【重磅！】昆山岁末压轴土拍，揽金109亿！

让我们首先恭喜以上成功竞拍的伙伴！

等了一年半的昆山土拍终于来了！来自昆山国土资源局的信息显示， 本次土拍挂牌出让8宗地块 ，总出让面积55.7万方，总建筑面积125.8万方，总起价102.1亿元涉及昆山6大区域。 分别是花桥1宗、开发区车站路1宗、高新区2宗、陆家1宗、周市2宗、巴城1宗，从地块用地来看，只有挂12-1号花桥金淞路是商住用途、挂12-3高新区马鞍山路地块含教育用地、挂12-8号巴城地块含商业部分，其他均为纯住宅用地。

自去年7月份的那场土拍过后，昆山已经一年多没有新地开拍了。15年开始的楼市火爆加上限购一年多时间，昆山市场上的项目库存已经消化的差不多。去年拍出的地块项目也陆续面市或者筹备开盘，在今年昆山周边苏州大市范围包含苏州都在陆续有土地供应，只有昆山一直迟迟未动，此番8宗地集中挂牌出让，实为给看好昆山房产市场的房企们一剂“猛药”！

出让地块基本概况

市场指导价及一次报价有效区间

1、本次国有建设用地使用权网上挂牌出让采取在互联网上交易的方式进行，意向竞买人应持CA证书通过昆山市国有建设用地使用权网上交易系统(以下简称“网上交易系统”)，参与网上挂牌出让竞买。 这在昆山属于首次。

2、本次土拍的8宗地块，政府全部设置了市场指导总价、网上竞价中止价格和一次报价有效区间。 这在昆山土拍历史上也是首次。 这次土拍，借用苏州的土拍方法，8宗地全部采用“市场指导价”模式。市场指导价怎么玩?达到指导价了，开发商还可以继续举牌，但是不能超过指导价的25%!如果两家以上的开发商，达到了终止价格，怎么办?达到了中止价，还可以再报最后一次价格!最后一次报价不是“价高者得”，而是将所有一次报价来计算平均数，最接近平均数的那家开发商，成为最终竞得土地者。

挂牌信息显示，该地块面积为46730.4㎡，其中内配套商业建筑面积不小于2000平方米，且不得超过3000平方米，须集中布置，不得沿街小开间布局，建成后须无偿移交给花桥管委会并承担开票税金。花桥管委会负责在地块开工前，施工便道配套到位。商业区域与周边居民住宅必须满足大于30米间隔。

装配式建筑、海绵城市、绿色建筑等建设要求：（1）地块内住宅建筑预制装配式建筑应达到100%。采用装配整体式混凝土结构体系的居住建筑其整栋建筑中主体结构和外围护结构预制构件的预制装配率不低于20%。

（2）住宅须全装修成品交房，成品住房面积比例应达到100%。

（3）地块内住宅及配套商业用房须满足国家二星级绿色建筑标准。

（4）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

地块位置

此地块位于昆山市花桥经济开发区，北面为金融大道，南面临吴淞江。地块东侧是集善路，交通便利。经过近几年的飞速发展，花桥居住环境已趋于成熟，地块周围的万科MixTown、滨江裕花园、香逸尚城等社区，均为目前花桥在售热盘。

地块实拍

地块周边配套十分齐全。教育方面，集善小学、花溪小学、花桥中心幼儿园、华东康桥国际学校、昆山市花桥中学环绕；花溪公园、集善公园是休闲放松好去处；花桥人民医院、东方绿地医院提供医疗保证；大宁购物广场、鑫隆广场等，能够满足日常购物需求。临近轨交11线花桥站，去上海十分方便。

周边配套

花桥目前在售新房有10余个，万科MixTown、鑫苑鑫都汇、象屿都城、凯德都会晶彩等热盘报价大概在21000-25000元/㎡左右。二手房方面，新项目单价基本在17000-25000元/㎡不等，花苑新村、泗泾湾、天福苑等，价格稍低在15000元/㎡左右。

值得关注的是，2016年土拍的两宗花桥地块中，“地王”项目浦西玫瑰园在售均价约27800元/㎡，另外的象屿·西郊御府也将在近期亮相。万科、象屿、融创……花桥一向是品牌房企争抢的重地，而金淞路北侧，远国路西侧地块去年也曾计划拍卖，却因超过最高限价而终止出让，此次最高限价17722元/㎡， “卷土重来”必将再次引发花桥市场波动。

根据近日的昆山城市总体规划，该地块处于昆山主中心范围内，该地块的位置优势是毋庸置疑的，地块西侧即为玉山中学，仅一路之隔，车站路周边已经形成了成熟的沿街商业，地块以北有大润发、金鹰商业中心，以南有弥敦城。该地块本身处于昆山中心地带，也能轻松享受到路商圈配套。

