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小白读财
xbducai
导读：
这两年什么东西涨的最快？估计很多朋友都会说房价。但是最近，在很多地方，一个比房价涨的更疯狂的东西浮出了水面，引发了大量的关注。
投资中国综合：每日经济新闻（ID：nbdnews）、齐鲁晚报、生活日报、理财周刊、Miss Money浮世、挖财（wacaiwacai）
比房价更疯狂的是车位
今年以来，各个热点城市的楼市迎来了一波更加严厉的调控潮，炒房变得越来越困难。房子炒不了了，开发商为了寻求新的利润增长点，把注意力放到了另一个地方——车位。
在有些城市，车位价格的涨幅远超过房价。
车位涨两年，损失一辆车
据《生活日报》3月20日报道，济南市民王先生在济南的南部买了一套新房，今年年底交房，前不久售楼处通知开始卖车位。
“明明第二天上午9点开始交认筹金，头一天下午就有五六十个人在排队。”王先生工作太忙，又担心排在后面，选不到自家楼下的车位，焦急了半天，无奈之余晚上请了一个朋友替自己去排队，
熬了整整一个通宵，总算排了个100多号。集中选车位的时候，置业顾问说排号排到了1000多。
王先生说：
整个小区的车位配比是1:1，应该不紧张。但现在小区都是人车分流设计，地上没有停车位，（如果）不买地下车位，将来根本没有地方停车。这是真正的刚需。有的业主干脆一次买两个。
王先生表示，他所住的小区，
最初车位仅卖7万元一个。
由于小区周边空地多，私家车可以随便停，总觉得花这么多钱买个车位太亏。现在行情已经水涨船高，
市场价已经涨到了20万元左右，最高的一度卖到了30万元。
王先生说：“（车位价格）就这两年才涨起来的，等于损失了一辆车。”
3月20日，一位负责济南某楼盘车位销售的人士向每日经济新闻记者证实，
自从去年12月底济南限购令升级以来，济南的车位确实出现上涨，原因在于房价遭到打压后，开发商寻求新的利润增长点。
房子贵了，车位卖的也贵，比如你买了豪宅，这样一个车位你也买得起。
一位负责济南某楼盘车位销售的人士向每日经济新闻记者解释道，
限购以后，房子没法炒了，开发商就开始炒车位。
济南市在去年10月和12月两次出台调控政策。去年10月份以来，济南房价涨幅趋缓，2016年10月、11月、12月新房价格分别环比上涨3.4%、1.1%、-0.3%，2017年1月环比下降0.1%。
据房天下二手房数据中心统计，今年1月份，济南二手房（住宅）挂牌均价为14429元/平米，2月份，济南二手房挂牌均价涨到了14649元/平米，环比每平上涨1.52%。
▲济南二手房价格走势（图片来源：房天下）
而据每日经济新闻记者从济南当地了解的信息，相比于去年同期房价的飙涨，
自春节之后，济南的各个楼盘车位价格上涨了几千元到数万元不等。
若以14000元/平米的房价计算，4个车位的价格就相当于一套90平方米的房子价格了。
车位价格谁说了算？
今年2月，生活日报还曾报道，旅游路上的名悦山庄小区此前说好可以出租的车位如今却“只卖不租”，一个车位25万元。
名悦山庄的一位业主在接受采访时表示不满：
买房子的时候，置业顾问跟我说，差不多车位15万元一个。等我们把房子买下了，现在再买车位，开发商就开始漫天要价，价格翻番了，还摆出一副爱买不买的架势。业主只能伸着脖子挨宰。这不公平！
随后，绿城玉兰花园以18万～22万元的价格出售车位，也有一些业主认为价格偏高，直呼“买得起马，配不起鞍”。
而开发商的说法是，停车位售价是根据周围小区车位价格确定的，而且车位的定价是市场调节价，并不违反规定。“我们也不是强制必须买，业主嫌贵，可以不买。”
对于车位的定价，今天（3月20日），某知名地产集团山东分公司相关负责人士告诉每日经济新闻记者，
开发商在车位销售上有自主定价权，
所以不好确定目前各个楼盘车位具体销售价格。济南旅游路某项目（靠近名悦山庄）销售人士则表示，
车位定价一般与房地产项目价格成正比。
楼盘售价高的小区，车位一般起售价格都高，尤其是去年济南房价的暴涨，也让车位售价水涨船高。
一位曾负责某知名房地产企业项目销售的人士告诉每日经济新闻记者，
车位一般是项目自己定价，而且随楼盘销售推进，越往后价格越高。
此外，上述旅游路项目人士表示，
30万的车位在济南还不算最高，财富中心的子母车位卖到了40万，这都是高档楼盘的价格，一般刚需楼盘的话，有产权车位每个目前能卖到15万左右，而且还得看位置，在济南北部还有6、7万的车位。
车位是租划算还是买划算？
本来想说租车位比买车位肯定更灵活且划算。但现在看到这种涨法，小编还是收回这句话吧。
一个出售价25万的车位，物业管理费每月100元，租车位月租大概400元。
一般车位使用权是40年：
买车位费用=25万+4.8万=29.8万
