前言：
为了促进房地产市场平稳健康发展，控制房地产价格快速上涨。2016年10月28日，土地市场上首次出现了“自持”概念。该新规始于北京，随后在多个热点城市蔓延，成为土地竞拍场上的新风景。此前，在土地市场迟迟没有太多举动的重庆，终于在今年出招了。
今年8月初，重庆市国土资源和房屋管理局发布土地出让公告，供应3宗商住类土地的国有建设用地使用权，于8月底公示到期。从竞买须知中可以看到，3宗地均要求在项目开发建设过程中，除现房销售及受让人不得与参与该宗地竞买人及其关联企业之间进行土地转让或股权转让外，同时新增规定：“竞买人有2家及以上（含2家），将采用‘拍卖+竞自持租赁房屋比例’方式”。这是继5月推出“拍卖+综合评标”后重庆土拍市场又一新规：“拍卖+竞自持租赁”，正式亮相。
具体来说，新规竞自持出台后，整个土拍过程分为三个步骤。
► 第一步，竞地价。
► 第二步，竞自持租赁房屋面积比例。当现场竞价达到出让方设定的最高限价后，若还有1家或1家以上的竞买人愿意接受最高限价的，则拍卖现场将开启竞自持租赁房屋模式。现场竞自持租赁房屋分为两大环节：现场竞自持租赁房屋面积比例环节和现场竞自持租赁房屋年限环节。首先，竞租赁房屋面积比例以规划总计容建面的5%起始自持比例，竞拍阶梯为1%（自持年限10年），该环节以自持租赁房屋面积比例最高者为竞得人。
► 第三步，竞自持租赁房屋年限。当竞自持租赁房屋面积比例达到100%时，若还有1家或1家以上的竞买人愿意接受100%自持比例，则拍卖转入竞自持租赁房屋年限环节。竞自持年限环节以12年为起始自持年限，竞拍阶梯为2年，该环节以自持年限最高者为竞得人（最高年限应与土地出让年限一致，竞拍最高年限超过40年，则商业自持40年，住宅自持对应最高年限）。
PS：当开始竞自持租赁房屋面积比例环节和现场竞自持租赁房屋年限环节后，若在这两个环节均无人举牌，则由在上一环节最先达到触发节点的竞买人作为竞得人。
8月30日，重庆出现第一块实践“竞自持租赁”的土地。金融街为了拿下礼嘉组团一宗沿江、低容积率地块，成为重庆竞自持征途上第一个“吃螃蟹”的开发商，8%的自持，期限10年。仅过了一天，香港置地以6%自持比例（期限十年）拿下大竹林组团一宗地，土地市场的热闹可见一斑。另一方面，在之后的多场土拍中，均再无房企触发到“竞自持租赁”的新规，可见绝大多数开发商对于竞自持仍存较大顾虑。例如：招商蛇口和香港置地联合夺得的另一宗宅地也达到了最高限价，但因最后再无人应价而未出现竞自持，故竞得企业对该地块没有自持租赁房屋面积比例要求。
地块位置：两江新区礼嘉组团A标准分区A21-2-1/06、A23-2/05、A23-1/06号宗地（竞得方：金融街）
地块位置：两江新区大竹林组团O分区O01-4/05、O01-1/05、O01-2/05号宗地（竞得方：香港置地）
主动试水“自持租赁”还是观望成为现在众多在重庆拿地的房产开发企业的难题。那么，自持租赁对于房产企业拿地到底是“机遇”还是“挑战”？
▌ 宏观政策的支持力度空前
国家为了调控房产市场，积极构建购租并举的住房体系，先后出台了《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》、《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，给出了13个租赁试点城市的计划。“购租并举”“租售同权”成为当下市场的热点词，虽然重庆未列入租赁试点城市，但是未来也极有可能会出台有利于地区性租赁市场的政策。从宏观政策上看，房地产行业正在从重购轻租向租售并举转变，此时进入自持租赁市场正当时，房地产市场的未来正在迈向租赁时代。
▌ 融资政策的扶持缓解运营压力
国家发改委在其官网发布《国家发展改革委办公厅关于在企业债券领域进一步防范风险加强监管和服务实体经济有关工作的通知》，明确表示将积极组织符合条件的企业发行企业债券,专门用于发展住房租赁业务。也就是说，如果手握大量自持租赁住房的开发企业可以使用企业债来缓解部分开发和运营资金压力。
▌ 房屋租赁平台和高端养老公寓产品的助力
如果是市中心地块或交通便利地块的自持物业，房产企业可以将自持的房产交由专业的第三方租赁企业运营,如：YOU+、魔方、优客、自如等。又或者依靠企业自身打造专业的长租公寓平台，如：万科的泊寓、龙湖的冠寓、朗诗的朗诗寓等。如果是郊区型较高档的自持物业，企业可以通过与养老机构合作，把自持住房改造成高端养老项目。这些方案都可以提高自持物业的租金收入，降低后期运营成本，提升项目的知名度，以便后期的投资退出操作。
▌ REITS、ABS产品引领投资退出
