专栏名称: 北京地产老兵

地产资深从业者，讨论北京及环京购房技巧，优化家庭资产配置。不定期团购优惠买房！

中国未来房价翻倍确定性最大的区域！

北京地产老兵 · 公众号 · 房地产 · 2017-12-13 21:16

正文

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年底是抄底的好时机，这几天新接了2单北京二手房代购的活儿，加上一直忙深圳房票和买房实操，白天还是很忙的。顺便说一嘴，我代购的费用的3%，比链家的2.7%高0.3%，服务却远不止。

除去选房和砍价两个关键，就算是常规手续流程操作，链家和麦田这种大型的中介公司，中介人员都是模式化培训，且买卖、按揭都是分开专人负责的，能力水平并不全面，加上政策变化也频繁，因此很多技巧和疑难杂症、操作手法并不懂，并不能保障你的利益最大化。这些，没有足够多的实操和人脉是搞不定的。

还有20天过年了，大家都想想今年的得失收获，买房了没，买哪里了，什么时候买的，现在是赔了还是赚了，冷暖自知。新年前我也会写一篇文章总结讲讲我自己今年的操作和资金配比。

因为近期在实操深圳，我自己弄了4个房票已经在办理落户过程中，2个自己买，另2个拿出来做众筹（因为有些网友例如北京天津大城市出身想买但身边亲戚同学找不到房票）。每套房准备分10筹，想参与的联系我，按报名顺序先到先得，报名需缴定金1万。 联系我微信：dichan567

很多人都是坐井观天，殊不知深圳现在二手房交易已经很活跃，很多房源放盘成交周期都在10-20天。

网上的水文章太多了，我操盘过60多个项目资深地产人，开公众号2年所有的判断都没错过，我现在也很认真的告诉大家，不要相信房产税和租赁房源能降房价，那都是低水平小编意淫的。另关于房产税我都有内幕消息了。

不多说，近期操作深圳，想参与的可以联系我。下面还是放一篇介绍深圳的文章：

深圳市原副市长重磅演讲：终于把“粤港澳大湾区”讲清楚了

来源：深圳梦

制造业永远会是港深大都市区的关键产业， 但制造业一定要退出深圳 。信息产业区位商，制造业区位商相关关系的检验证明，城市之间，大小城市之间具有鲜明结构差异。制造业退出大城市，信息产业向大城市集中。

演讲者：唐杰（南开大学经济学教授、博士生导师、哈工大(深圳)经管学院教授，深圳市原副市长）

粤港澳大湾区概念的源起

2014年初

深圳明确提出联手周边城市共同打造粤港澳大湾区，构建区域协同发展新优势，目的就是要落实“一带一路”倡议构想，把深圳打造成为21世纪海上丝绸之路的重要枢纽。同年的政府工作报告中详细阐述了发展粤港澳大湾区经济的构想。随后将粤港澳大湾区构想上报国家发改委及规划司。

2015年3月

国家发改委、外交部、商务部发布《推动共建丝绸之路经济带和21世纪海上丝绸之路的愿景与行动》，提出要“深化与港澳台合作，打造粤港澳大湾区”。

2016年3月

国家发改委将 “推动粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设” 列入国家“十三五”规划，强调要“携手港澳共同打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群” 。

本项研究的思考：是否应当从更大的范围和空间尺度研究粤港澳大湾区空间规划？需要考虑到：

一、“一带一路”的倡议支撑。

二、香港“一国两制”重大历史实践与新一轮改革开放。

三、我国经济走向新常态的战略转型。

四、广东经济发展与空间结构调整。

五、我国城市化走向城市群化的战略调整。

什么是湾区?

