需要沪牌代拍等一切相关咨询请联系微信：yikeshu03
水库论坛网址：www.ishuiku.com
水库论坛微信群统一入口：yikeshu03 ( 原微信号kenliu2189已满 )
前文:
重庆团购持续火热进行中，加入重庆团购群请加KAI01，微信号：yikeshu03.
最近来重庆的越来越多，热情空前高涨，KAI本身却回不了上海了。定的回上海的机票已经由改签至退票，回程不可期。
出来的盘总是秒抢，连200万的二手房都是秒抢。有朋不断自远方来。谢谢大家的信任，麻烦大家登机前，再提醒一下KAI安排管家接机。最近感觉脑容量有点不够用，接机的管家也有点忙不过来，怕万一给耽搁了。
最新团购盘：隆鑫鸿府（大平层，单价8000），华丽家族（单价9800，还剩最后一套）。巴南区近地铁花园洋房（90万起一套）。详见水库重庆团购一群到六群。
即日起，会在文章结尾增加一个栏位：今日笋盘推荐。
以下为正文:
二线城市的切入点
（原文发表于20170107，应新库友要求重发）
二线城市的切入点 #2750
模式与框架
一）前言
本文为《重庆卷》系列的最后一篇。
以后随着零碎的信息累积，可能还会有整理补充。但是成系统的，本篇为《重庆卷》的终结。
前天《重庆楼市地段分析2017版》#2730被删。
昨天《重庆部分楼盘点评》#2740被删。[1]
这样算下来，《重庆卷》一共发了十篇。居然被删除了五篇。
不发了，实在是心灰意懒。
感觉有一个巨大的眼睛，在注视着发言。本篇草草终结，不想有喝咖啡的风险。
二）数量级
上海楼市80000元/m
重庆楼市8000元/m
要分析重庆楼市“投资”，有一个梗是绝对绕不过去的。
即上海的房价，大约是重庆10倍左右。
Apple to Apple，内环对内环，新房对新房。基本就是这个比例。
这个倍率，对于“职业炒家”来说。有着非常重要的意义。
意思是我们“换仓”的话，上海卖掉一套房子，重庆可以买入十套。
但是，我们更延伸推想一下。“上海卖掉十套”呢。
==> 则重庆可以买入100套。
一般情况下，我们的计划是，上海卖掉10套内环线。
凑足8000W~10000W的资金。拿去建仓重庆。
因此前二天在读者留言中，有人问：“推高重庆，您是不是想趁机出货”。
我的回复是：“对不起，没仓”。
告诉你真话，我在重庆真的没什么仓位。
如果以个人散户的名义，在重庆买入三套五套，合计建立300~500W的仓位。
对于我们来说，仅是0.x%的数量级。
四舍五入为零。
我们现在面临一个什么问题呢。职业炒家无法在重庆建仓。
如果在上海卖掉一套房子，在重庆就可以买10套。
如果在上海卖掉十套房子，在重庆就可以买100套。
考虑到上海的房产，负债率都已经很低。
《长线负债率》一文说到，平均<25%
而你重新建仓的话，负债率还可以拉高。最终应该>超过100套。
100套房子是什么概念呢。
以一幢典型的重庆建筑为例，28层，二梯五户。
则整幢楼138户。
也就是说，你去到重庆，你可以买下一幢楼！
[2]
三）扫楼
这样的“发散性”思维，进一步延伸的话。
上海的一个标准小区，有多大。
答案是，标准的楼盘，大约是400~500户。
一个街区，四幢楼。
上海小区如果有1000户的话，一般就要分割为“一期、二期”开盘。
目前上海市政府对于开盘的最小规定是30000平米（建面）。
将这个概念进一步发散，好像也不大嘛。
譬如说，上海多军的几个大佬凑一凑。三四个朋友，我们就可以买下400套房子。
那我们不如买下一整个小区算了。
