导读 ： “融资协调机制”解决如何把房子建完的问题，以“收储”为代表的“以旧换新”政策则负责解决房子建好之后如何去化的困境。大的方向看，存量房“收储”政策的思路可能和“一揽子化债方案”一样（即能者多劳），中央则在政策与资源方面给予一定支持 。

【正文】

一、诸多迹象表明，本次房地产“小作文”具有较高可信度

2024年5月15日，彭博社披露称，中国政府正考虑一项新举措，拟让地方政府或国企牵头，由国有银行提供资金，收购未出售房用作保障房，以缓解地产行业危机。受此影响，市场情绪得到提振，地产类标的出现一定涨幅。笔者认为，这一“小作文”具有可信度，

（一）从过去的经验来看，彭博社所披露的相关“小作文”在准确度较高，大都可以得到印证。例如，2023年推出的1.5万亿特殊再融资最终便被证实。

（二）2024年4月5-6日，耶伦与何副总理在广州举行会谈后，便对外称“中国将采取‘重大举措’解决房地产问题”，这里的“重大举措”据悉便包括建立一个全国性的房地产平台公司参与烂尾楼收购等安排。

（三）本次披露的“小作文”前期已有一定风向。例如，今年4月政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，“小作文”和这里的“消费存量房产”基本能够对应起来。特别是，政治局会议定调及明确相关任务之后，国务院要牵头拟定具体实施举措，故这里的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”实际上是由国务院牵头落实，也就是流传的“小作文”。

例如，2023年7月政治局会议提出“一揽子化债举措”之后，国务院便相继出台了35号文、47号文等具体落实文件。相信，4月政治局会议之后，国务院也会出台类似文件。

二、需要说明的是，“小作文”内容不具有新意，本质上仍是“去化”

（一）虽然“小作文”具有可信度，但其内容并不具有新意。也即，由国有银行提供低息中长期贷款，来支持地方政府或国有企业收购未出售楼盘目前在很多地方已经在实施。

例如，2023年下半年以来诸多城市推出的“以旧换新”政策（如郑州、肇庆、广州、上海、无锡、南京等地）。这些“以旧换新”政策在模式上以政府收储或换房补贴为主，而“小作文”所提内容实际上是指“政府收储”。再比如，收购存量房用作保障房也不是什么新政策，很多地方都在实施。

2024年5月16日，云南省大理白族自治州政府便发布《关于进一步促进房地产业平稳健康发展的实施意见（试行）》，提出鼓励收购存量房作为保障性租赁住房或人才住房，住宅商品房去化周期超过24个月的县市、大理经开区，除产业园区内部配套和离县城（主城区）较远的镇区外，不再新建保障性租赁住房。

（二）2024年5月14日，杭州市临安区发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，明确了拟收购房源、范围、最高限价原则、供应商资格条件等要求，如收购价以不超过周边房源、车位的评估价等。

三、国家层面出台相关政策的背后

既然部分地区已经在陆续实施“政府收储”模式为代表的“以旧换新”政策，那国家层面为何还要考虑出台统一的收储政策指导意见呢？笔者认为原因可能是，

（一）各地区在实施“政府收储”模式时体量总体较小，效果不佳，金融机构给予支持的力度不足以及支持依据不够。

（二）实施“政府收储”的主体大多是具有地方政府背景的城投或开发商，其在获得资金方面需要有金融政策层面的支持与配合，亦需要在化债方面给予一定容忍。

（三）本次“小作文”的关键是“低价收购”，这是具有标志性意义的一个表述，这会在一定程度上提升地方政府的积极性。关键是，这里的“低价收购”如何理解，笔者估计依然是“因城施策”的理念，由各地自行决定，国务院划一个相对模糊的线。

总之，收购存量房用作保障性住房的主体为地方政府或国企，收购资金的大部分来源于金融机构，收购价格为大幅折价，收购对象为未出售房屋，收购用途为用作保障房，收购目的为去库存、激活市场以及构建房地产发展新模式。

四、参照“一揽子化债”方案：预计地产领域也会出台“一揽子方案”

（一）大的方向上看，笔者认为，存量房“收储”与地方化债的逻辑是一致的。例如，在国务院出台统一政策之前，部分地方已经在实施“收储”政策和化债政策，只是各地由于自身资源禀赋不同而呈现出具体化债过程与最终结果上的差异。

（二）按照“一揽子化债方案”的逻辑，在存量房“收储”方面，有能力的地方可以自己主动积极收储，中央则在政策和（金融）资源方面给予一定支持。对于其它一些地区来说，则中央或省级统筹支持的力度可能要更大一些，政策性金融机构的参与度也会更大。

（三）实际上，近期几个地产政策的逻辑大致是这样的，“保交楼贷款支持计划”“融资协调机制”等举措负责把没有建好的房子建好（即“如何把房子建好”），以解决烂尾的困境；“收储”模式为代表的“以旧换新”政策则负责推动存量房实现去化（即“房子建好之后如何处置”）。可见，“融资协调机制”与“收储”在逻辑上是一脉相承的，分处不同阶段。

（四）无论哪一阶段，资金均是由金融体系出，只不过第一个阶段的债务人为项目主体，第二个阶段的债务人变成了地方国企或平台，即地方政府信用的参与度在上升。按此逻辑，下一个阶段便需要中央政府信用的注入，否则这盘棋很难活。

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