以前每到年底我们都会有数据盘点，但今年不太一样
在年底最尾巴的时候楼市
开始反弹
了
包括最近我也刷到很多声音都在说
二手回暖，
不过干说不行，还得从数据看
11月上海二手
最突出的是成交量，成交了27463套
这个数字直接登顶今年第一
也是去年3月开始近20个月的最高成交量
价格上环比涨幅也有0.4%，连续2个月止跌上涨，看起来楼市真的在反弹
但我看完数据发现其实不是最近才上来的
今年上海二手反弹，
来得
似乎比我们想象的
更早
一些
这个节点是5月，上海政策开始密集出台的月份
按照巧克丽丽的说法除了政策衰弱期的9月，成交量稍微回落
以5月为节点，今年月度成交几乎都超过去年
12月数据截至本月19日
尤其此刻临近年底、往年市场最冷清的时候，反而有一部分买房人群开始集中回归上海二手市场
这也引起了我们的关注和好奇，最好奇的是
这些回归者究竟买了哪里的房子？
哪些区域最先感受到这股暖意？
又有哪些小区会优先成为二手市场的香饽饽？
于是我整理了5份不同类型的数据表格，从这些
海量真实数据
中，可以和各位一起来看看
年底上海二手市场最先回暖的究竟是谁?
01
首先还是看区域
我把今年
各区域
的二手成交单拿出来看了一下，主力依然在
郊区
这一点并不意外，每年好像都这样
但今天在我手中的海量数据下，有2个独家数字特别值得拿出来跟各位分享
第一个数字，
20%
整理完所有数据，我
看见一个
非常清晰的画面
就是闵行、浦东、松江、宝山4个郊区，几乎共同构成了今年
的上海二手大盘
而且还是在挂牌量比去年多了近一倍的情况下
4个郊区的成交量
比
去年同期增涨了20%不止
尤其闵行，同比增长
接
近30%，甚至超过了地域辽阔的大浦东
虽然这些标红的数字说到底离不开以价换量
四个字
这也是今年全国二手市场的主旋律，
包括外环外单身放开限购也带来了一波需求
但成交也确确实实在持续上量
这种反弹画面我们聚焦到年尾会更加清晰
也出现了第二个比较出奇的数字：
60%
9月新政后一直到11月，成交量对比去年，
全市各区域同比增长都在60%以上
各位注意，是全市每个区都超过了60%，
哪怕没什么存在感的崇明和金山
整个上海增长
趋势出乎意料地一致
说实话第一眼看见这个数据
我甚至没反应过来，等意识到的时候着实震惊了一下
数据真实而冰冷，但这一刻似乎带了些烫眼的温度
怎么说呢这个数据就好像
在
说：市场真的开始
集体反弹
了
那以前临近年关的市场是什么样的？
没什么成交，没什么气氛，像今天这样的数据几乎是不可能出现的
但今年，上海二手市场确实迎来了一个大翘尾之年
02
于是在我整理的其他类型表格中，一些数据也格外突出
比如
市区老破小
出乎意料的是，今年老破小市场一度让年轻人格外关注，尤其市区
因为价格触底也因为单身放开二手限购，成交量反而走高
截至12月19日，今年上海老破小一共成交了43837套，
7个中心城区的成交量是22679套
占比52%，超过了包含崇明在内的众多郊区
我筛选了中心城区内房龄超过20年、面积60平以下的房子
成交量破4000套的一共有三个区域
数据口径来源：兔博士，仅供参考
杨浦、徐汇、普陀
，
成为今年
老破小
最受欢迎
的区域
尤其杨浦，鞍山、中原、黄兴一带的老破小扎堆聚集，本身就是内环老破小最集中的区域之一
加上周边不少新房挤压，价格一低再低
当我打开链家
搜索一个
之前实地去看过的
老破
小，鞍山四村
看到的成交数字也有点
惊呆了
2年前同户型一室户单价接近8万
/平
，而今到了5万多的水平
这个案例也成为市区老破小的一个成交缩影：
跌落
的价格换来
超量
的成交
数据来源：
链家
前11个月成交了去年的近2倍
尤其
最近几个月
，
都有稳定的成交量
不只杨浦这个小区，全市月度成交来看，
年底
也迎来了老破小的二次春天
最具象化的就是
下面这张折线图
按政策节点，新政后一个月成交量都是上涨的，一个月后开始转向下跌
而如今已来到年尾，距离政策发布过去2个多月了，成交还在持续
折线图上不仅10月走高，11月绝大部
分市区也依然是向上趋势
更重要一点，当下这份热情似乎还未衰退
03
看了老破小，当然少不了关注下
郊区次新房
数据筛选
的
条件是
10年以内，结果也蛮意外的
排在最前列的是
浦东
，但各位看下旁边的是谁
数据口径来源：兔博士，仅供参考
我想到了
松江
的二手次新成交量可能还不错，但没想到会这么夸张
在其他郊区还
努力够上3000套成交水平线时
松江异军突起，全年成交量直接比肩从来只做大哥的浦东
到12月19日我统计当天，一共卖出了4829套
这个数字是奉贤的近2倍，闵行的3倍
出于好奇，我又细看了下每月的成交情况，
发现了更有意思的事情
松江今年的次新成交基础本身就不低，
借着两次新政又往上蹿了一蹿
而且和浦东的数据咬得很紧
6月和10月，夸张到直接爆过了浦东，成了这两个月的全市第一
虽然背后是以不到4万/平的成交均价
（1-11月）
换来的，而嘉定、青浦的二手次新成交价都在4万/平以上
但不得不说从前面的市区老破小到此刻的郊区次新
有了价格优势后确实是好卖
04
既然话说到这里，那这几年最不被大家看好的
学区房
呢？
是否真的彻底凉了？
还是在悄悄回归二手市场？
为了让答案更具体
，我选取了17个典型学区房小区，跨度覆盖内中外环
很多极端小户型曾经被抬上了20万+/平
但狂热
褪去后，这些房子的价值也陆续回归，所以
今年
依
然是
上海二手市场上活跃的一分子
首先
最惹眼的是
闵行
虽然属于外环，但这两年几乎成了区域教育届的卷王
TOP3样本有2个都来自这个区域
尤其春申板块的高兴花园五街坊
，
今年到12月19日成交97套，
再加上其他街坊，一共成交了130套
放在全部样本中看也是一组不小的数字
其次
就是内环
成交热度最高的：
梅园系列
小区
福山外国语+建平西的双雄组合，简直是整个浦东的学区房圣地
尤其梅园三街坊，
2021年个别小户型还在20万
/平
，两年前来到17万
/平
图源：
链家
目前差不多面积的户型链家成交均价在10-11万
/平左右
今年三街坊一己之力卖出了73套
（截至12月19日）
而
前8个月几个街坊总成交量已经超过200套，
差不多接近2022年全年的水平
可见无论价格高点
还是当下，梅园都是屹立不倒的存在
而最让人意外的
是华二加持的
前滩
最近一段时间，前滩突然爆发，成交量开始逆风起飞
10月一口气卖了10套47平的小户型，到
统计日，12月不到20天也已经成交6套
加上板块内晶耀名邸、锦绣臻品，这3个小区今年就卖出了80套
总之，家长们对华二的信心基本没有磨灭过，只要有机会就会坚定入局
05
最后一个我想已经不用强调了，各位都感受到了，就是