再进一步的发散思维，你如果检视重庆一些二线“开发商”的财务实力。
很多的KFS，其资本金也就2亿现金左右。
整幢的Marriott万豪酒店，其投资3.5亿。
不就七套翠湖隽荟么。
数量级到了我们这个数字，再要运作，会是十分困难的事。
水库文章《目录》中，从很早的编号，就在说“回报率”的概念。
回报率绝对不是“富者益富，富者恒富”。
毒教育没说的真相是：“富者恒贫”。
因为回报的增长，是需要“全要素增长”。每一项资源都要成比例增长。
而有钱人在“其他资源”方面，和穷人并没有100倍的差距。
因此“财富增值”的速度。必然是穷人快于富人。
回到“投资重庆房产”这个话题。我们面临一个很现实的瓶颈，“房票+贷票”是有限的。
无论你多么有钱，象“家庭式炒楼”你也不可能做100套。
即使你是专业人士，靠“技巧”可以买得比别人多一点。适当“规避”政策限制。
但也不过是2:1，或者4:2的优势吧。
真的想买100套，则处处瓶颈。
在水库第一卷《炒房客的流派》系列中，有一篇总结性的著作《列兵和阶层》。非常重要，建议一定要看。
任何一个商业模式一旦建立，建立之初，一定是最赚钱的。
炒楼这一行，从0到2000W，是最最最快的。
但是“边际效益递减”。如果你不改模式的话，你的增长就会越来越慢，回报越来越低。直到最后龟速。
对于“重庆投资建仓”，它遵循同样的道理。
你要说建仓，我们真心在重庆没什么仓位。
因为“个人散户”，我没法建仓。即使用亲友名义买三套五套，那也是芝麻小钱。
《二线城市的切入点》，我们考虑组团以KFS的方式。去收购一整个地产项目。
四）运作
我们考虑收购一整个地产项目，几百套房子。
位置最好是中环线，把成本降下来。
重庆渝北礼嘉照母山不要，不想和土著人混在一起。
地铁出口，户型以中小型为主。
然后我们：整体出租。
我们不出售。既然要捂盘，我们就整体出租。
要知道，“凤变冰”整条科技树，在我们手里也是通的。
我们有足够多的设计力量，装修力量。以及最重要的“领先重庆”水平审美观。
好比当年香港人造的房子，上海人无论如何怎样看，总觉得非常舒服。
我们在重庆装修出来的房子，也一定可以保证“高大上”。远远颠覆重庆人的审美观。
总之就是洋气，远远超出当地人的土鳖。
而我们是“大业主”。是整体出租。
“大业主”本身对于小业主，在品质物业档次上，又是碾压性的优势。
大业主可以保持“极极高”的物业管理水准。
哪里灯不亮，水泥缺了一个角，水景枯涝，这些在传统“物业”下几乎无解的问题。在“大业主”手里都不是问题。
只有大业主，才能肆无忌惮地使用物业维修基金。
才能舍得大手笔地花钱，才知道“花钱就是赚钱”。物业就应该越花钱越好。
而不是愚蠢的受制业主委员会，宁可省钱也不愿意维护。
于是，我们挟“大业主”的物业优势，上海人的“洋气”眼光。
再加上全套凤变冰的装修手法。
我们可以在重庆打造出“著名”的居住社区。
形成白领小资中的风向标。“逼格爆棚”横扫中高端租赁市场。
而我们不出售。我们长持。
重庆本身的房租，就有4.5%左右。
如果加上我们针对性的优化，租金口碑和品牌，最终可以获得比市场更高的租金。
我们用租金来还贷款。
这样，计划撑七年左右。大业主负责翻新“外墙”外立面。保证翻新后光亮全新。（这也是只有大业主才能干的活）
到2025年，成熟了，我们分拆出售。
凡是投资重庆的人，一直死去活来纠缠于一个难事。
“处房情结”，二手房有大量的折价怎么办。
我们不卖二手房，我们卖一手房给你。
如果资金量充沛的话，我们甚至幻想收购“土地储备”的KFS。