地块位置

装配式建筑、海绵城市、绿色建筑等建设要求：

（1）地块内住宅式成品住宅房应达到100%，采用全装修房标准。

（2）项目绿色、低碳、节能建设应达到绿色建筑设计、运营标识二星之要求。

（3）建筑工业化要求按照《市政府办公室印发关于推进装配式建筑发展加强建设监管的实施细则(试行)的通知》、《市政府印发关于加快推进我市建筑产业现代化实施意见的通知》相关要求执行。

（4）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

地块实拍

教育： 昆山市玉山中学、昆山市三中心小学、中华园小学、珠江学校教育配套齐全。

商业： 大润发超市、翡翠广场、鑫鹏购物广场，足以满足居民日常购物所需。

医疗： 昆山市第一人民医院、昆山市第二人民医院、昆山市中医医院。

地块周边社区：

聚集了大批的成熟社区，比如新城家园、上海公馆、合兴苑、翡翠名都、东方丽池等社区，还有在售中的荣记玖珑湾。新房均是高端社区，价格普遍在2万以上，二手房方面，价格最低为13000元/㎡，普遍维持在14000-15000元/㎡。

信息显示，该地块西侧S1为居住用地，东侧S2为中学用地，教育用地不小于67500平方米。该地块教育用地将新建一所中学，规模不低于18轨54班，地上建筑面积不低于33750平方米，设置地下接送停车，建设成本不低于5000元/平方米，建成后产权无偿移交给政府。

地块实拍

该地块东西两侧为空地，中间仍有部分建筑尚未拆除。地块西临中环西线，南面是马鞍山路，均是城西的主干道；地块南侧为昆山华润国际社区、东侧为山水森林、东南侧为在建中的时代悦庭住宅项目；周边分布有鹿城幼儿园、振华小学、昆山一中等学校。

地块位置及周边配套

距离项目较近的新盘兰亭天悦、时代悦庭均是去年昆山土拍的地块，其中兰亭天悦项目地块的楼面价为10993元/㎡，时代悦庭项目地块楼面价为15850元/㎡，刷新了区域地价。

周边房价方面，周边仅有华润国际社区、长顺滨江皇冠有新房在售，均价不到2万，周边二手房价格也在2万左右。兰亭天悦、时代悦庭两大项目上市的价格预计会高于周边项目价格。

马鞍山路北侧、江浦路东侧地块所处的位置属于昆山城西重要地段，周边居住氛围日渐成熟，交通四通八达。同时还能坐享城西完善配套，项目周边有在建中的华润万象汇商业，西南侧的虹祺路商业街已经开业；规划中的地铁S1号线就在一路之隔的前进路上。随着城西板块各项规划配套的完善，区域价值正在不断提升，土地资源愈加稀缺。

该地块因故停止挂牌！

挂牌信息显示，该地块面积为85417.3㎡，将建设70年产权的住宅。地块须配建一规模不小于9班的幼儿园，其权属归当地政府所有，且应当与住宅一期工程同步建设、同步交付使用。

同时，地块需满足装配式建筑、海绵城市等建设要求：

（1）地块内住宅预制装配式建筑应达到100%，装配式建筑至少按“三板”要求建造。

（2）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

地块实拍

此地块位于陆家镇绿地大道北侧、富荣路西侧、西侧紧邻吴淞江。东北侧即为占地31公顷的菉葭生态园，北侧为陈巷花园、邵村南苑、杏花北苑等成熟社区，向东2公里就能到达东城大道。目前暂时处于闲置中。

地块位置

地块周边，华润万家、启发广场，以及陆家中学、陆家小学、菉溪小学、上海交大南洋附属学校，还有第四人民医院、陆家人民医院等一系列生活配套一应俱全，规划中的S1线陆家站距离不到2公里。可以说这里作为居住环境，生活条件还是十分便捷优越的。

周边配套

陆家镇目前没有新房在售中。二手房方面，例如水岸香堤、常发豪郡、云立方等，价格在11000-15000元/㎡左右，而青春雅居、百灵佳苑、邵村南苑、杏花北苑等较老小区，价格在9700-11000元/㎡不等。

陆家镇位于花桥与开发区两个昆山大热板块之间，洼地优势明显，却长期处于“无房可售”状态。这一次陆家镇地块公示，也受到了许多购房者的关注。该地块临周边发展成熟，区域位置相当优越，在17088元/㎡最高楼面价下，会给陆家镇住宅市场带来怎么样的变化？时间会揭晓一切。

该地块面积为37943.7平方米，西南角须配建一公交场站，用地面积不小于2000平方米，应当与住宅一期工程同步建设、同步交付使用，建成后其权属无偿移交给政府。

装配式建筑、海绵城市、绿色建筑等建设要求：

（1）地块内住宅预制装配式建筑应达到100%，装配式建筑至少按“三板”要求建造。

（2）地块内住宅成品住房应达到100%。

（3）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

地块实拍

地块西临青阳路，北侧为339省道，南侧为空地，东侧有一些空地和厂房，地块西侧即为昆山万达广场，北边有港龙城商业广场，未来的商业配套主要依赖于这两个大型商业广场。该地块周边有昆山颐景园、博威黄金海岸、大德世家、丽景江南等社区，周边分布有裕元小学、新镇中学等学校。

