2022和2023年，我们都做了成都二手房成交价的整理，每一篇文章均10万+，关注的粉丝朋友很多。
今年我们团队耗时2周，通过贝壳、安居客、诸葛找房等第三方平台，收集了上万套房源的真实成交记录，通过跨平台数据比对、去重、不同户型数据筛选
（去掉异常数据、参考数据中位数等）
，整理归纳出这份报告。
我们相信这份数据是行业内更具真实性和借鉴意义的、具备实操性的工具，非常建议大家收藏并分享给周围正在买房的朋友。
由于春节前后的数据，官方发布有延迟，包含了一部分去年的信息，同时数据普遍较低不具备参考借鉴意义，所以我们选择的是4-6月成交价，基本能代表成都上半年价格趋势。
由于篇幅有限，本篇是5+2区域的上篇，近郊以及天府新区我们将放到下一篇。
我们对5+2区域二手房成交数据的总结有三点：
①
二手房距离止跌为时尚早
，在我们统计的86个板块，645个重点小区中，有445个小区还在降价，占比达到70%，这些小区还是我们筛选过后，板块内房龄较新、品质相对较高、流通相对较好的。
②
跌价幅度靠前的小区，主要集中在龙头板块的豪宅小区
、优质板块内房龄较老品质偏弱的小区；降价最为普遍的区域则集中在一些刚需板块，供大于求，板块内部房源互相倾轧竞争，低价抛售较多；关注度不高、总价段偏低的小区降幅并不明显。
③
房价领涨区域不再是龙头板块
（攀成钢、金融城、浣花溪）
，开始向次优板块转移（杉板桥、大源、三圣乡、万象城等），共同特征有三点，一个是周边具备较大规模的开发体量和潜力，二个是板块价格未大幅透支，三个是品质、房龄、资源基本面较好。
和中国的股市一样，成都二手房大行情呈现出
牛短熊长、牛少熊多
特征，几乎所有板块都在面临降价潮，这一点不光体现在成交价，挂牌房源中的优质部分也有这个特征，
未来
想要抗跌的技术含量会更高，对资金要求也更高
。
与2015-2016年前后，上一轮市场下行期对比，
本次降价还波及到了核心龙头板块
，即便是金融城也在大幅回调，高总价房源回调区间更凶猛，经历长期发展后，这些老板快价格过去已经透支预期，市场敏感度更高。
01
高新区
高新南的老牌龙头板块金融城跌幅领衔成都，其整体均价依然是成都T0级别，但价格回调幅度较大。
1、金融城价格供应低，价格回调更多是市场正常调整，预期下滑。
整个金融城供应量较低，以中海城南一号为例，一二期合计约1800多户，只对市场提供了大约120套左右房源供应，月度成交基本在个位数。
当前价格依然在高位运行，包含了很大一部分对未来的预期，此次回调更多是对去年价格高位的调整，很多“5”字开头的房源基本都回调到了“4”字头。
2、领涨板块回归大源CBD区域，产业价值凸显
大源CBD区域，1号线沿线几个楼盘价格变化很小，不仅抗住了本轮降价，整体还略有涨幅，需求比较旺盛，前期涨幅也不大。
而大源居住区的产品也面临大幅回调，特别是房龄偏老、产品过时的，基本都难逃降价困境，同时也面临大源西、林家坝等外围区域新房冲击。
3、公认的几个普通/弱板块，价格反而稳住了
中和、石羊场、美洲花园、紫荆这几个高新南公认较弱且无关注度的板块，价格反而平稳，略有涨幅，长期低位运行，回调空间有限。
而新川、火车南站、市一医院等中间一档的优质板块，有回调但不多且成交量较大，我们预估下一轮高新南领涨板块会落到新川、大源，南城都汇为代表的市一医院退出领涨序列。
新川由于其前期涨幅不大，目前新房迭代极快，正在提升片区产品档次，其整体单价水平也低于大源
（包括大源西）
，上行压力会更小，所以可能性是最大的。
高新南现在的二手房市场分化严重，金融城和大源纯价值投资，但正在面对大源西、新川、锦江区林家坝乃至金三等外围区域冲击，风险较高，大平层改善现在也未必能抗跌。
新川、火车南站等改善化区域价格基本在合理区间运行，价格有一定回落，但成交量比较旺盛，整体健康，对300-400万区间预算人群友好，有很高性价比。
02
锦江区
锦江区影响房价最突出的因素是教育资源，豪宅也未能抗跌。
1、攀成钢依然是锦江区房价天花板，但已经大幅回落。
2022-2023年我们统计过，攀成钢的仁恒滨河湾、天誉花园成交价基本没有40000以下的，但今年基本没有几个还在40000以上成交。