最好KFS除了450套房之外，还有一二块空地。
这块空地，作为“二期”项目。我们拖到2020年再开发。
造得越晚越好。
全套的营建商资源，我们手里也是齐的。
五）运作
以上的计划，是不是听着很疯狂，很不靠谱。象讲故事一样。
说实话，KFS我也没做过。
对我来说，也是全新的领域。
但是，我们可以讲另一个故事；
很久很久以前，在上海滩有一个很穷的人。一个小白领，全副身家20W。
这个小白领，通过“三成按揭”买房子。
房子大涨，他的财富增加10倍。成为了一个几百万身家的中产阶级。
但是，“链式反应”他的脚步并没有停下来。
在几百万的情况下，他再用“三成首付”，买入三套房子。
房价大涨。这一轮博中，赌赢了之后，他就完全拥有了三套房子。小康二千万。
此后呢，第三轮。
你再“一化三，三化九”。
等第三轮战役结束时，你拥有了10套房子。
可见，你这10套房子，最初的源头，都是从20W，一个亭子间变幻开始的。
最初的时候，你仅仅是上海滩再穷迫潦倒不过的一个小年青。
现在，你把上海“十套住宅”抛了。
十套住宅是很大实物么。屁也不是。
但你搬到了重庆，你就翻了十倍。
当你搬到了重庆之后，你就成长成为了“一幢楼”。
甚至进一步的脚步，你会逐渐看到“一个小区”。
乃至于成为KFS，整体大型的开发。
如果你回首人生历程，会不会有唏嘘的感觉。
六）结语
本人在重庆仅有微不足道的仓位。以“个人”名义购买的物业，金额极少，不值一晒。
仅能宣称还存在于市场，没有完全踏空。
在我们的计划中，重庆前途无量。2017年人气微热，但整体大牛仍只启动了一半。
在我们的计划中，“重庆战役”是未来二年后的事。
未来二三年，我们会逐步抛售上海一些物业。
并将资金集中起来，集中成一个可以和KFS谈判的数字。
最终以大军团开发商的方式移步重庆，并尝试新的破阶模式和人生。
酱紫
水库论坛微信群介绍以及统一入群方式:
水库A8.5群--入群需验证净资产5000万。（目前人数35人，众神之神欧老师，某著名连锁地产老板季老师，每次买30套（频率接近为月）的南京大魔王乐老师，哈弗毕业 北京著名建筑商冯老师，喜欢用产证打扑克牌的专买老破小的某2b大神，半年14套的福州大神，东莞台湾大户某老师等都在此群 。对了，还有申请入群的时候提交8000万 现金的深圳单身80后美女）
水库A8群--入群需验证净资产1000万。（目前人数360人，8本产证众人迷校花，创业做到A10的陈总，单月现金流400万的公寓大王，凤变冰鼻祖老破小单套装修净挣100万 的另一位季老师等众大师均在此群。）
水库一品堂--无需验证资产,水库无需验证资产的最高品质的群。（目前人数408人，贷款大亨本尊老师，花木唐镇大户冯老师，浦发某总（找他办浦发信用卡30万起）， 光大某美女（找她办光大信用卡15万起），农商银行某总，金桥公寓第一人，水库女神陈兜兜等众强人均在此群）。
水库各省会城市群--各省会城市均有群，其中杭州，广州，成都，重庆最热门。
水库信用贷信用卡交流群--交流各种信用贷信用卡大额申请技巧，使用技巧，撸羊毛实战凑首付技巧。
水库使用权房产投资群--交流使用权房产投资技巧（破限购，但是没贷款杠杆不推荐）。
水库装修设计（凤姐变冰冰）群--凤变冰鼻祖季老湿，法租界民宿菠菜老师为代表，设计师云集。买入，冰变，高位套现，周转流必备技能。
水库法拍房投资群--同样破限购，之前法拍房是价格洼地，只有市面七八成，现在出来的法拍房已经无笋，很多时候拍到手价格，比市价还贵。
