猛料！广州“超新规”将收紧，130%使用率严控！

高使用率的“超新规”，很快将收紧了！

刚刚，楼市君收到爆料： 明年出让宅地， 阳台占比将严控不得超过20%！

我们向相关人士求证获悉， 接下来官方将收紧宅地 出 让 的 “超新规 ”，可以理解为 2025年宅地 出让 会有所严控 。

至于年内已出让或已挂牌的“超新规”地块，产品条件基本不会有变化。

担心新房使用率持续走高的买家，不用观望了，可以放心进场！

（注：阳台占比，即住宅半开敞空间按水平投影面积一半计算容积率建筑面积的占比）

｜广州城景航拍

| 广州楼市发布 摄

从去年住宅新规至今，广州新房使用率经历从 “冲100%” 到 “破100%” ，再到 “奔130%” ...

短短1年内迎来 3次升级，确实有效激活市场活力，但也是一把双刃剑。

首先，我们明确一点：此前官方的产品新规政策一直都是“阳台占比不超20%”，室内飘窗可以做到80cm， 使用率约100-120% 。

｜广州住宅新规意见稿

｜图源：广州市规划与自然资源局

到了今年8月后，广州开始出现“超新规”宅地。

据不完全统计，目前广州多区 已放出 约10宗“超新规”宅地 ， 阳台占比约25-30% ，使用率更突破130%。

｜ 广州楼市发布 制图

对于这些地块出现的原因，我们向相关人士了解到，大致分为两种类型：

一类是 特殊项目 ， 像南方面粉厂、绢麻厂、招商横沥地块等，都是官方有意打造的 广州高品质人居范本 。

特别是像招商林屿境，作为广州第4代住宅新产品，也有首次试点的意味。

｜南方面粉厂地块航拍

｜广州楼市发布 摄

另一类就是 南沙区项目 ， 目前已有约6个超新规项目，覆盖多板块商品房、安置房等，背后在于 南沙权限比较特别 。

据另一位知情人士透露，考虑到各方影响，接下来无论哪种类型，广州出让宅地都会慢慢调整收紧。

｜南沙航拍图

｜广州楼市发布 摄

正如我们所说，产品新规迭代其实是把双刃剑。

产品不断提升使用率，看似是利好，但 产品新规迭代太快，也容易让买房人、存量房业主和开发商缺乏安全感 。

1）加速二手贬值，原先使用率70-80%的产品受到冲击。

目前，广州链家网在售二手房数量 约14.5万 套 ， 楼龄 15年以上的占 超70%。

高龄+ 低 使用率+落后户型，在新规产品的冲击下，二手房难免会更难卖。

重点是，置换需求得不到释放，也会间接影响到新房库存的去化。

｜天河某二手小区实拍图

| 广州楼市发布摄

2）加剧新房买家观望，让人觉得以后使用率还会更高。

产品使用率频繁更迭，会让买家潜意识默认“ 新房产品没有最好，只有更好 ”。

如此一来，新房买房周期只会不断延后，长期以往对市场不是什么好事。

｜广州城景航拍

| 广州楼市发布 摄

3）产品新规迭代快，受伤的还有开发商。

现在广州市面上，还有许多 使用率不到100%、甚至只有80%的存量新房 。

在新规产品的影响下，这些房子还没变成二手，就跟着 “被动降级” 了。

即便是 使用率破100%的项目也不容易，若 “ 超新规 ”产品 持续出现，他们 好不容易做出的“最新款”，突然又不新了。

｜广州城景航拍

| 广州楼市发布 摄

别忘了，还有2020-2021年高价拿地的开发商。

当年楼市行情火爆， 溢价40%以上 拿地的开发商不在少数。

他们这些项目大多没赶上住宅新规，现在开始卖现楼，难免会在产品设计上明显处于劣势。

｜广州楼市发布 制图