只有天誉南庭、中粮鸿云这些小户型、低总价刚需小区，价格稳定，基本没有大幅降价，仁恒、伊泰天骄、ICC天曜、锦天府等豪宅未能抗住市场下行。
2、锦二学区房成交价依然很高，挂户房天量成交
教育依然是最重要的核心资源，锦二片区内房龄对房价的影响有限，价格只有微跌。
锦江宾馆板块，比较知名的挂户房皇后国际、财富中心等跌幅都很小，价格体系稳定，完全是基于学区调整价格，受市场的影响不大。
作为对照，东湖、川师两个片区对房龄的敏感度明显上升，翡翠城一二期、万科城市花园等老小区跌幅扩大，就是因为学区价值不如锦二。
3、锦江城市花园、卓锦城等价格稳定，抗跌能力强
在低总价段，不追求顶级学区的前提下，锦江城市花园、卓锦城很值得关注。
两个小区分别对口三圣乡盐道街528校区/盐道街卓锦校区，在锦江区属于T2级别的教育资源，同时小区有一定居住环境，总价不高。
锦江城市花园目前1.3万/㎡左右的价格属于市场低位，虽然刚需，但尚有居住价值，更适合作为挂户房与学区房的中间产品，性价比高于锦二的纯挂户小区。
锦江区的价值逻辑和其它区域不同的一点在于，房价对教育资源敏感，且由于地狭人多，供应偏少，资源更为集中，要抗跌，对配套要求更高。
锦江城市花园总价低，有一定的居住价值，配套资源强势，正在作为锦二学区房的补充，上半年成交量已经扩大到上百套，价格处在整个锦江区低位，很值得关注。
03
青羊区
青羊是五城区中新房/二手房供应都偏低的区域，且二手房市场更为刚需化，主要的改善产品几乎都在三环外，内环线次新整体供不应求。
和锦江区一样，也是由教育资源主导，房价走势和学区高度正相关。
1、内环线学区房价格坚挺，略有涨幅
以内金沙、人民公园、宽窄巷等为代表的学区板块，价格相对坚挺，青二划片内的汇厦少城几个组团无一例外都在涨价
（2000-3000不等）
，市中心天府广场的挂户房也在涨价
（1000多）
。
不过贝森、光华泡小、优品道等青羊区内部二梯队的板块，由于房龄老化、产品落后且教育非一梯队，价格就出现了明显下跌，不再具备抗跌能力。
而外金沙、非遗等板块虽然产品更新更改善，教育资源主要是新办分校，价格出现了不同程度回落，青羊区学区分布是越往外环线越弱。
2、浣花溪作为成都T0板块，价值正在缩水
浣花溪目前缺乏住宅供应，且板块成熟时间太早，产品太老，当前的价格只是基于文化、地段、供应方面的因素在勉力支撑。
可以预见，随着浣花溪新房长期无供应，房龄持续老化，大概率退出成都T0序列，沦为一个文化符号，其房价高位运行但成交量与供应都很低，对市场影响已经式微。
3、青羊区整体房价稳定，跌价房源多但跌幅不大，与供需有关系
整个青羊区供应/成交量低于锦江，也不如高新南具备话题度，但因为西控背景、房总价普遍不高、众多名校分布以及行政上的地位，其抗跌能力位列5+1之首。
青羊极其少量的供应，以及产品结构刚需化的特征，导致其单价普遍高但总价却可控，降价的空间并不大，其教育资源也整体强于锦江区。
04
成华区
成华区是五城区里面唯一一个供应大，同时能兼顾产品、配套的区域，有巨大的潜力，有几个区域有望成为领涨板块。
它既不是青羊、锦江这种高度依赖教育资源，地少人多的天花板区域，也不至于像金牛区一样历史包袱沉重、刚需遍地，整体更为均衡。
1、万象城/杉板桥有望成为成都未来领涨板块
万象城/杉板桥跌幅基本在500-1500元/㎡之间，在均价3万/㎡上下这个水平跌幅并不算高。
目前华润悦玺、润府、龙湖梵悦台、中粮锦云等楼盘二手房价格趋于稳定，1-2年前成交价或许还远低于攀成钢，但现在正在向攀成钢靠拢，二者的差距大幅缩小。
基于完善的地铁、商业配套，成熟崭新的城市界面、大量高品质改善项目建成，我们认为未来这两个板块大概率是成华区区域性领涨龙头。
2、二八板块未来大概率成为成华房价高点与核心改善住区
二八板块降幅也低于预期，整体降幅不超过1200元/㎡，多数楼盘几百元的降幅，在当下市场相当于没降。
中车、紫瑞府等降幅都很轻微，在实际交易中，这种几百元一平级别的下调可忽略不计，属于正常谈价区间浮动。
二八现在正处在转型期，从以往供需遍地，朝改善化、品质化居住区过渡，又有17号线地铁即将开通，配套还有提升空间，最关键的是人口总量较大，需求旺盛。