水库相亲聚会交友群--英国美女留学生，美国美女留学生，杭州富二代千金等均在此群，不详细介绍了，已婚的男库友也可以加入，不过只限于参加聚会。另外，已婚的 女库友可以任意撩鲜肉/腊肉，无论对方婚否。
水库重庆团购群--重磅福利，重庆已经迎来暴击，欢迎大家买多唱空，每人买够10套以上，目前160余套房子正在组织团装，累计团购套数近千套。目前重庆很多楼盘正在以每3个月50%的速度上涨。
目前有水库重庆团购一群，二群，三群，水库和记黄埔御峰团购群，水库阅江阁团购群，水库0首付低首付二手抢购群，水库成都团购群等。
入群方式：加微信：yikeshu03 ( 原微信号kenliu2189已满 )
水库论坛shuiku
公众微信号：shuikuluntan
今日笋盘推荐：
房一：重庆江北区观音桥步行街，绝佳黄金地段
楼盘:聚丰纵横国际住宅
面积：72平
价格:128万
按揭:97万
首付:31万
过户税费佣金等共6万
楼盘简介:位于观音桥商圈中心，距轻轨3号线观音桥站步行不到2分钟，楼下对面就是公交车站（20余条公交线路），可到主城各区！
附近各大型写字楼、商场林立，此物业租赁投资价值极高！此栋物业开发商开盘均价为2万左右，此套是高管内部奖励房源，所以才能低于开盘价出售，懂得来！
房二：龙湖春森彼岸
江北品质大盘
低于市场价20万
清水价买装修房
122平187万，带装修，贷90万，首付97万，过户佣金税费按揭评估等费用7万！
懂的秒杀
房三：珊瑚水岸
144平卖价210.万，贷150左右，清水房，中间楼层，全看江，过户佣金税费按揭评估赎楼共8万
房四：大川壹江城江景房，
面积189万，首套贷款120万，首付20万包费用！包税费单价7400每平方！只有一套，手快来，手慢无！
房五：大渡口花园洋房，轻轨站天堂堡
面积249平米一楼带装修送80平米花园，旁边正在建万达，交通方便，门口有超市、银行、公交车站、房子卖价160万
客户夫妻签字资质好的话首付15万左右，过户加税费等共9万
上车机会不多，抓紧时间！
房六：南岸区南滨路一线江景 南滨国际
51.79平方，套内41平方，豪华装修卖60万
首付25万。过户税费等5万全包（外地客房产税自理）
2011年房，小区共两栋看江，中间楼层，共25层。四梯十八户
小区100米处是珊瑚都会及游艇俱乐部。，近南滨公园
房七：中航翡翠城，渝北西区。
现在建西南最大游乐园 旁边有体育场
轻轨9号环线 7号轻轨线 公交线路几十条 交通十分便利
渝北核心区域 政府主建片区
品质大社区花园洋房 建面298平 贷215万 首付12万 不包税费 清水三跃，地 下两层全采光，带50平米小花园
房八:沙坪坝 融汇温泉城B区
2栋2单元 11楼 出让地 电梯 精装家电齐全 可租1300以上 建面43.06 卖42.5万 包干 首套 贷款30万 首付出12.5万 包干，另有两万中介费
房九:南坪轻轨房亚太商谷
步行10分钟到轻轨工贸站
南坪商圈，会展中心，玖玺台旁边，精装修，两室一厅，83.5平米，贷款63万，出20万包干，带租约2800，可解除租约，目前市场租金3300左右。
月供3500左右，基本租抵月供，投资首选！
仅此一套，仅此一套！(另有两万中介费，外地客房产税自理)
房十:郁金香国际公寓
笋盘推荐:低于市场价30万！！！
郁金香国际公寓，沙坪坝商圈内，精品学区房，带重庆市十大名校指标！沙坪坝小学 建面120平米，清水顶楼跃层！贷款96万，卖160 出资67包干！市场价15000每平米，低于市场价30万左右，步行三峡广场五分钟不到，地铁9号环线再建中，绝对物超所值
