楼市即将发生什么？连万科都这样了……

刘晓博说楼市 · 公众号 · 财经 · 2017-09-07 17:56

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今天（9月7日）的楼市，有两个大消息：

1、有研究机构统计，今年前8个月，中国300个城市的土地出让金达到了2.2万亿元，同比增长了34%。

2、据“国际金融报”报道，万科的资产负债率已创历史新高，举债发展的步伐明显加快；同时，它的流动比率创下1993年以来新低，偿还负债能力变弱。

其实，这两条消息基本上说了同一件事情：开发商在积极拿地，连万科这种稳健的企业都不例外。

根据半年报，万科的资产负债率达到了82.66%，为上市以来新高。其中流动负债达到了6761亿元，总负债达到了7681亿元。

而在2014年年报里，万科的负债率是77.2%，总负债是3925亿元。短短两年半，万科的总负债就接近于翻倍。

“国际金融报”的结论是：自郁亮接手万科董事会主席两个多月以来，万科已悄然发生巨变。

的确如此，从新闻里我们都能感觉到这种变化。特别是万科股权之争接近尾声，宝能和王石出局基本确定以来，万科的大并购一单接一单。7月，万科在广州砸下551亿元，收购了包含多幅广州核心区地块的“广信资产包”；随后，又牵头大手笔收购了新加坡著名的物流地产企业普洛斯(GLP)，涉及总金额达到116亿美元。

这两笔大收购，意味着万科的“郁亮时代”正式到来。

那么问题来了：郁亮历来以温和、理性的形象示人，他怎么会用“大收购”的方式开局？

我猜，原因不外乎：由于股权之争，万科过去一年多有点“野渡无人舟自横”的状态，拿地力度不够。这种局面如果不改变，万科将缺乏发展后劲。

事实上，即便万科如此卖力气拿地，今年前8个月仍然相对落后。

上面是“克尔瑞”统计的今年前8个月新增土地前三十名开发商的情况，可以看出来，万科在新增土地“价值”上只位居第四，新增土地“建筑面积”上只位居第五。

换句话说，郁亮这么激进“创出历史新高”地拿地，仍然远远不如碧桂园、恒大和融创中国。

“克尔瑞”的数据还显示，“前三十”房企今年1到8月拿地的“建筑面积”已经相当于去年的90%，“价值”（支出的地价）已经相当于去年全年。

也就是说，越是大房企越是激进！

我此前曾在文章里说，开发商正在和调控政策展开“十万亿元级别”的大对赌。

开发商从拿地到建成房子销售，一般是3年左右的周期。也就是说，开发商不相信这轮调控能延续超过3年。而且坚信：3年后房价“没有最高、只有更高”。

现在，显然连万科也是这样想的。否则，负债率不可能创出历史新高。

而另一方面，随着10月中旬重要会议的临近，各种调控政策正在加码。最新的动向是：湖北省国资委要求国有房企加快销售、回笼资金、停止增资；在深圳等城市，正在严查消费贷流入楼市。

这两种趋势矛盾吗？看似矛盾，又可以解释得通——如果你把新一轮调控措施，理解为短期措施的话！

诡异的中国楼市！