湾区首先是一种自然状态。工业化以来，湾区或是沿海大都市成为城市化的主体，湾区成为城市化与工业化的象征与重要载体，根本原因是湾区所具有的交通便利，城市间贸易和国际贸易，特别是与跨大洲的国际贸易主航道关系密切。当然，非经济学者会讨论湾区经济文化与社会特征。

1. 沿海大都市是当代世界经济主体。过去近七十年，全球贸易出口货物增长了 33 倍，价值量增长了 155 倍。沿海大都市在全球贸易中的地位愈发凸显。沿海大都市具备港口条件优越、港口国际航运发达和生态环境优良等明显的地理优势，是世界贸易的核心载体。

2. 沿海湾区优越地理区位是大都市群发展的基础。港口城市经济蕴含着不断增强的上行力量，促进了资金融通和人员自由流动。

3. 沿海湾区都市群是国际竞争力和创新能力的载体。全球 60%的经济总量集中在入海口，世界 75%的大城市、70%的工业资本和人口集中在距海岸 100 公里的地区。世界著名湾区具有开放的经济结构，是世界 500 强、创新公司、研发资源和专利密集区，是国际竞争力和创新能力的代表，是推动国际经济发展和科学技术变革的先锋。

湾区经济和大都市群

大都市群的特征：法国地理学家戈特曼(Jean Gottmann) 1957年提出，由连成一体的许多都市区组成，在经济、社会、文化等各方面活动上存在着密切的交互作用的巨大的城市地域复合体。

1. 多核心。若干个高人口密度的大城市核心，每个大城市核心及其周围郊区县之间，以通勤流为主要指标的紧密社会经济联系，各核心城市之间存在低人口密度地区作为间隔。

2. 交通走廊。大城市核心及大都市区沿高效交通走廊发展，铁路到高速公路网构成大都市带空间结构的骨架。

3. 规模特别庞大的国家的核心区域。集外贸门户、制造业中心、商业金融、文化先导职能于一体。

4. 分工与合作。都市区内部、中心城市与周围郊区之间有密集的交互作用，也有着密切的社会经济联系。

齐普夫法则： 城市之间依照规模与专业化的空间结构，存在城市间实际人均收入水平收敛的趋势，其中，名义房价随着城市规模递减而递减是一个重要原因。在一定确定的空间范围上，众多城市构成城市群，并形成大中小等级排列。

粤港澳湾区规划目标与任务

1. 建设世界级湾区城市群

发展条件与规划空间范围。粤港澳大湾区规划是我国第一部在“一国两制”框架下的跨行政区规划，是以华南沿海湾区优越自然地理区位和既有城市群为依托的城市群规划。初步形成了以香港和深圳为核心，珠江三角洲“二区九市”为主体区域的湾区经济形态。粤港澳大湾区是战略要冲，是南大门，具有举足轻重的战略地位。

最具活力、开放程度最高、创新能力最强、吸引外来人口最多区域，是快速工业化和城市化的典型代表，人口和经济规模比肩全球著名湾区，是具有全球影响力的先进制造业和现代服务业基地。以香港和广州两个城市为起点，初步成长为拥有近 6000 万城市人口，城镇化率达到 86%的世界级城市群。

2. 全面考虑港澳因素，打破行政区划统一规划

港深是湾区的核心、国际金融中心、国际航运枢纽和国际贸易窗口，是粤港澳大湾区的中央国际都会区，创新能力强、知名国际大学多、城市活力国际影响力高，人口规模和经济规模分别约占整个湾区的 16%和 36%，全球数字通信创新集群排名仅次于全球第一的东京-横滨地区，港深交易所总市值超过 6.5 万亿美元，位于全球第三，拥有 2016 年 QS 全球排名前 100 大学 4所，拥有全球最繁忙和最高效率的国际集装箱枢纽港，集装箱吞吐量位列全球第一，约占全球远洋集装箱总运量的 1/5；广州是重要的全国经济中心城市；佛莞珠澳等城市构成大湾区城市群的重要支撑；粤东西部城市是粤港澳大湾区城市群发展的重要增长极，是重要组成部分。

3. 构建特色鲜明、张力强大的湾区城市群：构建湾区T 型发展结构

（1）粤港澳大湾区城市群的结构。以港深为核心、以沿海为带、以珠江为轴的“T”字型空间结构，建设相互协调、共同发展的五大城市圈，构成“一核一轴一带五圈”的空间结构。