2016年，国务院39号文件明确指出“稳步推进房地产投资信托基金（REITS）以及不动产证券化产品”，打造长租公寓投资退出机制。地产企业通过租金收益打包成信托基金，销售给投资者，由此获得资金再投资，从而获利。例如：今年年初，国内首单公寓行业资产证券化产品发行，“魔方公寓的ABS产品”。其是基于北京、上海、广州等一二线城市经营的30处物业的4014间公寓未来3年的租金收入作为底层现金流，采用“专项计划+信托受益权”的双SPV架构设计，发行规模3.5亿元，当时实现了全部优先级证券的AAA评级。
▌ 广阔的本土市场需求与丰富的实操经验
与一线城市相比，目前重庆的长租市场虽仍处于发育期，但未来前景十分广阔。首先，主城区近年来的人口流入规模不断增大，其中大量的青年人口成为重庆未来公寓租赁市场发展的基石。根据中国移动发布了《2016人口流动与五大功能区发展分析报告》，报告显示重庆2016年净流入人口约30万人，新流入人口中有一半人的年龄低于30岁，且偏爱主城各区。其次，从前期试水的几家企业（包括万科泊寓和龙湖冠寓等）的经营情况看，市场反应十分热烈。例如，重庆龙湖源著冠寓出租率达99% ，随后其位于主城在石桥铺、观音桥布局的长租公寓，也将在今年三季度分别推出。部分企业甚至表示可能将从前期“试水”变成全面进军。最后，在长租产品投资退出方面，重庆是少数具有REITS和ABS产品成功案例的二线城市，如观音桥大融城REITS。部分当地金融机构和评估机构在此期间积累的资产证券化的实操经验，有利于打造出更适合资本市场的重庆投资退出产品。
图：重庆万科泊寓（万科西九）
图：重庆龙湖源著冠寓（松果系列）
▌ 长资本收回周期
开发商需要从原来的纯开发模式实现向“开发+持有”模式的转变。从拿地、开发、销售，到拿地、开发、自持、出租、在资本市场寻求退出机遇，项目的成本回收周期被拉长。例如：自持部分按10年的期限计算，就算使用公司债、循环贷款等模式降低贷款成本，开发商募集资金的难度仍将有所增加。单纯依靠运营自持物业的收益，也许无法平衡其较高的资金成本，从而造成整个项目利润率的下滑。
▌ 经济测算的不确定性
地产企业在经济核算方面亦需做出改变，调整原来的测算模型，加入自持经济模型。不过，由于自持的年限限制至少在10年，未来市场的不确定性较大，预测难度大。另一方面，由于租赁市场的基础数据的较为缺乏，租赁中介行业的鱼龙混杂，使得前期数据获得的难度较大，也影响着数据的准确性，这些都将增大项目经济测算的不确定性。同时，持有项目每平米月租金收益最大化的追求，也将大大考验企业打造租赁产品的能力。
▌ 较低的租金回报率
按现有的政策来看，长租产品在资本市场似乎有了合理的投资退出渠道，但无论是ABS还是REITS都是以租金收入和房地产升值为投资者提供定期收入。尽管近年来房产升值成为常态，但除一线城市外，其余二线城市的房产增值率波动较大。另一方面，作为产品日常现金流主要来源的房屋租金收入过低，导致长租产品整体的低租金回报率，是整个行业的痛点所在。譬如，国外RIETs，其模式成立的基础是融资成本低到2%，租金回报率高达5%到6%。国内目前租金投资回报率只有1.5%（重庆地区毛租金回报率为2.7%左右），但资金成本却在5%甚至更高。
▌ 本地特有的强公租房体系与商品住宅低总价
从现有的长租公寓平台盈利模式上看，规模性盈利是其主要的盈利方式，只有当长租公寓平台旗下的房屋供给量达到一定规模后，才会产生可靠的长期性盈利。然而，对于重庆中低收入者而言，重庆拥有全国最强大的公租房体系，政府将按计划在主城新建3000多万方的公租房，基本满足其租房需求，低廉价格的房屋供给是长租公寓无法匹敌的。另一方面，对于中高等收入群体而言，参照2017年上半年重庆成交住房价格段，总价80万左右的房屋占市场主要份额，换算月供仅为3500元左右，因此该部分人群的购房意愿较高。综上所述，与一线城市相比，重庆长租公寓的目标客户群体将大体基于单一的细分市场客户群或过渡性人群，未来规模化道路较崎岖。
机遇与挑战向来是并存的，从哲学上看这体现了事物矛盾的普遍性。未来租赁市场的繁荣将是大概率事件，这也是为何部分开发商愿意试水“自持+租赁”地块的原因，借此机遇地产企业可以率先进入长租市场，为未来的存量房市场争夺及轻资产运营模式做铺垫。此外，于政府而言，既平抑过热的土地市场，又为建立房产长效机制奠定基础，可谓是一举两得。然而地区市场的复杂性，以及资本市场的不完善性将对长租产品形成较大的考验。如何做出适合市场的产品，实现产品盈利，通过产品的财务模型，仍需要政府、开发企业、机构投资人和金融市场的共同努力。
