这两天，一个足以影响中国货币发行方式、未来楼市格局的大招出台了。
然后，由于“太专业”，这个消息竟然没有引起注意，绝大多数人都没有看懂。
这个“超级大招”，就是财政部、国土资源部6月1日联合对外发布《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》。
所谓“土地储备”，就是地方政府获得可以对外转让的“城镇建设用地”的过程。对于土地的所有权，《中华人民共和国宪法》是这样规定的：
城市的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。
国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
按照《宪法》，只有政府才有权出让“城市建设用地”。而获得“可供出让的城市建设用地”的过程中，将产生征地、补偿等费用；土地转让后，政府又能获得“土地转让金”等收入。
地方政府需要资金来用于拆迁补偿，或者是“七通一平”，使土地具备开发的基本条件。在2015年之前，这些资金是通过银行贷款获得的。后来，为了遏制政府债务过快增长，防范金融风险，国家叫停了“土地储备银行贷款”，只允许地方政府发债来解决资金问题。
此次出台的“办法”，是在采用地方债方式的基础上，进一步要求发行专项的“土地储备债券”来实现融资。具体玩法如下：
1、国务院确定年度地方债限额，财政部根据这个限额，参考土地储备融资需求、土地出让收入状况等因素确定全国“土地储备专项债券”总额度，以及各省市自治区的额度。
2、地方发债主体是省级政府，其下面的市县发行土地储备专项债券的，由省级政府统一发行并转贷给市县级政府。经省级政府批准，计划单列市（深圳、厦门、宁波、青岛、大连）政府可以自办发行土地储备专项债券。
3、土地储备专项债券期限应当与土地储备项目期限相适应，原则上不超过5年；土地储备专项债券可以对应单一项目发行，也可以对应同一地区多个项目集合发行。
如果把房子比作“面包”，那么土地就是“面粉”。中国的房地产市场上，供应“面粉”的只有一个商家，这就是地方政府。而地方政府去“采购、储备面粉”的资金来源，以后都只能靠上面说的专项地方债了。所以，这个“办法”将深刻影响到未来中国楼市的走向。
第一，中央政府多了一个调控楼市的方法。每年土地储备发债规模，每个省市区可以分得多少，都由中央政府管控。这样，中央的权威性将大大增加，调控将更加精准。
第二，直辖市、省会城市、计划单列市有望优先获得土地储备资金，其楼市的优势将更加明显。
发债的关键权力掌握在省级政府手里，它可以决定省内各个城市的发债规模、期限、利率，甚至包括融资获得的资金（由省政府拨付市县）。由于省委、省政府设在省会城市，其官员的家也在省会城市，所以省里对省会城市的关照能力会进一步增强。
我此前在栏目里多次分析过，在“印钞票的时代”（增长模式是“城镇化+房地产+大基建+地方债”），“拥有权力的城市”获得了更多做大的机会。我们看到，济南的竞争力正在赶超青岛，沈阳的竞争力已经超过大连，南京在GDP上超过无锡、在资金上超过苏州。在河南、四川、湖北、安徽、湖南、陕西等省份，都出现了省会独大、基本上没有“省内第二大城市”的局面。所以，过去15年基本上是传统省会城市复兴的时代，是明星地级市式微的时代。
我研究过很多省份的数据，在中西部很多省份里，已经出现了全省三分之一以上的房地产投资在省会，全省三分之一以上的商品房销售额在省会的局面。
新推出的“土地储备专项债券”制度，将进一步强化省会城市经济中心、人口中心、资金中心、房地产中心的地位。
同样通过权力，直辖市、省会城市可以影响到高铁线路的分布，个个都成为一方的交通枢纽。所以就出现了我之前在专栏里说的“内陆中心城市复兴，沿海港口城市停滞”的新局面。
所以，未来投资房地产，除了“住宅！住宅！住宅！”这个原则之外（商办物业普遍过剩），还有“省会！省会！省会！”这个原则。
当然，直辖市、计划单列市视同省会。
第三，央行发钞的渠道将更加通畅。
地方政府土地储备专项债券的出现，将增加银行间的“可抵（质）押品”，为央行拓宽发钞渠道创造条件。
2015年之前，由于中国对外贸易、投资等存在显著的顺差，所以央行货币发行方式是“外汇占款”。说白了，就是用不断涌入的美元为抵押品，来发行人民币。这两年，顺差逐步消失，人民币的发行方式改为常备借贷便利（SLF）、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）。也就是通过获得抵押品，把钱借给银行。随着PSL和MLF余额越来越庞大，需要的“可抵（质）押品”也在上升。如果不增加优质可靠的债券，未来“可抵（质）押品”将不够用。
地方政府发行的“土地储备专项债券”，就是比较优质的抵押品。有了这些东西，以后央行印钞会更加得心应手。
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