（2）要高度重视沿海港口与城市发展。2015 年，珠三角区域的港口货物吞吐量是沿海港口吞吐量的 3.5 倍，分别是东部沿海港口的 12.9 倍、西部沿海港口的 4.8 倍。沿海城市良湾良港密布，发展覆盖全球航线潜力大，货物运输距离短，具备与各国通航的海域优势和海运价格竞争力优势。优化空港海港航线。要全力扭转沿海城市带与珠江三角洲轴线基础设施差距逐步扩大的趋势。

4. 从三中心到单中心城市结构

发挥湾区核心城市-香港龙头作用：粤港澳大湾区建设要充分发挥香港的龙头带动作用，发挥以香港带动沿海，沿海带动内陆，逐级推动、辐射带动湾区经济全面发展的核心作用。要推动要素的自由流动、遏制过度竞争，避免重复建设，打破行政区划壁垒，积极推进港深一体化，促进粤港澳跨境基础设施全面对接，加强创业创新合作，营造宜居宜业环境，实现粤港澳大湾区城市群从行政区化的多核心城市向市场化的单核心城市转变，发展具有全球影响力和竞争力的世界级湾区城市群，全面提升粤港澳大湾区在世界经济中的地位。

建设多层次城市等级：

一是打造伞形网状城市规模层级结构。推动大、中、小城市在空间上有序分布，促进人口和经济活动在地理上有效集聚，形成层级有序、分工合理、协同发展。

二是明确等级清晰的城市功能定位。鼓励核心大城市打造面向未来的全球城市，成为全球科技创新和智能制造的引领者。

三是推动层次合理的城市产业分工。加快核心大城市发展科技创新产业，建设世界级科技创新中心、全球金融科技中心和全球资源配置中心；推动大城市发展创新服务业、科技制造业，建设特色鲜明的世界级高端制造业集群；引导中小城市建设区域商贸中心、物资集散中心和先进制造中心。

四是加快五大城市圈之间互联互通。高度重视城市圈之间重大基础设施的高效衔接，超前布局连接五大城市圈的新一代信息基础设施。

五是实现五大城市圈内部一体化。港深莞惠城市圈，发挥港深在科技创新领域重要地位，东莞世界制造中心优势，大力推动技术创新、体制创新和环境创新、国际化。

澳珠中江城市圈，珠海国际化创新型城市、生态文明新特区，港珠澳大桥建设的契机，重点培育城市圈内的综合服务功能和依托于港口运输的临港工业，稳步发展旅游业和物流业，提高城镇产业的集聚与扩散功能，成为城市群未来加快发展的重点地区。湛茂阳城市圈以湛江和茂名为主要中心，积极拓展大西南港口腹地，建设功能清晰、协同发展的西部临港经济带，打造国家级重化工业基地、海洋经济增长极。潮汕揭城市圈。创新型经济特区、东南沿海现代化港口城市、区域交通枢纽、科技中心和商贸物流中心。广佛肇城市圈。强化广州作为全国经济中心城市，升华广州经济、文化、教育、区域交通枢纽地位对于带动粤港澳大湾区周边内陆地区的发展具有决定性作用。

5. 建设协同有力分工明确的城市群体系。

一是推动人口区域平衡发展。增强超大城市和特大城市中心城区的创新服务功能，提升城市空间效率，建设发达的通勤交通体系，提升职住分离比率，形成现代大都市群的潮汐结构；提升东西部沿海地区城市人口密度。以产业集聚带动人口集聚。发挥东西部沿海城市区位优势，发挥产业扩散效应，形成新的产业集聚空间，推动超大城市大规模制造业向东西部城市群扩散，提升都市群整体空间效率。以产业转移和集聚带动就业岗位向沿海城市带集聚，引导劳动力向沿海城市有序流动；保持北部地区低人口密度。 “青山、碧水、蓝天、绿地”的 “国家森林城市”“国家环境保护模范城市”“全国生态文明建设试验区”“全国低碳示范城市”“现代生态园林城市”。

