最近有朋友问：看中了一套不错的房子，地段、周边配套等都挺满意的，但就是现在手里资金不太宽裕，该不该放大杠杆直接上车？
我的回答是：
如果是刚需，杠杆能控制在承受范围内，能上车肯定趁早上车！
毕竟，刚需未必能等得起！特别是作为婚房、学区房的，早买也可以早享受房子带来的附加价值和归属感。
但如果是投资，建议还是谨慎操作，毕竟大部分人投资买房的逻辑，错的离谱！
尽管我们说房贷可能是普通人能借到最便宜的一笔钱，但只要是借钱，就意味着有成本。
而绝大部分人上杠杆买房仅仅盯着房价上涨所带来的收益，却忽视了背后巨大的成本，简单算算看。
据统计，
在一二线城市，持有房产的总成本高达6%-9%，而一线城市的房子出租收益普遍在年化1.5%，二线城市大概是2%。
这意味着，即使按最低6%的持有成本算，如果每年房价涨幅低于4.5%，那么持有房产可能每年都在亏钱，注意是每年！
举个例子，假设购买一套500万的房子，首付3成，贷款350万，房贷利率 5.5％，不算物业管理费等支出，把房子出租获得的年化收益率2％（相当不错了），
那么每年的亏损就是3.5％，即12.25万。
不考虑通胀问题，如果房价的年化涨幅能够超过这3.5%的持有成本，整体还是赚钱的。
但如果再加上3%-5%的通胀，大约年化涨幅要达到6%-8%以上才能避免亏损。
也就是说一套5万/平 的房子，持有十年，需要涨到8.9万-10.8万/平才能收回成本的同时避免资产缩水。
仔细盘算下，你要买的房子，未来真的还能涨这么多吗？
在过去，房价高速增长，这些成本肯定不值得一提。但如今，房地产早已不是闭眼买就能发大财的黄金年代。特别是在房住不炒为主基调的背景下，指望房价一直大涨就不太现实了，如果是走慢牛行情怎么办？
这还是一二线城市的情况，如果是三四线城市的话，房子流动性还要更差一些。
很多人只顾买房，
一旦楼市进入房价走平走稳的阶段，买的房实际就在亏钱。
现如今，买房的逻辑已经转变。过去买房，上涨空间有多大是第一位，而未来买房，安全性和流动性，已经远远超越了上涨空间的重要性。
任何资产，只要不能变现，就终究只是纸面财富。房子有价无市，任何价格、任何浮盈都只是空中楼阁。
房地产已经过了闭着眼买就能发财的时代，纵使你压对了买房趋势，
现金流也会成为最大的拦路虎。
身边不乏有一些殷实家庭、大款家庭，过去十多年投资房地产，因为资金周转陷入困境，最后导致现金流崩盘的惨烈后果。
这就不得不提一个朋友的经历，算是给大家一个警示。
他从2016年开始潜心投资，近5年平均年化能做到15%，没少赚。去年赶上疫情房价微跌，再次出手买了套房，周边的人都觉得他魄力十足。
谁知新房子才开始供没多久，正是手头紧张的时候，家里人突发脑溢血进医院了，40万的资金窟窿掏不出来，最后把自住房抵押救命了。
辛辛苦苦5年投资赚的钱，结果一场大病直接清零。现在每个月新房贷款和自住房抵押款压的他喘不过气，听说他已经把自住房挂到中介了。
从资金链管理这一角度分析，导致悲剧的原因也很明显：
他当时几乎掏尽钱包买房，资金基本上都锁定在房子里面，每月工资还了月供之后，仅剩部分现金流来维持日常生活开支，没有任何兜底措施。所以，一旦出现大额支出，直接资金断裂，最后只能卖房救命。
相信很多人买房，特别是刚需，多数都是掏空自己甚至是父母的钱包，再加上必要的贷款，才把资金的问题搞定。由于大部分资金都被房子锁定了，唯一的工资收入大半还被月供占据，导致可支配现金寥寥无几，日常开销缩紧。
而一旦遭遇突发状况，比如意外或者大病急用钱，缺乏足够的现金支撑或必要的兜底措施，很可能直接导致断供危机，发生上述那位兄弟的悲剧。
也许你会觉得病的概率很低，但事实上人一辈子患病的概率相当高。据统计，
人一辈子患重大疾病的概率高达72%。仅仅是癌症，我国没年的死亡人数就有230万人 。
说到这，可能不少读者会想到医保，但有医保也并非后顾无忧。比如有些特殊的药物，动不动上万一盒，抢救危重症病人中常用的人工肺，开机费高达几万，之后每天得2万起。
医保能覆盖的毕竟有限，医保不能都报销。
所以，苦口婆心劝大家一句，
务必趁早做好兜底保障，转移家庭风险。
为什么要考虑保险这一环？懂的人自然明白，在必要时刻，一份保险，就能帮你守住家庭和资产。
假如那位朋友早点给家里人配齐保险，不仅治疗费用能通过商业医保报销，最终还能多出几十万的重疾险理赔款用于康复疗养，能有效填补紧急的资金缺口，万万不至于将房子抵押。
保险虽好但坑非常多，稍有不慎不仅花冤枉钱，保障还没做到位。
保险本身有很高的门槛，毕竟涉及金融、医学、法律三方面知识交叉。因为不懂相关知识，买错保险，最后不能赔付的，大有人在。
专业的事得交给专业的人来做，向大家推荐一家靠谱的平台：
这是一家第三方保障规划平台，他们不推销保险产品，更不为任何一家保险公司做广告，能做到专业、科学、客观。
这家平台备受市场的信任，原因就在于针对不同的家庭，量身定制最适合的家庭保障方案。不夸张地说，一份真正合适的方案，
会比传统机构省下30%-50%的费用。
1、如果你还没有保险，
可以自己量化家庭风险缺口。搞清楚应该买什么险种，能保什么不能保什么，身体有小毛病该如何投保，需要多少额度，花最少的钱买最齐的保障；
2、如果你有了一些保险，
去做一下保单排查分析。一张张的了解买的值不值，是否还有保障缺口，查漏补缺。
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真心希望每个朋友能去预约下这服务，正视风险，正确应对。审视好家庭的保障缺口，补齐短板，守住财富，这是对自己和家人的负责！
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