【华创地产•袁豪团队】金科股份年报点评：逆市高质量增长，缔造新成长标杆

1 19年营收同比+64%、业绩同比+46%，高增长、高预收、高分红

19年，公司实现营收677.7亿元，同比+64.4%；归母净利润56.8亿元，同比+46.1%；扣非后归母净利润57.3亿元，同比+42.7%；基本每股收益1.05元，同比+45.8%；净资产收益率为23.6%，同比+4.2pct；地产结算收入631.1亿元，同比+66.1%；毛利率和归母净利率为28.8%和8.4%，同比分别+0.3pct和-1.0pct；三费费率为11.1%，同比-0.9pct；少数股东损益比10.7%，同比+7.4pct。公司业绩超预期高增，源于公司近年来销售高质量增长，业绩步入丰收期。截至19年末，公司预收款达1,146.9亿元，同比+50.4%，较19Q3末+9.9%，可覆盖19年营收1.7倍，高于行业平均，有望保障业绩持续高增。此外，公司拟现金分红24亿元，同比+25%，分红率43%，对应股息率达6.4%。

2 19年销售高增、拿地领跑，20年销售弹性更强、竣工高增保障业绩

19年，公司销售金额1,860亿元，同比+57%，目标完成率达124%；销售面积1,905万平，同比+42%。新开工面积3,163万平，同比+17.1%，完成年初计划的105%；竣工面积1,208万平，同比+49.1%。19年公司拿地金额达888亿元，新增计容建面3,323万方，拿地权益比63.3%，拿地/销售金额比48%、拿地/销售面积比174%，拿地保持积极态势；拿地/销售均价比27%，后续毛利率有较强保障。19年末，总可售面积近6,700万方，相当于19年销售的3.5倍，并形成“二三线为主，一四线为辅”的全国化均衡布局。20年销售目标2,200亿元、同比+18%，计划新开工3,600万平、同比+14%，估算计划竣工2,076万平，同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司20年更强销售弹性，高计划竣工增速助力公司20年业绩更强业绩增长。

3 财务指标优化，物业估值可观，业务多元开花，员工持股启动购买

19年末，资产负债率、净负债率分别为83.8%、120.2%，同比分别持平、-16.3pct。经营现金流量净额22.4亿元，同比+68%；销售回款1,610亿元，同比+53%，回款率87%。19年，公司实现了业务多元开花：1）物管方面，19年生活服务收入23.1亿元，同比+33.2%，毛利率25.8%，同比+7.1pct；19H1末物管合同面积达2.4亿平，综合实力排名行业前十，预计未来物业估值贡献可观；2）产业地产方面，19年金科产业营业收入约31亿元，净利润约5亿元；3）新能源方面，19年实现净利润1.3亿元，同比超+200%；4）文旅康养方面，公司受让和谐健康9.9%的股份，后续有望和文旅康养业务实现产业协同。此外，19年6月，公司推出《卓越共赢计划暨员工持股计划》，目前一期持股计划已累计购买5,152万股，占总股本0.96%，持股计划后续有望持续推进。

4 投资建议：逆市高质量增长，缔造新成长标杆，重申“强推”评级

16年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，并且低价拿地则确保后续毛利率无忧，而目前公司正值业绩释放期。此外，金科物业合同面积2.4亿平米，综合实力排名10位，后续估值也或将逐步体现。我们预计2020-22年每股收益预测分别为1.31、1.65、2.07元，对应20-22年PE为5.4/4.3/3.4倍，维持目标价10.00元，重申“强推”评级。

