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即日起,会在文章结尾增加一个栏位:今日笋盘推荐。
以下为正文:
《金九银十去重庆买房》系列之江北自助餐报告
又到了KFS短信轰炸、中介朋友圈疯狂转发、小蜜蜂售楼处围追堵截、置业顾问电话营销的时候了。
是的,一年一度的金九银十来了!
回想以前金九银十KFS卖房,基本上整个9-10月份都像打仗一般,制作了一大批广告投放市场,对我们消费者各种洗脑、各种话术。
而今年,广告倒是少了很多,市场多了一份冷静和理性。
如今的购房者越来越理性了,不像我们父辈那代人买房,很容易被KFS洗脑,从众心理很强。而如今的市场,更多的是80后、90后这一代年轻人,他们买房观念不一样。
现在的年轻人买房看重的因素越来越多,要大商圈、要轨道交通、超市配套、还要带学区学位的房子等等。
所以现在的KFS的新房出现了两极分化。一种是地段好、交通便利还带学区的房子一抢而空,没有内部关系你根本买不到。另一种什么都好就是价格太贵,又或者地段偏僻、交通不便还没有学区。
不管你看得上也好,看不上也好,请记住一点:但凡是这个季节给你打电话喊你去买房子的KFS,都是不好卖的货!
其实新房已经越修越偏了,基本上都到了二环边上了。花这么多钱买到二环去,还不如,来内环里面淘淘二手房。
先来张江北区的彩绘地图。
红色板块:观音桥、北滨一路东段;
紫色板块:江北嘴、海尔路和寸滩;
橙色板块:黄泥磅、五里店一带;
黄色板块:大石坝、北滨一路西段、南桥寺、石马河一带;
蓝色板块:铁山坪、唐家沱一带;
绿色板块:鱼复新区。
翻了下江北楼市地图,有点意思,西江北和江北嘴的价差并没有拉开,反而围绕着观音桥一带一样有便宜的二手房,目前是市场的调整期,很多业主自己都不知道该如何定价。
所以我觉得还是有必要好好的聊聊江北。
我把江北区分成四个大板块,分别以饭前开胃菜、海鲜大餐、主食和饭后甜点进行阐述,这样一分,基本上对置业江北你就有了一个大体的认识。
饭前开胃菜:江北石子山-南桥寺-大石坝-鸿恩寺这一带。
置业江北,不要直接跑到商圈、名盘大小区去踩点,你根本不知道如今的市场价格,怎么辨别行情?
所谓开胃菜的含义就是,你跑江北区,你得先开开胃,练练手,先去南桥寺、大石坝这一带踩踩盘,至少今年在这一带拍出了一块万元楼面价的土地。
(绿城拍的冉家坝那块过万楼面价的土地)
如果有卖房的朋友,也可以参考下目前的市场行情,基本上你的挂卖价在此基础上浮10-20%,然后留一点空间和买家议价。指不定遇到一个不了解行情的买家,价都不还直接叉了。
其实目前东西江北两个方向基本上无太大价差,但是商圈规划、轨道规划和学区有明显差距:
推荐楼盘:(标红的代表优势比较明显)
楼盘名字 | 商圈 | 轨道数量 (含规划) | 对应小学 | 二手价格 (元/平米) |
龙湖源著 | 龙湖源著天街 | 环线 | 华渝实验学校 | 南区: 17516 北区: 13022 |
升伟新意境 | 无 | 环线 | 龙山小学 | 11036 |
保利香雪 | SM广场
| 环线 | 玉带山小学 | 13011 |
光宇阳光地中海 | SM广场 | 环线、5号线 | 龙山小学 | 11432 |
兴茂盛世北辰 | SM广场 | 环线、5号线 | 龙山小学 | 12157 |
东原D7 | 东原新新PARK | 5号线 | 江北科技实验小学 | 一期: 12303 |
华润中央公园 | 东原新新PARK | 5号线 | 江北科技实验小学 | 11885 |
首创鸿恩国际生活区 | 东原新新PARK | 5号线 | 江北科技实验小学 | 12699 |
(价格来源于:链家APP二手房均价,如有不实,请以国土局价格为准)
(龙湖源著天街)
龙湖源著天街算是给重庆人的一个惊喜,在南桥寺和冉家坝相连的区域,确实蕴含了大量的消费力,这一带确实也应该有一个像样点的商业体。龙湖源著天街的周末人气基本上和时代天街一样,都是人满为患。
东原新新PARK也算是较为成功的商业,但是交通是这个商业的弊端,停车问题和堵车现象在这一带经常发生,所以考虑改善型需求的朋友,可能会比较失望。