很有可能是成华下一个核心改善住区，板块档次仅次于杉板桥和万象城，但整体均价低，仍然是东门方向首改、二改必看区域。
我认为万象城的价值目前依然是被低估的，部分优质产品与攀成钢房价差距也在进一步缩小；杉板桥是后起之秀，在城市界面、商圈、品质方面也不弱，二者未来领涨概率较高。
05
武侯区
武侯区就位置而言，不如锦江区，但优于成华青羊金牛这三个区，处在西南一侧，享受到了向南的一部分发展红利。
但它面临两个很大的问题，其一是老旧板块较多，只有武侯新城整体较新且偏高改；其二是飞机航线噪音问题。
1、武侯新城南区一枝独秀，但并非没有问题
武侯新城降价普遍，但幅度很小，特别是金茂府、西派城、保利花园等主流改善产品，有地铁加持，有北二外学区加持，价格相对坚挺，降价区间和总价段更低的
武侯新城最大的问题，一个是处在西南侧，享受不到东进的红利，二个是有很多楼盘在航线下，影响了武侯新城板块价值。
如果武侯新城没有这两个缺点，房价的上限我认为会更高。
2、武侯区的老旧板块房价普跌，豪宅均价仍然处在高位
整个武侯各个板块都多多少少会有硬伤，包括丽都也存在学区问题，簇桥、红牌楼等区域产品刚需，已经跟不上时代。
保利中心、武侯金茂二期、中粮武侯瑞府等降幅较大，但依然高于去年同期成交价水平，属于高位的正常回调。
06
金牛区
金牛区目前新房最多的区域，基本都集中在国宾以及周边，多数板块都以刚需小区为主，有大量老破小存在，这些老破小成交量极低，在价格这一端并没有参考性。
1、金牛国宾新房热而二手市场冷
我们选出的楼盘中，二手房均价并没有如预期所想，被金牛国宾带动房价，相反，国宾板块多数二手房小区都在跌价。
这说明大量高品质新产品入市，冲击了原有的二手房地缘性需求，新房极高的性价比，难以让二手房获取总价段优势。
国宾更适合地缘性购房者考虑，辐射范围基本在西门以及西北门附近，对郫都方向购房者有一定吸引力。
2、少部分高品质改善，大部分刚需走量，市场主要是以价换量，吸纳刚需为主
表现较好的板块反而是华侨城，因为聚集了大量别墅类、大平层产品，地铁、生态环境、环线位置都不差，具备一定稀缺性，同环线很难找到同价位的高改产品。
房价涨跌幅的区域分布更像橄榄球，2环内花牌坊、白果林等板块太老，小区品质过低，老破小为主，基本全线降价；3环外配套强度低，空有品质缺乏资源，也在降价，甚至有价无市。
只有3环线两侧部分小区稳住了，大多是一些大开发商品质改善产品，面积大而单价相对低。
3、国宾最大的问题在于新房/二手房未拉开梯度
金牛新房市场套三总价段基本在230-400万左右，主打性价比，进一步压缩二手房市场空间。
所以金牛的二手房市场在5+1区域来看更刚需化，目前又处在产品迭代时期，并不建议轻易下手二手房中普通高层大户型。
但国宾二手房中，部分别墅产品比较具有性价比，这是周边新房地缘市场目前的产品空白，可以形成差异化竞争。
金牛区整体上还是一个刚需市场，成交量最大的
保利公园里
2期、
绿地世纪城、
保利学府城、
龙门镇北区，大多是以价换量，
成交活跃
但价格跌幅也大。
即便是高端大平层乃至别墅，基本也都是因为前期价格处在低位，有很强性价比，所以跌幅不大，实际成交并不太活跃，比较挑人。
退潮期的市场数据更有借鉴意义，买房现在更考手艺。
5+1区域的数据统计完过后，我们最明显的感受是，这轮市场下行波及的范围很广，从刚需到豪宅几乎都未能幸免。
很多中间一档的板块在过去，价值被更靠前的龙头掩盖了光芒，现在正迅速崛起，万象城、杉板桥、二八的市场表现都还算不错。
学区依然是配套中最重要的要素，即便是极为小众的挂户房，对冲市场风险、出租维持现金流都有不错的表现。
大胆预测，天新越热门的板块跌幅越大，冷门刚需板块跌幅不会很大
近郊和天府新区我们将放到下一期去做，大家都知道天新房价坍塌了，但具体哪些小区塌了，哪些小区又稳住了，还没有一个定论，毕竟没有调查就没有发言权。
大胆预测一波，所有热门板块应该都有大规模降价，包括锦江生态带、天东天西乃至天府前湾，但一些很冷门小众的板区域跌幅可能不大，比如雅居乐？
大家可以关注一下我们，再加个黄色星标，以免找不到了，近郊和天新数据将在近期统计整理完毕后分享给各位
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