租车位费用=400元*12月*40年=19.2万
看起来租车位费用低？但别忘了，现在车位价格可是飞涨！
车位租金肯定不会永远这么便宜。
租车位买车位各有利弊
买车位：
优势：1、买了车位，房子脱手比较方便；2、以后停车位越来越少，错过买的机会以后生活就麻烦了；3、车位价格和房价一样，会升值。
弊端：1、首先多数银行不提供车位按揭贷款，如果买车位，特别是北上广深一线城市的车位，就需要一次支付几十万，这对不少家庭来说是一笔很大的开销了。2，购买车位后还要交管理费，这也是一笔开销。
租车位：
优势：与一次支付几十万买个车位相比，租车位每次支付的租金相对低，而且租期灵活，手续办理便捷！
弊端：一些小区车位稀缺，或者开发商“只售不租”，小区地面停车按每小时/N元计费，这样每天的停车成本就比较高了。
投资车位投入回报比？
某小区的车位，出售20万，租金每月300-400元不定。小A选择20万买了一个车位，小A如果想把自己买的车位租出去，一年的收入在4000元左右，
年化回报率大约为2%，
而现在银行定存3年的利息最低为2.75%，也就是说，
小A把20万定存银行的利息都比出租车库的收益高。
然后有人问了，现在车位不是涨的很厉害吗？等涨到25万买掉就能赚5万。
道理是这么个道理，不过车位流通，和商品房流通，还是有一些不一样的。
1.比起房子，车位的市场范围小多了。
刚需买家只有小区里的人，且是住所距离车位较近的人。有些小区楼盘大的很，一个Z幢的主户，除非万不得已，不会购买A幢的车位，不然停完车，还得走20分钟路才能到家。
2.和小区的车位配比有关，有的小区车位配比是1:1，有的小区只有1:0.7,有些小区却可能是1:2，所以这些小区即便是在同一个地段，车位的投资上涨空间都有可能有差异，很可能1:0.7的小区，车位租金会涨得快。而在1:2的小区，“停车难”就不是那么明显。
当然咯，如果土豪级邻居多了，动辄家里配个三四辆车，小区车位1:4也不够玩。
3.产权车位属于非住宅，交易税费高于住宅，除了契税、营业税和个税外，还要缴纳土地增值税和印花税等。
所以车位是买还是租，要看自身的实际情况，如果经济条件允许，有固定的车辆且计划长年停放，买车位会更放心。而对于那些会理财，也没有长期固定车位需求的人，租车位则更合适。
如何判断自己小区的车位
值不值得买？
最后，估计有朋友要问了，自己想买车位，但是不确定自己小区的车位值不值，还有没有上涨空间。做房地产的朋友悄悄告诉小编，有一个直接、简单、粗暴的方法来衡量小区车位值不值得买：把小区车位价格在小区车辆平均价格中做个对比（别墅类物业除外）
如果车位价格在车辆均价50%左右，属于便宜；
如果车位价格在车辆均价60%左右，属于中等；
如果车位价格在车辆均价70%左右，属于较贵；
举个例子：小编老家的小区位于城市二环的中端小区，小编特意观察一下小区业主们开的车，70%都是大众、别克、福特、马自达等20万上下的车；20%属于宝马、奔驰、奥迪等40万以上的车；剩下的10%则是10万以下的车。按照70%平均水平来算，这个小区车位价格如果是8-10万则算便宜；12万则算中等，超出12万则算较贵了。
当然上述的50%、60%、70%还是要根据具体的城市而定，小编老家所在的二线城市姑且是按照这样的方式算的。且这套方法也只是适用于普通住宅小区，别墅豪宅啥的则需要用另一套计算方法。
还有一点你也需要明白：什么样的车位能被买卖，能办理产权证？一般情况，车位分为3类：产权车位、公摊车位、人防车位。
是指地下车位建筑面积未被分摊，且开发商单独取得车库产权，则开发商可以对购房人出售产权车位。
这种车位是可以办理产权证的，一般情况下，车位年限和商品房使用年限一样。
是地下车位面积已经列入公摊面积被分摊。根据《物权法》第七十四条第三款规定，
占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
这种车位开发商无权销售，这类车位办不了产权证。
是人防工程的规划车位。按照《物权法》和《人民防空法》立法中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。
开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。
也就是说，买车位和买房子一样，一定要买有产权的车位。所以在决定买车位之前，一定要了解车位的产权信息，买车位是相对产权车位而言，租车位范围较广，可以是产权车位也可以是公摊车位和人防车位。需要注意的是，公摊车位属于全体小区业主所有，满足临时停车需求，一般来说是不能被再次出租的，但一些小区物业却利用业主知识盲区把公摊车位再次出租。
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