地产下行，物业巨头们也开始内卷了

地产一品塘 · 公众号 · · 2025-02-21 00:00

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大家好，我是地产高富帅。

近期小编关注物业行业较多， 在地产开发进入增量缓冲时期的最近三年，服务赛道也在洗牌中 ，早期依托地产开发业务成长起来的物业巨头们，也都开始内卷起来。

如今中高端改善项目逐渐成为国内一二线城市主流需求， 高端项目的服务体系目前也需要持续升级，总体来说，物业服务赛道仍然还是大有可为的。

随着2021年这一批物业上市潮流过后， 这批物企对外市场化拓展业务成为其内驱增量重点 ，物企逐渐在摆脱自家地产开发束缚，慢慢迈向市场化经营。

但是，随着开发商增量的逐渐减少，很多物业上市公司为了业绩的增长，频繁通过收并购扩张业务总量， 但是往往忽略内在运营效率，组织管理，成本控制，服务品质等内在隐患。

其典型物业巨头就是碧桂园服务，从早期的市值超2000亿如今已经跌落神坛，其背后最大的核心问题就是其服务的品质含金量。

多年前，物业企业可谓是“背靠房企大树好乘凉” ，踏上了规模发展的快车道；而后行业加速分化、并购动作频繁、资本抢滩，行业也迎来了上市潮。

随着房地产行业的暴雷，物业管理唇亡齿寒，受到不同程度的波及，多家上市公司折戟、股市一片飘红。

去年底到今年年初， 各大物业巨头开始内卷起来，纷纷调整战略与组织构架，物业赛道也从规模化逐渐转为精细化调整 ，物业行业似乎也在经历了一个大周期洗牌。

地产一品塘也是率先报道过世茂服务，也是业内头部巨头里面率先启动规模化调整的物企（突发：世茂系再现高管批量离职潮）。

也就在近期，物业巨头也开始调整战略，并且开始对整体组织进行调整， 适应未来综合服务物业经营的全面升级，轻规模重效益成为物业行业未来核心战略。

地产一品塘获悉：目前位于行业前十的物业上市公司绿城服务，都在开始动刀，集团层面与区域层面都不同程度的精简。

绿城服务，作为绿城中国旗下的物业航道上市公司 ，本身业内口碑与品质含金量还是非常高的，得益于绿城旗下开发的楼盘多数还是改善为主，整体服务水平在物业行业算是头部。

绿城服务集团成立于1998年， 凭借高品质的服务水准及认可度，荣获“2024年中国物业服务满意度百强企业”第一名。

绿城服务是最早一批开展增值服务不断延伸物业服务边界的公司，通过多元化经营开启新的增长引擎。

作为一家早在2016年就独立上市的物业公司， 绿城服务也是如今业内少有不依靠收并购发展规模，国内最少涉及到多元化赛道服务的物业发展集团。

相比其他过度依赖母公司的物企，绿城服务很早就与绿城集团“脱钩”。目前绿城集团仅持有绿城服务4.27%的股份。

从股权结构来看， 绿城集团没有绿城服务的控制权，二者更倾向于合作关系 ，这也在很大程度上规避了绿城服务的资金被绿城集团挪用的风险。

2021年随着绿城服务话事人的变更，绿城服务也开始从住宅为核心转型非住宅领域，也加强了园区服务，科技服务等领域的持续发展。

最后80后的金科丽总裁走马上任绿城服务的一线操盘手 ，这位绿城服务的管培生嫡系部队，也给绿城服务带了一些新的思路，特别是在商写，园区运营方面绿城走到了前面。

如今绿城服务上市以来已经走过了8年多时间，也面临着一个业务与体系化转型，从组织方面来看，已经正式从城市公司业务型变成了强平台+专业公司过度。

从最新的绿城服务集团总部构架来看，合并职能较多， 从18大部门合并成如今五大职能中心，把集团几大核心的整体管控力度实施集权化 ，有效加强颗粒度。

从上市公司主体到物业业务经营板块，最新的总部构架为：

本体建设中心（归集了组织文化、美好生活服务学院、员工服务、行政管理、采购管理），客户服务中心（归集了党群共治、品牌宣传、客服体验、品质管理）；