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北上海实在太乱了

环线房产咨询 · 公众号 · · 2025-01-15 17:25

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北上海最近好消息很多。

真如初建成、中兴路大开发、北外滩重启、复兴岛出规划，很热闹。

本周环线研究团队集体讨论北四区（杨浦、虹口、闸北、普陀）， 到底北四区谁的潜力最大？

未来北四区如何排序？

讨论暂时没有结果，因为北四区实在太特么乱了。

一般认为上海中心城区有以下八个。

把浦东拿掉，合称浦西七区。

黄浦、卢湾、南市合并很久了， 早已融为一体。

董家渡新房价格给到17万以上，二手房一度超过20万，很多买房人都不再计较这里原来是南市。

这里的豪宅动辄三千万，谁敢说不好？

苏州河以北的新房，定价明显还是比老静安、黄浦低一档。

静安、闸北合并快10年了， 闸北概念还是活跃在我们脑海中。

至少在房地产市场这种区别还在，在业内北四区的说法就一直存在。

即，北四区=杨浦、虹口、闸北、普陀。

南四区=黄浦、静安、徐汇、长宁。

在房地产市场，区别非常清晰。

最简单的， 市区豪宅被南四区垄断。

能叫得上名字的豪宅，北四区可能只有华侨城苏河湾、中粮天悦一号少数几个。

南四区全面的豪宅化。

当然这么比不公平，起点上南四区就高得多。

北四区真正的问题是，发展速度也很慢。

过去10年，北四区经济增速普遍落后。

浦东起点更低，发展速度却遥遥领先。

上海最顶级的地段是中央活动区，共计75平方公里，浦东拿了17%，接近北四区总和。

在城市建设速度上，北四区真比不了浦东。

其实北四区加起来跟徐汇差不多。

当然北四区也在发力，虹口经济增速不错，2024年杨浦也位居前列。

这个背景之下，才产生了环线这次专题研究：北四区未来价值如何排序。

研究结果后面给大家汇报，今天主要想吐槽一下， 北四区规划实在太乱了。

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南四区都很牛叉，特点也鲜明。

老静安的商业、办公市场遥遥领先，南京西路亿元纳税楼数量上海第一。

南京西路商品零售总额上海第一，有希望成为全国第第一个千亿商圈。

黄浦独霸豪宅市场，成为中国第一富人区毫无悬念。

长宁外资比重很高，涉外氛围浓厚。

徐汇漕河泾市区独一份，徐汇滨江独一份。

现在黄浦、徐汇活力足，静安、长宁空间变小，未来排名可能是：

黄浦>静安≈徐汇>长宁。

北四区相互之前区别越来越小，排名变得困难。

换句话说， 北四区自己打成了一锅粥。

首先就是规划上很乱。

杨浦20多年前就开发东外滩，同期北外滩也在起步，两片区域特点、定位、开发逻辑高度一致。

甚至面临的问题也高度一致：拆不动。

北外滩地段好些，20多年建成了东大名路以东的滨江部分。

北外滩建成区大致范围

有北外滩这棵大树，东外滩很难获得营养，烂尾了20年。

这几年被逼的没办法，东外滩自降一格，向互联网企业抛去橄榄枝。

跟虹口北外滩产业错位竞争，成功了一步。

闸北苏河湾不夜城一带，跟长风又没拉开差距。

现在普陀大力发展桃浦+真如，两个加起来就是下一个大宁。

第二是产业上很乱。

静安南京西路主要是高端零售、时尚设计等国际总部，黄浦兼顾金融、上海的国企，长宁之前靠外资，徐汇有漕河泾。

几乎都有不少拿得出手的产业。

北四区中，杨浦转型做了互联网，算是有了定位。

虹口的航运金融虚头巴脑，闸北只能吃吃静安外溢，普陀还没有非常鲜明的产业集群。

产业定位缺失，也知道了经济增速跟不上。

经济增速跟不上，购买力肯定有限。

然而北四区又迎来第三乱：