而这一批饭前开胃菜里面,性价比最高的是升伟新意境、光宇阳光地中海和华润中央公园,需要上车的刚需人群,可以重点围绕这三个楼盘展开搜索。
开胃菜之后,基本上对江北区的市场行情,你就会有了一个初步的认识。
吃自助餐有经验的朋友,一般都知道先吃海鲜,三文鱼、龙虾、螃蟹、生蚝等。这样的话不容易饱,还可以多吃一点。所以,海鲜有肉,但不果饱。
而江北嘴这一带就好像我们的自助餐中的海鲜,海鲜有肉,但不果饱。有高大上的江北嘴CBD规划,但是这么多年过去了人气也不足。所以,这一带的楼盘感觉就有点看上去不错,但是吃了之后还是不饱,有点虚。人气不足,价格并未坐实。
老江北人都知道,江北嘴-溉澜溪-寸滩这一带以前也是一片荒凉,几乎没有多少人住,江北-溉澜溪除了江上的鸣笛噪音之外一切尚好,但内环外的海尔路的扬尘,那是令人发指的。越靠近寸滩,飞机航道的噪音也是不绝于耳,背后还有火车站带来的轨道声鸣音。所以买在内环以内,基本上风险较小。
推荐楼盘:(标红的代表优势比较明显)
楼盘名字 | 商圈 | 轨道数量 (含规划) | 对应小学 (含规划) | 二手价格 (元/平米) |
紫御江山 | 江北嘴 | 环线、6号线、9号线 | 江北实验小学
| 紫峰: 14709 |
万科御澜道 | 江北嘴 | 环线、6号线、9号线 | ZF信箱回复:江北嘴商务区属于市级平台,学校建设由江北嘴公司按照开发进度统一安排。规划的三所小学,其中一所在鲁能巴蜀中学旁,办学规模36个班;头塘小学24个班,巴蜀城旁规划的小学48个班,中学为江北城实验校,办学规模24个班.区政府和区教委也很关心学校建设进度,会尽力督促。 | 16436 |
保利观澜 | 江北嘴 | 环线、6号线、9号线 | 13889 |
新鸥鹏教育城 | 江北嘴 | 环线、6号线、9号线 | 未落实,KFS宣称自建巴川小学 | 14363 |
鲁能星城 | 江北嘴 | 环线、6号线、9号线 | 龙塔实验学校、巴蜀小学(部分街区) | 七街区: 11680 |
巴蜀城 | 江北嘴 | 环线、6号线、9号线 | 港城小学 | 10337 |
丰业御景铭洲 | 江北嘴
| 环线、6号线、9号线 | 龙塔实验学校 | 12900 |
庆业九寨印象 | 江北嘴 | 环线、6号线、9号线 | 龙塔实验学校 | 13384 |
蓝色经典小区 | 江北嘴 | 环线、6号线、9号线 | 港城小学 | 8762 |
银座花苑 | 江北嘴 | 环线、6号线、9号线 | 港城小学 | 10589 |
中维都市美邻 | 无 | 4号线、9号线 | 洋河花园小学头塘校区 | 10107 |
中亿阳明山水 | 无 | 4号线、9号线 | 洋河花园小学头塘校区 | 11335 |
金科廊桥水岸 | 无
| 4号线、9号线 | 洋河花园小学头塘校区 | 12265 |
中铁铁建·西铁城 | 无 | 4号线、9号线 | 未知 | 未知 |
(价格来源于:链家APP二手房均价,如有不实,请以国土局价格为准)
从这个区域的楼盘里面分析,紫御江山、御澜道、保利观澜、恒大中央广场等都是改善型需求的代表,价位已经走高,如果自住考虑可以入手。紫御江山的子女对口的江北实验小学,也是区政府重点打造的一所小学。
投资者可以考虑这鲁能星城七街区和巴蜀城,这两个楼盘配套较为成熟,单价较低,特别是鲁能星城还有部分业主有巴蜀小学的学位名额。以后等江北嘴这一带发展成熟之后,水涨船高也是必然的走势。
(渝北鲁能巴蜀小学)
内环以外的海尔路、寸滩区域火车轨道和飞机航道是死穴,未来十几年都不会有太好的改观,属于跟涨区域,启动较慢,容易压货。
海鲜之后,就要进入主食了。看过了华而不实的海鲜大餐,再来看看价格夯实的江北主食,一定有适合你的楼盘。
吃自助餐,最重要的大餐部分,就是有日本料理、面食、中式炒菜、西式牛排烤肉和粤菜之类的主食了。这些食物下肚确实管饱,肚子是坐实了的。所以,买在这些地方,基本上人气是不用愁的,价格也是坐实了的。
观音桥-北滨一路这一带的商圈已经非常成熟,轨道也是规划比较完善,还有一些不错的小学资源。
加上最近比较火的大观音桥旧城改造项目,以及和嘉州商圈的大商圈概念,让北区观音桥周边的楼盘又涨了一波,如今也成了重庆楼市的网红地区,前途无量!