5 风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧

一、19年营收同比+64%、业绩同比+46%、高增长、高预收、高分红

2019年，公司实现营收677.7亿元，同比+64.4%；归母净利润56.8亿元，同比+46.1%；扣非后归母净利润57.3亿元，同比+42.7%；基本每股收益1.05元，同比+45.8%；加权平均净资产收益率为23.6%，同比+4.2pct；地产结算收入631.1亿元，同比+66.1%；毛利率和归母净利率为28.8%和8.4%，同比分别+0.3pct和-1.0pct；三费费率为11.1%，同比-0.9pct；少数股东损益比10.7%，同比+7.4pct。公司业绩超预期高增，源于公司近年来销售高质量增长，业绩步入丰收期。截至2019年末，公司预收款达1,146.9亿元，同比+50.4%，较2019Q3末+9.9%，可覆盖2019年营收1.7倍，高于行业平均，有望保障业绩持续高增。此外，公司拟现金分红24亿元，同比+25%，分红率43%，对应股息率达6.4%。

二、19年销售高增、拿地领跑，20年销售弹性更强、竣工高增助力业绩

2019年，公司销售金额1,860亿元，同比+57%，年度目标完成率达124%；销售面积1,905万平，同比+42%；销售回款1,610亿元，同比+53%，回款率87%。新开工面积3,163万平，同比+17.1%，完成年初计划的105%；竣工面积1,208万平，同比+49.1%。2019年，公司拿地金额达888亿元，新增计容建面3,323万方，拿地权益比63.3%，全年拿地/销售金额比48%、拿地/销售面积比174%，拿地保持积极态势，增强2020年可售货值弹性；拿地均价占比销售均价27%，后续毛利率有较强保障。

截至2019年末，公司总可售面积近6,700万方，相当于19年销售的3.5倍，结构中，重庆占比29%，华东、西南（不含重庆）、华中、华南、华北分别占比22%、18%、16%、7%、5%，并形成“二三线为主，一四线为辅”的全国化均衡布局。2020年公司销售目标2,200亿元，同比+18%，计划新开工面积3,600万平，同比+13.8%；预计2020年末在建面积约7,300万平，同比+26%；估算2020年计划竣工面积2,076万平，同比+72%。土储丰富并拿地积极赋予公司2020年更强销售弹性，高计划竣工增速助力公司2020年业绩更强业绩增长。

三、财务指标优化，物业估值可观，业务多元开花，员工持股启动购买

2019年末，资产负债率、净负债率分别为83.8%、120.2%，同比分别持平、-16.3pct。经营现金流量净额22.4亿元，同比+68%；销售回款1,610亿元，同比+53%，回款率87%。

2019年，公司实现了业务多元开花：1）物管方面，2019年生活服务收入23.1亿元，同比+33.2%，毛利率25.8%，同比+7.1pct；2019H1末物管合同面积达2.4亿平，综合实力排名行业前十，预计未来物业估值贡献可观；2）产业地产方面，2019年金科产业营业收入约31亿元，净利润约5亿元；3）新能源方面，2019年实现净利润1.3亿元，同比超+200%；4）文旅康养方面，公司受让和谐健康9.9%的股份，后续有望和文旅康养业务实现产业协同。

此外，2019年6月6日，公司股东大会通过了《卓越共赢计划暨员工持股计划》，截至目前，一期持股计划已累计买入金科股份股票共计5,152万股，占公司总股本的0.96%，持股计划后续有望持续推进。

注：2019年，金科服务营业收入同比增长超50%，服务项目近800个。

四、投资建议：逆市高质量增长，缔造新成长标杆，重申“强推”评级

16年以来，金科股份推出多元激励，积极拿地扩张，通过多手段提周转、控杠杆，实现高质量成长，如高销售增速、高权益比、高销债比、高销售/业绩比、高拿地增速、高预收款等高质量指标确保后续结算资源丰富，并且低价拿地则确保后续毛利率无忧，而目前公司正值业绩释放期。此外，金科物业合同面积2.4亿平米，综合实力排名10位，后续估值也或将逐步体现。我们预计2020-22年每股收益预测分别为1.31、1.65、2.07元，对应20-22年PE为5.4/4.3/3.4倍，维持目标价10.00元，重申“强推”评级。

五、风险提示：新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