2024上海楼市的上半年，
3000万以上的房子成交量高达1544套，创近10年记录。
图源：网络
这样不俗的成绩离不开，黄浦区大拆迁之后的豪宅批量供应。
可以说，2024的上海楼市，
黄浦拆迁区
是最大赢家。
最近，我们研究院正好在研究黄浦区的拆迁规划。
数据研究的过程中，
我们发现黄浦的下一个拆迁区，大概率会在4号线沿线，
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在说拆迁之前，
我想先和大家聊聊，都十多年过去了，为啥还有人经常在喊要
“
反黄复卢”
。
这就要从新黄浦的形成说起。
2000年南市区并入黄浦区、2011年卢湾区与黄浦区合并，形成了现在新黄浦格局。
但凡一个明眼人心里都清楚，
这个过程中，
南市区是一夜间草鸡变凤凰，而老卢湾面临的却是“豪门下嫁”。
在并区之前，老卢湾一直像个洋气的小姐姐，
无论是经济实力还是教育资源，都是可独挡一面的。
老卢湾的实力雄厚，颇有点像秦朝统一六国时的楚国。
强楚人民兼并后，一直不服秦国。
如今的老卢湾人民也是如此心态：
卢湾310103，永不屈服。
讲实话，在很多有腔调的老上海人眼里，
真正配得上“上只角”称号的只有：
北卢湾，南静安。
北卢湾是海派文化的发源地，又是近现代民族工业的发源地，更是中共一大会址所在地。
也是《繁花》中宝总成长的香山路、皋兰路、思南路所在地。
卢湾这里的历史底蕴，在老上海人身上是打下过独特文化烙印的。
如果，你经常去老卢湾弄堂里闲逛的话，
你总能看到一些中年父母带着刚懂事的小孩来这里叙说，儿时的记忆与繁华。
图源：网络
你手上的房子，到底是不是核心资产？
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更让卢湾人民忧伤的可
能是，
老卢湾的拆迁
。
回顾卢湾的拆迁历史，恐怕要回到90年代初期。
那是老卢湾第一次大规模的拆迁，主要集中在成都路、重庆路沿线。
当时为了给建设南北高架工程让路，1993年8月开始动迁，到1994年4月就已经完成动迁，耗时8个月。
南北高架、延安路高架 图源：网络
当时整个工程时间紧任务重，连动迁居民要住的新房都来不及建成。
大家所熟知的近郊，如宝山区呼玛、普陀区真光小区、浦东新区三林塘，
还有凉城、江桥等大量的动迁住宅，都是那时候的产物。
这是卢湾拆迁速度最快的一次。
到了2004年，卢湾迎来的第二次大拆——
世博园拆迁。
这一次的拆迁，其实对卢湾影响一般，因为拆迁大部分是在南市区，
老卢湾的拆迁面积并不大。
南市区的董家渡街道和半淞园路街道累计拆除各类旧房41.71万平方米，7个居委会里面动迁居民有6712户；
而卢湾区只拆了3.85万平方米，涉及五里桥街道铁一居委会的部分居民只有
788户。
到了2010年之后的10年，卢湾基本就没有太多拆迁的动静。
而这段时间，正好是老城厢、董家渡等板块的飞速发展期。
难怪，有网友说是：
区域合并，耽误了老卢湾的发展。
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当然了，尽管拆迁停滞了十年，不代表老卢湾的价值被遗忘了。
2020年老卢湾烟火气最旺盛的顺昌路，开始拆迁。
上海美专旧址（图源：网络）
今年爆火被富豪抢着买的
中海顺昌玖里
就在这条路的东边。
512套房源一日清盘，创造了中国房产单次清盘196亿+的最高纪录。
老卢湾的地段价值尽显。
从我们拿到的官方数据看，黄浦区已经拆的七七八八了。
如果后面说还有一些拆迁机会的话，那么大概率会在：
地铁4号线沿线。
从小区看，可能有拆迁机会的小区集中在
老卢湾境内。
“反黄复卢”的拆迁枪声悄然
打响了
。
怎么个打响法呢？
我们来看两张图。
2022年1月官方公布的《黄浦区单元规划》中住房规划图如下。
目前贝壳上有挂牌的小区统计情况如下：
从两张图的对比来看，有些部分房子是不重叠的。
不重叠的部分，就是有相当概率有改动的可能。
如果顺着这个逻辑计算下去，
有可能拆迁小区数量 = 小区覆盖面范围图（以贝壳有挂牌的小区为主） — 2022年1月公布的《黄浦区单元规划》中住房规划图
板块上看，大概率会集中在
打浦桥和五里桥板板块。
从这些小区当前的在挂房源行情和租金回报率来看，建议可以重点关注4个小区：
1、瞿溪路115-131号，挂牌量尚可，租金回报率在2.07%，
2、瞿溪新村，200万出头可上车，租金回报率在1.86%
3、瞿中小区，280万左右可上车，租金回报率在1.92%
4、斜土新村，挂牌量大，租金回报率在2.19%
（房外房研究院部分独家数据，侵权必究）
不过要提醒的是，以上推演都是基于公开数据推演，不作为任何投资的实际建议。
如果需要更加专业的分析，可以联系我们的顾问，更多的板块对应的规划图，