推荐楼盘:(标红的代表优势比较明显)
楼盘名字 | 商圈 | 轨道数量 (含规划) | 对应小学 (含规划) | 二手价格 (元/平米) |
国兴北岸江山东区 | 观音桥 | 9号线 | 江北新村国奥小学 | 11953 |
半山华府 | 观音桥 | 9号线 | 米亭子小学 | 13207 |
鹏润蓝海C区 | 观音桥 | 9号线 | 米亭子小学 | 12050 |
欧鹏K城 | 观音桥 | 9号线 | 米亭子小学 | 11942 |
金科金砂水岸 | 观音桥
| 9号线 | 华新小学福宁村校区 | 11545 |
中凯翠海朗园 | 观音桥 | 9号线 | 苗儿石小学 | 11344 |
光华观府国际 | 观音桥 | 9号线、3号线 | 华新实验小学 | 15726 |
保利天汇 | 观音桥 | 9号线、3号线 | 待定 | 待定 |
招商江湾城 | 观音桥 | 9号线、3号线 | 华新小学福宁村校区 | 14352 |
恒大御龙天峰 | 观音桥 | 9号线、3号线 | 华新小学福宁村校区 | 15000 |
富力海洋广场 | 观音桥
| 3号线、6号线 | 培新小学 | 15379 |
东和城 | 观音桥 | 3号线、6号线 | 培新小学 | 14518 |
同创国际 | 观音桥 | 3号线、6号线 | 培新小学 | 15581 |
绿湾佳景苑 | 观音桥 | 3号线、9号线 | 鲤鱼池小学钢峰校区 | 9717 |
城市印象 | 观音桥 | 3号线、10号线、9号线 | 鲤鱼池小学钢峰校区 | 12139 |
城市经典 | 观音桥 | 3号线、10号线、9号线 | 鲤鱼池小学钢峰校区 | 11538 |
平安摩卡 | 观音桥
| 3号线、10号线、9号线 | 鲤鱼池小学钢峰校区 | 11996 |
春森彼岸 | 观音桥、龙湖·星悦荟 | 10号线、9号线 | 劳卫小学 | 16382 |
金融街融景城 | 龙湖·星悦荟、鎏嘉码头 | 10号线、9号线 | 新村致远实验小学 | 骊苑 11687 |
珠江国际 | 龙湖·星悦荟、鎏嘉码头 | 9号线 | 新村致远实验小学 | 16247 |
珠江太阳城 | 龙湖·星悦荟、鎏嘉码头 | 9号线 | 新村致远实验小学 | A区: 14427 |
(价格来源于:链家APP二手房均价,如有不实,请以国土局价格为准)
自西向东呈现出价格不断走高,但在鲤鱼池片区还有几个楼盘属于价格“洼地”:绿湾、城市经典、平安摩卡,这一带有希望成为淘笋圣地。
而学区房方面,基本上老江北人都知道新村小学本部、同创新村小学、鲤鱼池小学和华新实验小学在江北区还算不错。
特别以新村小学本部首屈一指,在重庆市级重点里面都是可以排进前十的。北岸江山的新村国奥小学是它的民办分校,新村致远实验小学是他的公办分校。
(新村致远实验小学)
据说新村致远实验小学的现任校长以前是新村小学本部的副校长,师资力量不容小视,学校也是建得非常洋气。新村致远实验小学划片区的楼盘有:融景城、珠江国际和珠江太阳城。
在商圈方面,基本上这一带都是成熟商圈区域,北滨一路已经发展得非常成熟,融景城那一段滨江路未来还有改造升级的商业区域。春森彼岸、融景城和平安摩卡夹着的老破小,以及长安厂鲤鱼池片区,都是待拆改建区域。
如果吃了上面三个区域,肚子还不饱的话,不妨再来一份饭后甜点。去踩踩江北一个比较老的商业区域:黄泥磅到五里店这一条大道。
记得12年在某媒体做策划的时候,还有一期策划选题专门是写红黄路、五红路的,我们想把这里比喻成重庆的“第五大道”,不过后来这个方案没有通过。现在回过头来看这一条大道,也确实上不了台面了。
楼盘名字 | 商圈 | 轨道数量 (含规划) | 对应小学 | 二手价格 (元/平米) |
御景天成 | 黄泥磅商业街 | 6号线 | 洋河花园实验小学 | 12580 |