住宅市场很乱。

北四区的住宅市场已经卷上天。

2020年后北四区进入快速开发时期，普陀真如、长风、武宁路，闸北西藏北路、大宁，虹口北外滩、四川北路，杨浦滨江、鞍山都有大片新房上市。

唯一的问题是，这些新房长得都很像。

90-140平为主，总价1000-2000万之间。

这些产品需要强大的中产做支撑。

由于产业定位缺失，北上海根本找不到这么多中产。

新楼盘只能抢有限的存量，导致大家都起不来。

之前大宁抢了很多杨浦客户，金茂府时期杨浦新房少。

现在中兴路又吸引了大量普陀购买力。

更可怕的是，北四区后续还能提供大量中产新房。

桃浦大力开发，西藏北路大面积城市更新，2024年杨浦直接出让10幅住宅用地，上海第一。

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其实也没办法，北上海起点低，没有黄浦、静安的文化底蕴，又没有江景，不太好做豪宅。

中环内清一色都是中产。汪洋大海一般，根本买不完。

一方面导致北四区自己涨幅有限，眼看着徐汇龙华新房都涨到15万以上，北四区还停留在12万级别。

更可怕的是，有这样的海量中产供应， 宝山、嘉定楼市锁死在刚需。

很多人看不懂闵行房价，凭什么古美卖那么贵？

很简单，黄浦都是豪宅，徐汇滨江豪宅化，只有田林康健一带偶尔出几个中产项目。

大量中产买不进长宁、徐汇、黄浦，只能跨过中环到闵行。

徐汇、长宁不仅没有截胡闵行客户，还给他贡献客户。

漕河泾、虹桥开发区上班，买房在闵行很正常。

北上海就不一样，市区中产都被杨浦、闸北、普陀截流，根本分流不到宝山。

北上海外环，南大、顾村、杨行、淞南、高境、南翔、江桥只能捡别人剩下的刚需。

更可怕的是，这些区域也没拉开差距，又陷入同质化竞争。

西南部七宝负责学区、古美负责宜居，预算不够的要坐地铁买九亭，不坐地铁新桥性价比高。

要坐地铁又要房子新，还有泗泾。

要买别墅有莘闵，预算不高又要学区看看吴泾、颛桥。

要规划看大虹桥，要成熟看看莘庄。

北上海外环一圈，好像很难找出区别。

房价上拉不开差距，定位上高度重合。

卷来卷去，大家房价就都没潜力。

环二经常跟大家讲， 楼市中占位很重要。

你吸引哪类客群，就决定了你价格上限。

西南部产业中心是徐家汇、漕河泾，漕河泾30万高收入群体养活了西南链条。

预算高的当然买徐汇，买不了徐汇买古美，古美买不起去七宝，七宝、莘庄、春申、金虹桥、航华都买不起。

那只能去九亭。

九亭为什么便宜？因为上游大哥们实在太多，七宝、莘庄、古美密密麻麻的全是房子。

有点实力的都被他们拿走了。

浦东陆家嘴、张江、金桥是奶妈，预算高的陆家嘴买豪宅，中产客户买联洋。

张江优质小区比较少，买不了张江汤臣豪园的只能去唐镇。

张江之下就是唐镇，漕河泾到九亭还有几重天。

论离市区距离、论配套、论成熟度，九亭都不会比唐镇差太多。

鄙视链上九亭落后唐镇太多，房价自然就高不了。

北上海的问题就是，尚未形成清晰的鄙视链。

中环以内全是中产，中环以外全是刚需。

真如瞧不上大宁，大宁瞧不上五角场，东外滩瞧不上真如。

只有瑞虹新城，通过20年的深耕摆脱了内卷，定位中产+社区。

无论单价还是总价，都是略高过几个小弟。

唯一的问题是，瑞虹新城冲击豪宅无望，又面临中兴路分流危险。

其实上海不需要中产+社区，这只是一个过渡产物。

2500万以上客群，极有可能被更好的地段吸走，瑞虹新城只剩下中产。

北上海最不缺的就是中产房源。

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当然，另一个突围方式是产业突破。

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