很残酷的一个现状，350万总价的新房，今年将彻底消失在金色中环。
这条成华区境内的中环线，北起升仙湖，南抵东客站，中间串联昭觉寺、二八、理工大、槐树店、崔家店，算是成华区所有的家底。
你看，成华走的，和我们上一篇聊的青羊区「
踩盘笔记|400-500万，青羊潜藏的“危”与“机”
」，是两条路子。
核心配套、路网建设、投资力度，一直在向中环线沿线倾斜，一方面是城市形态决定的，毕竟出了三环就快到龙泉了，也是二环线方向无地可供倒逼出来的。
金色中环沿线商业配比最高
去年，中环天宸一批次、越秀天悦云萃二期、蜀道翰林府或多或少，在350万以内还能够到。
今年不管是老盘推新，还是首开新盘，都会逐步腾换到350万以上，新盘市场在去年复苏以后，整体供应扩大不假，购买难度陡增也是事实。
这个很好理解，现在产品迭代，成华吃的是第一口螃蟹，入户光厅，120%得房率，或者独立入户、全景舱，都是空间尺度砸出来的。
关键是成华区容积率控制并不严格，二八不光有2.0容积的中环臻邸，也有华润中环天宸这种3.0，甚至光悦居这种4.0容积的三高选手。
所以整个2024年，很多人都在看成华，与其说是新产品酒香不怕巷子深，不如说是高容积给了开发商腾挪空间，做了一些总价偏低的初改项目。
在定容这件事上，一般而言，越核心的位置，容积往往是偏高的，比如天西的招商，我看从来没把低容低密放到宣传页上。
因为这个位置本身是片区核心，和以后的商业都是门挨门，不可能给你容积做到2.0以内，要买低容低密，只有朝位置更偏僻的阅天府看。
二八也一样，中环线沿线项目，包括中环天序、光悦居、东宸锦悦府、格林柏悦云庭等等，就没有一个容积低于2.0的。
商业、交通、产业规划最好的地方，基本都是2.5甚至3.0容积，主要为居住板块，位置更外围的崔槐方向或二八外围，基本都是2.0容积。
但是今年成华区包括二八在内，拟出让的宗地，大部分都是2.0左右了，最高也就2.5左右，再叠加现阶段楼面地价，以及迭代新产品的内卷环境，只可能做高端。
这种把高容积产品放中心，低容积产品放外围的做法，一箭三雕：
1、前期容积做高，产品走量，聚集人气，以此来带动配套成熟，高容积可以做初改产品，压低总价，吸引足够多吃螃蟹的第一代居民。
2、外围区域做低容高品质豪宅项目，平抑掉地段带来的弱势，用产品来吸引一部分高净值客群，一般还会整点人造景观，比如公园绿地之类的，方便叠拼类产品落地。
3、反映到市场上，核心区有天然的地段配套优势，总价还低一个身位不愁卖，周边都是板式低密结构的新产品，也有说服力，整个片区房价/地价就都托举起来了。
我举几个案例来证明：
1、锦江区早期的华熙528，可以说商业、交通、医疗教育，全部配套都拉爆了，没有任何硬伤，但是你看它的产品，大多数放现在都是刚需标准。
往外面走，林家坝和驸马板块就全部都是纯居低密产品，甚至是叠拼，商业一直到现在都还没成熟。
2、高新区的招商大魔方、誉峰、中海城南一号这些楼盘够高端了吧，但其实他们都是塔楼或板塔结构的高容积率产品，核心卖点也不在低密低容。
但远达天宸名邸，这种高新区外围区域项目，基本就都是低容产品了，开发商甚至用高低配，还做了叠拼出来。
不光是主城，放眼全成都，基本都是沿用的这个规划，各个区集中开发区域，大部分都已经进入中后期，降容提品质和总价是铁律。
上面这些不是一个选地段还是选产品的问题，而是厘清一个规律，一个片区不可能永远都是刚需、入门级改善，越开发到后面，离核心配套越远，户型一定是越做越大，产品只能越做越好。
从这一点来看，华润中环天宸做首个4.0新规产品，110㎡做全景舱，是比较特殊的产物，带有做示范小区，打样板的意味，当然，它也卖得很好。
当然也有一些脑壳铁，或者脑壳乔的开发商，逆城市规划去做产品，在远离城市核心区域的位置，做小面积低总价项目，最后不仅地段劣势，产品也没有说服力，这儿就不点名了，这种往往卖得也不好。
二八在今年，就已经走到这个拐点了，能买350万总价房子的人，当然不是什么刚需，毕竟按照3成首付来出，需要拿100万出来。
这只能证明，金色中环这条环线上，曾经背上性价比、刚需、网红盘标签的二八板块，今年正式迈入二改/深改领域，再无刚需可言。
成华区供地量不低，绝大部分都是2.0容积低密产品，主线依然是金色中环沿线，杉板桥/建设路这些成熟板块供地很少。
楼面地价起拍价普遍在15000-16000元/㎡左右，成交价预估不会低于20000元/㎡，最终实际售卖普遍在32000元/㎡以上。
即便是按照现在市面上低密改善产品入门级的106㎡核算，总价也在340万以上，大部分房源都不会低350万。
如果以越秀为基准，当年这块地是15200元/㎡成交，最终单价28000-33000元/㎡，现在同等地段，同等指标下，新产品不会低于这个价格。
华润中环天宸总价相对温柔，总价350万上下居多，但这个楼盘当年地价成交是13100元/㎡底价出让，有先天地价优势，而且密度和总面积段做了一点牺牲。
但现在出让的宗地，一个是容积不可能这么高，二个是位置不可能这么好，三个是面积段不会再做这么小。
放到更长远的眼光看，成都中心城市土地定级和基准价规范早就公示了，成华区金色中环大部分属于三级，小部分属于二级，楼面地价基准不会低于8750元/㎡底线。
再结合下面这个标准，进行上下浮动，影响最大的动态指标，包含了商服配套、公共交通、常住人口密度等。
而这些
未来地价的定价
要素，全部都会随着城市
基础设施完善、人口入住，
进行正向修正，比如
最近
8号线二期的开通，以及未来
合信K
10
建成等等，都是
地价上浮的
依据。
目前整个楼市的现状是，推动新房价格上涨的要素充分，产品迭代内卷下，得房率110%为及格线，产品豪宅化；供求关系中，新产品优质地段出现供小于求，进一步推高新房价格。
如果2024年，金色中环主轴线在逐步淘汰掉300万以下的产品，那么2025，这个门槛将继续攀升至350万。
成华区现存的零星低总价刚需产品，中环光悦居、东宸锦悦府等售罄后，成华未来也许还会有零散的刚需产品，但已不再是市场主流。
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视频号《成都东哥说房》
每晚21:30-23:30直播
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