连跌7个月后，市场温度隐隐回升，深圳楼市乍暖还寒？

来源丨21世纪经济报道（jjbd21）

记者丨张晓玲、石钰  深圳、广州报道

作为本轮最早开始严厉调控的一线城市，去年9月30日起，深圳出台最严调控新政，很快便量价齐跌。今年以来，由于楼市的平稳表现，深圳并未加入3月中旬至今的新一轮调控行列。

但是，刚刚公布的4月深圳楼市数据，隐含着变化。

深圳规土委数据显示，深圳新房住宅均价已连续7个月下跌，但在4月份，深圳新房均价下跌幅度减小，仅为0.2%，同时成交环比上涨146%，市场温度隐隐回升。

不过，深圳中原、Q房网等多家机构认为，新房成交虽然回升，但总量依然不及去年均值；当前政策大环境依然偏紧，尤其是深圳调控政策悬而未决的情况下，买方市场持续。

事实上，从今年3月开始，深圳楼市就出现房价下跌幅度收窄，成交量环比上扬的迹象。

进入4月，深圳楼市成交量增长持续。深圳市规土委公布数据显示，4月深圳一手住宅成交1977套，环比上涨146.2%；一手住宅成交面积190269平方米，环比上涨136.9%，同比减少24.7%。

二手楼成交量环比呈上升趋势。据深房中协公布数据，4月深圳二手住宅共成交6301套，环比上涨30.2%，超越去年的月均量值，但价格尚属稳定。

深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，深圳今年因其稳定的楼市表现，调控政策暂未升级，但市场仍存在调控政策趋紧的预期，因而推高近期新房成交量。

不过她亦分析，新房市场的供应有时间节点特质。由于五一、十一黄金周前后是供应放量阶段，新房市场成交量在这个时间点上升有季节性因素。

并且，由于深圳楼市由二手房交易主导，新房市场成交量占全市总成交量只有40%左右。因此，新房成交量的攀升并不能代表深圳市场的回暖。

中原地产首席分析师张大伟则认为，对深圳楼市的分析应主要看二手房的成交情况，其数据更能反映现实。将一、二手房的情况结合来看，深圳楼市依然相对平稳。

从价格来看，4月份深圳楼市成交均价相对平稳。据深圳市规土委公布的数据，4月全市新房成交均价为54619元/平方米，环比微跌0.2%，跌幅收窄。

深房中协统计数据亦显示，深圳市一手住宅成交均价已是连续7个月呈现环比微跌态势，一手住宅成交均价整体维持在5.5万元/平左右。

从区域来看，4月深圳部分区域受改善和换房需求助推上涨明显。龙岗、罗湖、宝安一手住宅成交均价分别为38639 元/平方米、78583 元/平方米、46312 元/平方米，环比下跌10.2%、7.9%、4.4%；但南山、盐田片区一手住宅成交均价呈不同幅度的上涨，分别为113191 元/平方米、48478 元/平方米，环比涨幅为13.8%、5.9%。

深圳市房地产中介协会认为，在楼市调控趋严的大环境下，政策对商品住宅均价变化的反应将更加敏感。

如果二季度深圳一手住宅成交均价仍然维持现在的态势，则楼市加码调控政策的可能性不大；但如果成交均价环比涨幅超过10%，那么深圳加码调控概率相应变大。

张大伟也持相同观点，他表示，从全国去年第四季度的楼市调控来看，深圳调控效果最好。但最近深圳楼市成交量上浮，因此未来深圳调控政策随市场变化而调整的可能性加大。

目前，深圳周边城市均已加码调控，如广州、珠海等热点城市出台了限售政策，临深楼市如东莞、惠州也成为重点调控带，调控政策接连而出。

4月9日起，惠州规定新购商品房（含二手住宅）须取得不动产权证满三年方可入市流通。4月11日，东莞也升级限购限贷，并规定新购住房（含新建商品房和二手房），需满2年方可再交易。

21世纪经济报道的调查显示，目前临深楼市除了限购较为宽松的惠州，其他城市楼市交易都开始降温。

易居研究院智库中心发布的《全国50城新建商品住宅成交报告》显示，4月惠州新建商品住宅成交面积为35万平方米，环比下降19%，同比下降45%；东莞新建商品住宅成交面积为56万平方米，环比与上月持平，同比下降34%。

从东莞多个楼盘备案价格来看，其房价仍未回到调控前水平。

如东莞清溪碧桂园，据东莞发展和改革局4月28日的房价备案数据，清溪碧桂园一期8号住宅楼备案价约为2.6万/平方米，与该楼盘2月份的备案价格基本持平，但比去年10月的备案价下降约10%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进预测，随着市场交易的下滑，预计此类城市楼价也会出现涨幅收窄或下滑等态势。

（编辑 谭翊飞）

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本期编辑 陈思颖