析的收益逻辑发生了根本性转变；接下来从项目建设的角度看，运营方的产业与业态策划要前置到规划方案阶段，通过挖掘存量空间的在地价值与在地文化激活空间，导入人流，通过人的活动输出某种 “消费内容”。因此，城市更新中存量空间作为空间内容的载体，其空间方案往往是由“内容倒推业态、由业态推演形态”。城市更新规划是从研究人开始的，原住民、租户、业主、商户、创业者、游客、消费者等等。人群画像决定了消费画像，消费画像决定了场景画像。
城市更新应遵循消费经济学逻辑以及顺应人的行为选择的变化。
城市更新的整体形态是空间与产业内容相互适配的结果，也即空间生产与空间消费的一体化造就了城市更新的整体面貌。在此，城市更新空间营造的关键在于空间要有足够的多样性、在地性和可变性。城市空间能够包容产业、业态的迭代和升级，也即
“柔性空间”的生长。
在国家决策层面，城市更新可以理解为后城镇时代中央政府提振经济、创造就业、改善民生的一项重大举措。因此，城市更新肯定不是一次大规模的空间再生产或者变相的房地产开发，而是
通过存量空间的功能提升和环境改善促进空间消费和存量去化。
现在，大部分地方的城市更新事务市政府只负责计划、规划和政策供给，而将城市更新的实施任务下放到区政府及政府平台公司，实际业务则进一步下沉到街道和社区，反映了消费经济背景下经济、产业和治理下沉，以社区为依托生产性服务业和生活性服务业一体化催生新的服务业态和消费场景，产业“微中心”和生活“微中心”逐步融合的趋势和特征。从地方经济和社会治理的角度来看，好的城市更新项目可以激活街道和社区空间资源、文化资源和社会资源，通过资本、人才、智力的输入提振社区经济、提升基层治理能力。
因此，在城市更新管理环节，有效的项目管理要和社区治理结合起来，将企业收益目标与社区经济和就业相统筹，通过激活经济和惠及民生创造多元社会价值，形成企业与街道、社区及社群的良性合作，为城市更新的可持续和长周期运营奠定基础。
从“投、建、运、管”的全过程、全链条理解城市更新，
盘地、盘房、盘文化、盘治理、盘民生，发现在地价值，创造在地价值是认识和做好城市更新工作的关键。
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学术报告 | 洪亮平：价值共创——城市更新的价值逻辑