二是发展多元化城市分工体系。强化香港和深圳的特殊优势，推动港深共建全球科技创新中心，成为新一轮全球产业革命的重要策源地。发挥粤港澳经济发展主轴城市比较优势，建设特色科创中心和先进制造基地，形成大湾区科技创新和高端制造主轴。全力推动港深世界级科技创新中心建设，上升为国家战略。提升港深创新走廊的规模与水平，打造创新要素集聚、内生创新和基础创新能力强的全球科技创新中心。港深共同推进科创合作的“四大抓手”：科技创新走廊、科技创新平台和大学创新科技联盟，战略性新兴产业集群。强化香港金融对科技创新助推作用；推动粤港澳大湾区轴线全球高端制造集聚和产业创新；建设中小城市先进制造中心、商贸中心、物资集散中心发展。

三是推动合理的产业集聚与扩散。加快数字技术产业的空间集聚。以港深为核心，聚焦全球优势资源，推动信息技术基础创新，打造信息基础产业新优势，积极构建大数据产业集聚区，共同完善人工智能产业集群，大力建设世界级智慧城市群；建设世界级金融中心；推动产业空间扩散，探索委托管理、投资合作，飞地经济，沿海产业转移园区布局一批优质教育、医疗。

6. 以创新统领城市群发展

第一是围绕产业链规划创新链、围绕创新链完善资金链。推进股权投资技术化放大研发资金投入，推进股权投资技术化。推进全面创新改革试验与开展科技管理体制改革。

第二是建立开放型创新体系。鼓励核心新兴产业关键技术跨地域合作创新。让香港在国际化的税制、法制以及知识产权保护等方面的独特优势与湾区内产业配套完善的优势充分对接；推动创新中心与制造基地密切合作；提升高校研究机构的创新能力。

第三是建设特色鲜明的产业创新带。加快建设港深莞创新数字技术与金融科技产业创新带。

7. 转变观念、深化改革、扩大开放

第一是转变观念。从单一城市向跨省际行政区域的城市群转变。湾区是全球高端要素竞争的主战场，是国家科技创新发展的引领者，是众多资源汇聚、人口密集、经济活动高度集中的城市群。充分发挥香港“一国两制”、强大国际资源统筹、多元高端人才的体制机制优势，提升国际化、法制化水平。

第二是深化改革。坚持发挥市场在资源配置中的决定性作用和中央政府规划统筹作用，先行先试，加大各方面体制改革力度, 使各方面制度更加成熟规范。

第三是加大开放。要将合作开发落马洲作为深港经济一体化的引擎、粤港澳大湾区建设的重大工程，以更强大的开放气魄、更广阔的国际视野、更有效的改革措施，最大限度地利用“一国两制”体制、政策空间优势，以港深为主体，创造出最具活力，最具国际竞争力的创新机制，将落马洲打造成为全球最著名的创新基地之一。

第四是全面提升对内辐射功能。

粤港澳湾区建设与经验借鉴

加大基础设施建设与借鉴长江三角洲规划经验；打破行政壁垒与大都市群产业合理分布；探索高度流动的人口结构；推动公共服务均等化。

制造业永远会是港深大都市区的关键产业，但制造业一定要退出深圳。2000-2015年美国117座城市GDP规模，信息产业区位商，制造业区位商相关关系的检验证明，城市之间，大小城市之间具有鲜明结构差异。制造业退出大城市，信息产业向大城市集中。

与此同时，批发零售、交通、金融、医疗教育业的区位商，会向不同规模的城市聚集。其中的主要原因，人均收入水平，单位土地产出水平的提高，对产业的空间配置选择提出了内在的要求。

北京地产老兵：

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年底至明年初几个城市已进入抄底收割期。深圳房价14个月连跌都是官方数据游戏，真实情况14个月均价只跌了不到20块每平米，且2017年深圳局部区域已逆势上涨20-30%。在粤港澳大湾区即将正式启动下，新一轮上涨即将开始。跟对人，做对事！

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