长安丽都 | 黄泥磅商业街 | 6号线、10号线 | 洋河花园实验小学 | 12392 |
渝能明日城市
| 五里店商业街 | 环线、6号线、9号线 | 新村致远实验小学 | 10565 |
曼哈顿广场 | 五里店黄泥磅商业街 | 环线、6号线、9号线 | 五里店小学 | 10845 |
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黄泥磅到五里店这一带新盘较少,可以选择的次新盘也不多,整个板块较观音桥和江北嘴要弱一些,所以关注度较低,基本上属于跟涨区域。
以上基本上就是江北区楼盘的大致情况,标红的地方可以重点关注一下,标红项目越多的楼盘,基本上就是推荐越多的楼盘。
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今日笋盘推荐:
房一: 山顶道壹号
8.5折笋,低于市场价15万 ,装修的房子,清水的单价!
楼层:13/32
户型:两室两厅两卫
面积:126
楼龄:2010年
售价:175万
按揭贷款贷105万,首付70万,税费中介费自理
本小区真实成交单价15000以上,此套单价仅13492
此房已满2年,免营业税,目前租给别人办公
【户型介绍】:房子办公室装修,原三室两厅两卫,租客把两个卧室打通变成了一个大主卧
【交通出行】:出行方便,距离轻轨站郑家院子和嘉州路300米,距离公交车站新溉路口站50米,公交车路线有818、245、821、166等公交车路线
【小区介绍】:小区是中渝的楼盘。08年的房子,小区管理规范 严格,物业费2元/平米
房二:阿卡迪亚
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房三:紫御江山.紫峰
85折笋,低于市场价35万 ,江北嘴金融中心,升值潜力大
小区:紫御江山.紫峰
楼层:34/45
户型:3房+1
面积:148
楼龄:2012年
售价:218
单价:14700
税费中介费自理,朝北,未满两年
本小区真实成交单价17000以上,此套单价仅14700
正规3房,一个大阳台,大厨房,采光佳
全款客户优先 ,银行可贷款114,(首付104万)清水侧看一点江。
小区周边配套齐全,门口二十四小时的便利店,佳家超市,双轨四桥,满足你在家跟出行的所有,就是这核心里的核心,引领重庆楼市上涨的核心楼盘
房四:珠江太阳城
9折笋,低于市场价15万 ,江北嘴金融中心,升值潜力大
小区:珠江.太阳城
楼层:7/30
户型:3房+书房
面积:143
楼龄:2012年
售价:195万
单价:13600
税费中介费自理,朝南的。
本小区真实成交单价15000以上,此套单价仅13600
正规3房2厅+书房,2个大阳台,大厨房,采光佳
全款客户优先 ,银行可贷款110左右。(首付85万)清水,!
小区周边配套齐全,轻轨站就在旁边. 浏嘉码头是目前最人气的地区。
房五:武夷滨江
一线!一线江景!武夷滨江 无遮挡正看两江交汇。朝天门来福士广场,江北嘴中央商务区,重庆大剧院以及弹子石CBD 14楼 总层高28楼 。视野开阔。建面122。抛开阳台。在额外赠送13平米左右。客厅 卧室 厨房 通通看江 !户型方正!仅售175万。距离轨道环线仅400米远。出门就是轻轨站。地铁口物业。周边商业配套齐全。贷款80首付95万。(税费自理大概3万左右,中介费2%按揭服务费1.5% )
房六: 融景城锦峰
9折笋,低于市场价15万 ,江北嘴金融中心,升值潜力大
楼层:19/32
户型:4房
面积: 144
楼龄:2014年
售价:190万
单价:13000
未满两年,税费中介费自理,朝北
本小区真实成交单价清水都在15000以上,此套单价仅13000
正规4房2厅,2个大阳台,大厨房,采光佳
全款客户优先 ,银行可贷款120左右。(首付70万)清水,!
