文：园长
今天的大消息是，广州商服类项目公寓又放松限购了。
之前的新报建分割需要300平米以上，现在，取消！
某个阶段的公寓，之前只能公司买，现在，取消！
公司买的公寓，只能卖给公司，现在，取消！
简而言之，取消了2017330打击政策，接下来，快来买。
纵观这些年来，各地关于公寓的政策，可谓是跌宕起伏，北京严限公寓，上海清查公寓，广州深圳复杂多变，
同是KFS和ZF生出来的儿子，却跟后妈养的一样.风头紧时，拉出来砍一刀放血祭天表态度，风头松时候，又拉出加点血回春试探上风。
前几年买了公寓的隔壁家老王心情很复杂。
在住宅限购后，他花50万购买了一套50平的公寓。除了房款之外，还支出了3%的契税和1%印花税总共2万元。
一年之后升值了，可以60万卖出。
让我们帮老王算笔账。
公寓在持有和交易中税费具体名目如下
交易税费部分
增值税、个人所得税、印花税、契税、土地增值税以及土地出让金等。
持有税费部分
房产税、土地使用税
所以，持有的一年间老王还需要交1年的房产税和土地税，按照北京的标准来计算，房产税为原值*70%*1.2%，土地税为每平米50元每年，这样，老王还需要缴纳房产税4200元和土地税1500元。
一年期间，老王的购房成本是525700元。
卖出时，老王需要缴纳土地增值税、个人所得税、等各式税费56880元。
老王收益为60-52.57-5.688=1.762万。
震惊！溢价10万，实际上老王只获利1.7万！
这还是全款的老王，如果贷款的老王，按照50%商贷4.85%LPR利率，老王在一年间还要支持利息1万余元，可不是亏了？
如果有土豪看中老王的房子，想100万，200万买呢？
100万卖出，老王赚16万，200万卖出，老王赚35万。
隔壁同样花50万买住宅的周太赚的比老王多多了，老王被气醒了。醒来了才发现，因为可以读书，大家都跑去看周太70万放卖的住宅，更残酷。
指望升值
薅点社会主义羊毛的隔壁老王，辛辛苦苦买套公寓，结果
便宜全让**给占了
。
老王不甘心，想着，我就不能出租？好歹是一线城市啊！
升值的钱挣不到了，好歹还有租金吧。
不过老王当初挑选公寓时，考虑到市区成熟区域的公寓成本很高，
租金回报率比值较低，
最后落定的是强规划的新区， 地铁口单价低性价比高的公寓，等新区一起腾飞坐享红利。
小玩家老王只料到了和新区一起腾飞，哪里想得到
新区租客是稀有动物，根本就抢不到呢？
一年卖出3000套，总共体量10000套，那附近就必须提供1万个的就业岗位。哪里找？太南了！
空置期间，老王还要交物业费。
一般市场上较多货量供应的公寓都来源于
新区
，而新区
从规划到产业人口成熟往往需要5-10年的时间。
这个时段内，
公寓基本属于空置
，
持有就非常尴尬，预期的
租金抵月供
不现实
，
核算资金成本，并不一定跑得过收益高的理财产品。
也有一些开发商会引入第三方对公寓进行返租，但
返租的核心是长约且租金低
。返租公司多半都进行酒店或者短租业务，这些都建立在人口和产业上，换句话说，如果市场规模不够，个人很难租出去，返租公司也不愿意进入，市场规模够，自己一样也可以租出去。
老王算了算，收楼需要花1年多，交给返租公司出租3年，等于
让出了5年的收益
，且
房屋损耗较大
。但不交给返租公司，自己操心劳力，做长租没盈利，做短租服务成本又很高。
这个公寓买的很是辜负当初的激动心情。
老王觉得食之无味 弃之可惜，十分鸡肋。
回到正题，2019年年末，
花都、南沙和黄埔的住宅人才放松，会导致更多的需求涌入住宅市场，严重挤压2020年公寓销售。
2020年广州商用物业的供求比变成了1.72，而这种严峻的局面接下来还会存在，
开发商去化难会影响拿地热情，所以也是政府放开公寓限购的主要原因。
之前，很多自媒体和公号都建议大家不要买公寓，一般理由就是几点，公寓不能读书。公寓成本高、公寓交易税费重等等问题，没有指出公寓的核心危险。
公寓由于天生限制，开发商为了出货，往往分割极小面积，承诺居住、明火等。这些都是在上面睁一只眼闭一只眼的情况下产生的，但是实际并不合法，这就埋下了隐患。
由于不满足房住不炒，后期面对多变政策监管毫无还击之力（参见各地对于公寓交易，居住的限制以及未来的房产税）。
那公寓持有成本高，获得收益低，为什么还是有很多人买呢？
开发商抓住了住宅买不了，又想投资升值的客户心理，采用低总价低首付的模式来吸引大家入坑。首付15万就可以买套房，对于想保值的普通人来说，吸引力是非常大的。
这些人往往都是我们身边的普通人，不懂周期，不懂规划，看着区位图听着开发商描绘未来的租金收益而冲动下定。
本次放松限购后，开发商对于公寓的营销必然会加大力度，一定会用高佣金动用中介，这时候会有更多不懂的人被忽悠进来接盘
。
切记，只有稀缺成熟区域的公寓拥有价值，但房价高企的今天，回报率也不高，千万要仔细分辨。添加文末主编微信，朋友圈会分享更多公寓分辨的实用小技巧。
如果你是土豪，不差钱，坚持买公寓，请记住如下几点：
1、跟着地铁线买，跟着就业中心的半小时地铁处购买。
2、需要步行15分钟到地铁站的郊区公寓不要考虑。
3、户型小，总价低才是优选。
4、区域住宅、公寓供应量大区域审慎考虑。
5、最好不要买公寓。
6、关注说真话的园长，转发给你想买公寓的朋友，买房不踩坑。
