文／克而瑞研究中心
啄数洞的鸟姐
迄今为止，中国287个地级市中有142个城市开通了高铁、42个城市拥有城际铁路、876组城市之间实现1小时内跨城。在城市空间距离拉近的同时，很多城市房价也实现了快速上涨。鸟姐将2013至今5年房价涨幅超过30%的城市（除去一线城市）对应在高铁线路图上，发现这些涨疯的城市表现为两类情况：
图1：高铁线路与5年房价涨幅超30%城市
数据来源：CRIC、12306网站
以上现象是巧合还是确实与高铁有关？高铁又如何影响这些城市的房价？高铁所经之处还有房价洼地么，特别是1小时通行圈内？
鸟姐也收集到一些数据，一起来研究下。
“度娘”对
高铁效应
这样定义：
高铁开通对一个区域或城市的发展存在着聚集与扩散“双重效应”。
集聚效应
是指高铁开通有助于加速区域要素流动，核心城市的中心地位大幅强化，使得区域的人口、资金等要素不断向其集聚，如一线人口集中度的持续提升。
扩散效应
是指高铁开通使得居民跨城通行时间大幅缩短，城市边界趋于模糊，中心城市的信息、资金、人口等要素能够更畅通地向周围扩散。如日本东京，在新干线作用下，每年流出人口的50%流向周边的神奈川县、埼玉县、千叶县等城市。
人的需求是城市房价第一支撑要素。所以，第一类位于铁路通道城市房价高弹性表现，来源高铁集聚效应带动的人口导入。
第二类位于核心城市周边三四线城市，仅用高铁扩散效应显然并不能完全说明其价格上涨的成因。
广深人口数据显示，近年广州、深圳的外来人口增速远高于周边的佛山、东莞、惠州等三线城市，说明该区域集聚效应在强化，周边区域城市受此影响并未实现人口导入（集聚效应>扩散效应）。
同样，上海的外来人口增速一直以来高于周边的苏州、无锡、嘉兴等城市，尽管近两年有外来人口流出，但周边三线城市外来人口亦在同步流失，这说明上海流出的人口并未流向周边较近的区域。
而从北京区域的数据来看，廊坊等周边城市常年处于人口净流出状态。
这样来看，环沪、环京、广深周边区域并未实现大量的人口导入，可见这些城市的房价推手并不是来自本地市场。更大的可能是一线楼市的溢出效应，推动了这些城市房价节节攀升
。
（图2）
图2：三大城市群外来人口流入情况
图片来源：2017百度中国城市报告
为了更好的论证这一的推测，鸟姐查阅了2015年统计年鉴中关于京津冀、长三角、珠三角等城市的全市商品住宅平均价格，发现房价涨幅与至北上广深城市的便利程度基本呈现正相关。
先看环京城市圈情况，2013-2015年房价涨幅靠前的三线城市如廊坊、沧州，到北京交通便捷，搭乘高铁1小时内可实现跨城；而涨幅较弱甚至下跌的唐山、秦皇岛至北京的高铁通行时间相对稍长，查阅12306网站显示分别为1.5、2.2个小时。
再看长三角城市圈情况，长三角中心城市上海位于江浙之间，其溢出效应路径有南线（沪浙一线）、北线（沪江一线）两条。从沪浙一线来看，嘉兴与上海之间交通便捷，房价相较其他城市上涨迅猛，而其余像绍兴、台州等交通距离稍远城市（超过1小时）房价涨幅出现负值；从沪江一线来看，情况与沪浙一线相似，涨幅靠前的为苏州、无锡等，稍远的扬州、泰州房价涨幅就表现相对逊色。
与京津冀、长三角不同，珠三角存在深圳、广州两个核心城市，深圳的溢出效应大于广州（深圳自身及环深的惠州房价涨幅大于广州及环广的佛山），而能够享受广深双重溢出效应的东莞房价涨幅排名第一。
从城市分布来看，大部分高涨幅的三线城市离广深交通距离更近，稍远肇庆和边缘韶关房价表现就相对示弱。
由此，三四线城市至核心城市越便利，其房价弹性一般越大（通行成本越低，房价涨幅一般越高）。换个角度来看，这也说明核心城市的溢出效应存在着边界，并非所有周边城市的房地产市场都受益。
这里讲到核心城市的溢出效应，鸟姐记起了兔酱在
高铁系列（序章）
结尾，列出的那份美好愿望清单：
在似远还近的距离里，让“房价洼地”成为更多支付力外溢的高氧舒适区。
我们身边也一定不乏有这样的同事，比如数洞里的老表哥。每个繁忙的周一，老表哥从南京赶赴上海，在9点前进办公室参加一周例会，周五下班直接去虹桥火车站赶高铁，回南京和家人度周末，也因此一直以来被兔酱打趣为“恋妈的男人”。对此，老表哥常一脸无辜地说：
我也不想老回家找妈妈，魔都房子让人高攀不起啊！
在上海，情况和老表哥一样，每周“打高铁来上班”的“沪漂”不在少数。高企房价、限购、限贷和购房门槛的抬升（首付比例），把他们买房需求挤出上海，其中为数不少的人选择了上海周边昆山、嘉兴实现置业（兔酱所说的支付力外溢的高氧区）。也许某些楼盘推广文案里“工作在这里，生活在别处”带来的诗意，为他们的“双城生活”镀上让人憧憬的瑰丽色彩。但对于他们而言，选择“双城生活”更重要的原因是，既能抓住上海的工作机会，又能享受周边城市的低房价。
