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金九银十素来是楼市最火热的季节。
无论新房还是二手房市场，素来都会在小长假打一波暴击。
但，今年的金九银十，给楼市带来的确实一波波噩耗。
前天，北京日报刊登一篇文章《黄金周二手房日均成交约10套》，单看题目，对于一个常住人口超过两千万的超级城市，日均十套的成交量，就知道帝都楼市金九银十的愿望已经凉凉。
然而，噩耗不止这一份，今天我看了一眼贝壳北京，二手房挂盘目前98959套。不日就要上10万+。
一、10万+意味着什么
先来对比一下过往两年的数据。
2019年9月北京二手房挂牌总量为
91076套
，而2018年9月二手房挂牌
49296套
，2017年11月挂牌
25941套
。
贝壳网显示，九月份新增挂盘17387套，每日新增将近600套房源。以此计算，十月份房源挂盘量将是18年同期的2倍，17年同期的4倍。
再结合17年、18年和今年的市场行情，看一看挂盘量，在看一看二手房日军10套的成交量。
二、如此高的挂盘量背后是什么？
1、二手房均价下跌3.3k每平
截止今年8月份，帝都二手房均价6.12万元/㎡，均价下跌5.3%。如果说是整体的市场的话，这就是最真实的帝都这一年房价变化的最真实水平。
其中：
一居室成交价由去年9月份6.83万元/㎡，下降到今年的6.48万元/㎡，均价下跌3500左右。跌幅5.4%。
两居室成交价由去年9月份6.44万元/㎡,下降到今年的6.1万元/㎡，均价下跌3400左右。跌幅5.5%。
三居室成交价由去年9月份6.51万元/㎡，下降到今年的6.19万元/㎡，均价下跌3200左右。跌幅5.2%。
图中红色线代表挂盘价，绿色线代表成交价。（数据来自链家网）
分析三张图片的价格走势，还可以得到两居室和三居室相对一居室来说，价格更加坚挺。
这也表示现在市场的客户以改善型需求为主。三居室价格走势中，今年出现成交价与挂盘价倒挂。虽然市场依旧处于下行状态，但购房者更多的是观望，或者说是择机买入，这与看空楼市有根本的差别。
2、各城区溢价空间分析
东城
东城区6、7、8月份的挂盘均价为9.89万，成交均价为9.41万。购房者平均每平米议价空间大约在4800左右。议价率约为5%。
东城区房价相对比较坚挺，二手房成交价从去年9月份9.48万，下降到今年8月份9.37万。降幅不足1.2%。
西城
西城区6、7、8月份的挂盘均价为11.18万，成交均价为11.02万。购房者议价空间大约为1600元每平。议价率约为1.4%。
值得一提的是，西城区二手房成交价基本保持稳定，成交均价从去年9月份10.94万，涨价到今年8月份的11.03万。刨除价格和通胀的因素，这或许是最健康的状态。
海淀
海淀6、7、8月份的挂盘均价为8.65万，成交均价为8.14万。购房者每平米议价空间大约在5400左右。议价率约为6.2%。值得一提的是议价率还在小幅扩大。
从去年9月份到今年8月份，海淀二手房均价从8.45万降到今年8月份的8.1万。降幅4.3%。预计到年底之前，降幅和溢价空间都会小幅增加。
朝阳
朝阳6、7、8月份的挂盘均价为6.9万，成交均价6.6万。购房者每平米议价空间大约在3000左右。议价率4.3%左右。
从去年9月份均价6.82万，下降到今年8月份6.6万。降幅约为3.2%。朝阳区现在报价略有升高，但成交价在小幅走低。议价率也会不断小幅增加。
通州
通州6、7、8月份的挂盘均价为4.81万，成交均价为4.5万。购房者每平米议价空间在3100左右。议价率为6.4%。
通州区从去年9月份挂盘均价4.9万到今年8月份4.81万，报价差别不大。成交价去年9月份成交均价4.56万，今年8月份成交均价4.47万。价格小幅回落，价格降价不到2%。
通过四个城区议价空间和降价幅度分析可以知道，北京房价降价幅度远没有想象的这么大。链家网显示，帝都近三个月二手房成交15485套，月均5161.6套房源。这只是链家一家公司的成交量。实际成交量即使现在也会在万套以上。
三、帝都的房价到底高不高？
想要弄清楚帝都的房价到底高不高，首先要看房价因为什么达到了现在这样的水平！
1、土地供应
在没有限制的情况下，土地虽然不可再生，甚至因为温室效应在不断减少，但土地资源本身是并不稀缺的。
但城市土地归国家所有，农村土地归集体所有。
集体土地是不能入市的。
城市土地供给方面，城市建设、扩张都需要土地的供应。但是土地实际上是限量供应的，这两年虽然地王减少了，但限量供应的本质还是没有改变。而且土地对一般开发商来说，只能通过出让的方式获得。
土地对地方来说，是一项重要的财源，而且对很多城市来说，是关乎命脉的财源。这一点即使帝都也不能免俗。土地国有和集体土地不能入市，实际上形成了垄断。
什么东西最贵？
垄断的东西最贵。
另一方面，ZF的规划能力和政策导向会对土地供给造成重要的影响。
联想一下帝都前两年在做什么事？
拆隔断、拆违建、地下室不让住人、菜市场，批发市场外迁
……
总结下来就是，控制人口。
问：控制人口的情况下，土地供应会受到怎么样的影响？
2、帝都为什么叫帝都
我国五千年的历史中，除了尧舜禹之外，都是处于家天下的封建王朝之中。封建王朝最大的特点就是集权。所以历来的权利中心，都是经济、文化、教育、医疗等等的中心。
这是五千年的文化积淀，已经根植于每个人的基因之中。这种情况下，天下人口、财富有机会都倾向聚集于此。
3、买房为什么？
最开始的房子，是用来住的。但现在的房子是用来住的，也不是用来住的。
16年的时候，有个四环边的朋友，卖了一套四环边上100多平的两居室，700万去西城买了个50平的房子，因为那个房子学校比较好。然后把这个房子租了出去，旁边由租了一套两居室照顾孩子上学。
这只是其中一种。帝都还有其他任何城市无法企及的医疗资源、工作机会等。
帝都的房价高不高，看看这些有没有变化，尤其是第二点。
四、转机
话虽然这样说。但是依然掩饰不住现在房价在下降，成交量在减少！
那什么时候能有转机？
这才是大家最关心的问题！
或许是每一次调控虽然离不开旧三样，限购、提高首付、提高利息。
但每一次用旧三样的时候，总会出来一些新的配套政策，比如限售、限价。
这些手段和口号振奋空军人心的时候，也不小心吓到了一些吃瓜群众。
但老生常谈的是，截止到现在，所有的调控手段，没有增加任何一平米土地供应。关键这些问题，最终是需要增加供应才能解决的问题！
欧神说，调控像一块刹车片。16年踩刹车片，终于到今年稳下来了。但开车的人都知道
，长时间踩刹车片是很累的，此外刹车片过热，也是个很危险的事情。
见过刹车刹到倒车么？
这市场业主可以怎么选择？
业主最大的优势在于，不是非常紧急的情况下，是永远可以吊着的，价格降不怕，我不卖就是了。
（仅限大城市）
你要上学、要结婚，那是你的事！
业主不会着急的！
就看谁熬得过谁！
客户呢？
出来10万＋套房源对购房者绝对是好事，绝对的买房市场，至少10万人口可以看见希望。
对个人来说，就算99999套都是不着急卖的，只要有一套着急的就是机会。
此外，对熬的过程中，交易量势必减少，交易减少税收减少，这事对谁都不好。
