学区房本身的价值在于教育资源，能够把教育资源充分利用，让自己的孩子得到提升，这种收益肯定是没有办法用钱来衡量的。不过本文主要在说纯投资的情况。
在很多关于学区房的讨论中，学区房的风险主要集中在政策的层面。一套房子，本来可以上中关村a小，结果政策发生了改变，这套房子对应的学校变成了海淀b小。于是这套房子价值下跌100万。
我们对于以上的肤浅结论当然是不认可的。
学区房的价值大体上可以归为：房子＋学票。
房子价值的上升靠的是地区热度，这个热度最主要体现在周边的产业所能带来的工作机会。这种收益是持续稳定的。当然，如果我们细分，又要从区域的生命周期、产业的变迁来讨论。在小周期内，我们先不聊大框架，直接假设这个区域的价值正在上升期。
学票的价值上升靠的是适龄儿童家长对于稀缺学区房的争夺。这个争夺有多激烈呢？
买过学区房的家长会说，太激烈了，太激烈了，买到就是赚到。可问题是，学区房每年都很激烈，激烈程度是否递增，才能证明出学区房的价值上升比例。
我们再回到房子本身的价值上来。北京的房子，每年都有新增商品房，总量在持续增加，结果呢，房价不断上涨，不断跳涨，不断刷新人的三观。就是这么一个情况。这说明，房子本身的价值永远是处于被低估的状态。
北京的优质教育资源，总量有限。我们暂且认为它基本不增加。按照竞争逻辑，一个稀缺的资源，当希望得到它的人数越来越多的时候，它的价值会越来越大。
那么这时候，学票的价值就应该飞涨。在同一区域内，学区房与非学区房的价格应该越拉越大。
这时候，我们再仔细精算学区房的投资价值就很清楚了。
只有当学票的收益率不低于房子本身的收益率时，我们会说，学区房是值得投资的。表示如下：
500万的房子＋100万的学票
经过2016一年
1000万的房子＋大于或等于200万的学票
如果学票的收益率低于了房子本身的价值收益，那么学区房是完全不值得投资的。学票的投资是失败的。
在链家的网站上，找过去一年的成交情况，去仔细对比学区房的整体收益，很明显能感觉出来。在此不贴具体例子。
我们再换一个角度去思考学区房的稀缺性。当一种资源价格上涨，到了某种人们无法接受的价格时，人们会选择这种资源的替代品。学校教育的替代品就是课外培训。而课外培训的背后，就是优质的教育资源。类似新东方、学而思等机构，教师的水平并不差。为了应对考试的游戏规则，家长会想出各种各样的办法。
这说明什么呢？这其实就是在说明学票价值的天花板。
以上这些都是外部分析。也就是说，我们假定的教育资源永远是那么好，老师永远那么年轻漂亮，思想永远光辉闪亮。
从内部分析的话，学校教育可以分为：硬件＋软件。
硬件很容易理解，也是最容易的环节。学校教育最核心的就是人民教师加上一整套学校管理系统这样的软件。
人民教师的本质是一个人。
过去我们的观点是，学区房的底层基础是发达的区域经济。现在我们的观点仍然不变。
也就说，一个贫穷落后的地方，教育资源基本上是不分层的。不同学校之间肯定有区别，但并不大。
只有在经济发达的区域才会有学区房。当一个区域的经济基础变得越来越弱，其实就是教育资源的底层基础在崩塌。
北京这样的城市中，一个小区域的经济水平到了最高峰就开始逐渐变弱，新兴产业会在一块全新的土地上生长。这是一个比较漫长的周期。随着时间的推移，那个区域的经济水平继续下滑，新兴产业在新地块上蓬勃生长。
这是区域的生命周期导致的城市的中心转移过程。
在这种城市的内部变迁过程中，微观世界里会有如下的情况发生。
新毕业的研究生小芳，要在两个区域内选择一所学校。对于像小芳这样的年轻人来说，教师这样的工作，不会有太多收入。
如果留在一个不断没落的区域，留给她的就是每天下班去菜市场买菜，课前在路边的小卖部里买一瓶矿泉水，走在几十年前修过的街道上忆古思今的生活。
如果去到一个正在不断上升的区域呢，等着她的就是巨大的销品茂，活力四射的年轻人，和空气中飘荡的荷尔蒙。
在这样的区域里，更能找到认同感。
人民教师首先是一个人，在经济学的假设里，人是自私的。
区域的兴衰所带来的是教师的悄然流动。
这种内部的资源流动，就像躲在地下的暗流一般，流向了更有吸引力的地方。
随着北京的房价越来越贵，以及周围很多人收入的大幅提升，过去作为老师的那种荣誉感也会逐渐消退。
谁还为了一个名声待在破破烂烂的地方呢。
在那些买买买、追追追学区房的人眼里，只有肤浅的名字和红砖，很长时间里，他们觉得自己是对的。当有些东西开始改变的时候，他们依然会抱着当初的热情，坚信事物的永恒。
看什么看，说的就是你。
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