创新城：利空，下一个“睡城”

今日(9月14日)，番禺永大1号地块流拍。

这个结果让人很意外，因为在这之前，番禺大石街新光快速西侧地块被拍到摇号。

同样是望江地块，番禺永大1号地块折合楼面底价2万/㎡，比被8家房企争抢的番禺大石街新光快速西侧地块楼面价还要便宜2500元/㎡，为什么没有房企报名竞拍？

主要原因是总价太高，达到63.8亿元，算上配建学校、道路，实际拿地成本不低。而大石地块总价只有10亿元，这对现在的房企来说要轻松很多。

番禺永大1号地块规划范围图

在拍这块地之前，楼主也看了这块地周边情况，地块西面为市头村、东面为市头糖厂早期宿舍与永大集团东丽园，北面一线临江看珠江后航道，南侧为南大干线。

楼主就纳闷了，放大整个创新城，这里除了村就是住宅项目，没有产业，光靠一条南大干线能撑起整个创新城吗？建这么多住宅，这是要打造番禺下一个“睡城”。

番禺永大1号地块流拍，对创新城片区是利空。

因为周边很多新盘，就等着这块地吸引人气，现在地块流拍，再加上越秀·大学·星汇锦城开盘去化差（可以看这篇文章 喊着第二天涨价，你给我首开去化低于2成），创新城人气肯定会再次下跌。

其实关于创新城的规划很多，但就不见落地。从2021年开始规划的“高品质的滨水带状公园”“珠江后航道南岸的公共绿地等公共空间”，三年来未见实施，从来都是雷声大雨点小。

珠江后航道（创新城段）公共空间示意图

创新城片区规划效果图也做得很高大上，只是目前只存在于图纸中。

创新城片区规划效果图

目前商业是这个片区的空白，基本靠楼盘底商支撑，买菜什么的短期内肯定不方便，由于比较偏僻，美团扑扑送上门服务可能都得耽误点时间。不过好在目前多个项目都规划有商业，只能等等了，八年十年要的。

一条南大干线穿过创新城，大道两旁除了大学校区和一栋栋住宅，基本看不到其它的建筑，创新城现在待开发的土地非常多，土地也非常空旷，包括整个番禺东部都存在这种情况。

在创新城，除了高校，你可能答不出还有什么产业。思科走后，当许多人还在期待有更大的企业接手时，大学城智慧谷正式官宣。但可以肯定的是，任何一个智慧城市的投入周期都不会短。

目前创新城住宅项目内卷严重，光越秀就有四个盘，虽然片区内有自己的定价权，但购房者们买不买单又是另外一回事。

越秀·星汇文玺于2021年7月开盘，户型80-114㎡，均价4-4.2万/㎡。

越秀·大学·星汇城于2022年6月开盘，户型88-125㎡，均价4.2-4.7万/㎡。

越秀·大学城·和樾府于2022年8月开盘，户型110-175㎡，均价5.2-5.8万/㎡。

创新城区位地图

63.8亿元的番禺永大1号地块，拿什么资本来和它们卷？

流拍！

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