该地块周边在售项目仅有博威黄金海岸，目前单价约22000-26000元/㎡，二手房价格方面，昆山颐景园、丽景江南、大德世家等社区均价约16000元/㎡。

339省道南侧、青阳北路东侧地块周边地块附近居住氛围还是较浓厚的，周边还有万达广场、港龙城等大型商业配套，生活十分便利。不仅如此，交通优势也十分明显，紧邻中环北线，15分钟可快速实现各版块之间的连通；坐拥中环双出入口，长江路、青阳路、萧林路多条城市干道围绕，加之西侧的长江路可直达沪宁高速，到上海45分钟，苏州30分钟，交通十分便利，随着城北板块各项规划配套的完善，未来区域发展无限。

该地块面积为28346.9平方米，严格按照《昆规地设（2017）006号》规划设计技术要点执行。

装配式建筑、海绵城市等建设要求：

（1）地块内住宅预制装配式建筑应达到100%，装配式建筑至少按“三板”要求建造。

（2）地块内住宅成品住房应达到100%。

（3）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

地块实拍

地块西临青阳北路，北侧为萧林路，西面有野马渡文体中心，东面有新镇农贸市场，该地块周边有新浦花园、时代名苑、昆山颐景园等社区，周边分布有新镇小学、春晖小学、新镇中学等学校，未来的商业配套主要依赖于一步之遥的昆山商厦，以及昆山万达广场的大型商业。

该地块周边没有新房源项目在售，二手房价格方面，新浦花园、时代名苑等社区均价约12000元/㎡，昆山颐景园均价约15000元/㎡。

萧林东路南侧、青阳北路东侧地块周边暂未形成成熟的居住氛围。不过周边道路四通八达，出行便捷，距离昆山市政府不到4公里，并且规划中的S1号线从旁边青阳路穿过，交通优势明显。周边野马渡文体中心、生态公园、及裕元实验学校、新镇中学等优质学校资源和昆山商厦、常客隆、麦德龙等众多卖场构建了成熟的商业、教育及生活配套。

该地块严格按照《昆规地设（2017）007号》规划设计技术要点执行。 S1商业地块15159平方米，S2住宅地块113045平方米。商业部分全部自持，不得分割销售，不得分割转让、不得分割*押，须建设一座总建筑面积不小于1.5万平方米的大型购物中心。商业部分交地后2年内竣工并开业。商业部分不得建设公 寓式办公及公 寓式酒店。该地块内须配建一规模不小于9班的幼儿园，其权属归当地政府所有，且应当与住宅一期工程同步建设、同步交付使用。新建商业设施需距离周边已建、拟建住宅、学校等环境敏感目标30米以上。

装配式建筑、海绵城市等建设要求：

（1）地块内住宅预制装配式建筑应达到100%，装配式建筑至少按“三板”要求建造。

（2）地块内海绵城市建设按市政府相关文件执行，工程建设后要满足地块年径流总量控制率、SS固体悬浮物去除率要求。

地块实拍

地块位于巴城镇湖滨路东侧，托普信息技术学院附近，该地块周边别墅楼盘云集，住宅较少。别墅有苏园、玉山胜境、荷塘月色、金湖银滩、绿城玫瑰园等，周边房价方面，周边二手房住宅价格约9000-10000元/平米、别墅一房一价，二手房均价约在2万左右。目前周边商业匮乏，未来该地块的商业配套主要依赖于规划中的这座总建筑面积不小于1.5万平方米的大型购物中心。

地块位置

值得关注的是，沿着湖滨路，除了目前房源信息，该地块附近，还有两个新项目，一个是纯新盘澄湖壹号院，项目位于巴城镇锦绣路湖滨路，即将推出120㎡大面宽洋房和162-180㎡高附赠叠加别墅房源。另一个项目位于巴城湖滨路西侧、环湖路北侧商住用房项目规划方案已公示，项目总用地面积27592.6平方米，容积率2.5，规划总户数690户。

巴城镇湖滨路东侧地块目前周边暂未形成成熟的居住氛围，而且缺乏大型商业，不过自然景观优势十分明显，西侧有阳澄湖，南侧有临湖，东阳澄湖 傀儡湖， 东侧是巴城湖，雏城湖，巴城走一圈，就能感觉这个地方是真正意义上的品质湖滨城，生态宜居地，休闲度假的好地方；而且巴城镇交通便捷，镇域范围北接常熟市，西连苏州市相城区，东南紧邻玉山镇、周市镇。镇域总面积157平方公里，南北长约19.6公里，东西长约13公里，是昆山市域内面积最大的城镇。

该地块生态环境优美，是不少向往自然者的宜居之地，未来可打造人居环境优良的住宅项目及傍水的景观小区。随着湖滨路周边规划的住宅类型的产品面世，相信这一带未来居住环境将越来越成熟。

出品机构：同策土地资源中心