小区周边配套齐全,轻轨站就在旁边,如果说江北嘴中央商务区是重庆的核心区,融景城就是这核心里的核心,引领重庆楼市上涨的核心楼盘,离观音桥商圈步行15分钟!离江北嘴金融中心步行8分钟!!
房七:龙湖春森彼岸
区域:北滨路
建筑面积:94.38
售价:148万,单价15600
楼层:18
总楼层:39
几梯几户:3梯7户
装修清水:清水
证有没在手:证在手
解押金额:无
几房几厅:二房二卫二厅二阳台,一厨。
房屋朝向:坐南朝北
满两年没有:满了2年
有没钥匙:有
房屋状态:出租中员工宿舍,下月到期,
实地勘察:是
网上对比:低于市场价15万
首付:56万
贷款:92
税费:2.5万左右
中介费➕税费自理
交通出行:离观音桥商圈直线距离1000米,重庆金融江北嘴2000米,交通:横向:北滨路、长新路、新建东路,纵向:嘉陵江上11坐大桥辐射主城九区。在建双地铁、9号线、10号线 交汇处。
小区介绍:整体小区2012年交房,房龄较新、再加上龙湖物业维护保养和普通小区2年房龄差不多。高配置标准:浮法双层中空镀膜玻璃、分区域实木及钢雕花防盗门、每户智能电子门锁、电梯带空调、整个小区内修有延江观光走廊,晚上在走廊上散步夜景非常美可以看整个渝中半岛,小区内有幼儿园、健身房,小区内24小时监控等。
房八:浩博天庭,江北观音桥,黄金地段
距观音桥地铁站100米,繁华商圈,吃喝玩乐全都有
建面103平,办公装修,装修好,卖118万包佣金税费,本地客户首套贷款78万,外地客户首套贷68万,租金抵月供(外地客户房产税自理)
房九:富悦果岭
8.5折笋,低于市场价15万 ,装修的房子,清水的单价!
小区:富悦果岭
楼层:20/32
户型:3室一厅2卫
面积:110.88
楼龄:2010年
售价:120万
税费中介费自理,
此房只卖全款
本小区真实成交单价11500-12000以上,此套单价仅10800
此房未满两年,有营业税大概4-5万住家装修 可直接拧包入住
周边配套:房子是住家装修 标准的3室一厅2卫,视野开阔,采光好
小区配套人和医院公交站 人和农贸市场,各大银行 ,人和实验学校
,轻轨5号线(修建中),永辉超市 新世纪百货 星光天地广场
房十:龙湖.春森彼岸
9折笋,低于市场价15万 ,江北嘴金融中心,升值潜力大
小区:龙湖.春森彼岸
楼层:12/32
户型:2房+1房
面积:90
楼龄:2014年
售价:155万
税费中介费自理,朝北
正规2房2厅+书房,大阳台,大厨房,采光佳
全款客户优先 ,银行可贷款79左右。(首付75万)清水,!
小区周边配套齐全,轻轨站就在旁边,如果说江北嘴中央商务区是重庆的核心区,春森彼岸就是这核心里的核心,引领重庆楼市上涨的核心楼盘,离观音桥商圈步行15分钟!离江北嘴金融中心步行8分钟!!
房十一: 阳光100
重磅重磅 :85折笋,低于市场价20万,买到就是赚到,位于重庆南区CBD核心版块
小区:阳光100
楼层:21楼 共32楼大平层 无遮挡 一线江景。大阳台3个 客厅 卧室都看江
面积:建面148平实得套内140左右
楼龄:2010年
售价:162万
单价:10945/㎡
本小区真实成交单价在12500-14000元 此套单价只需10945元
正看渝中半岛。两江交汇。视野开阔。户型方正,大气三房。在售同户型低楼层都是 180万。外地户口贷款78万左右 首付84万左右。税费自理大概3.5万左右。中介费2%
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8折笋,低于市场价35万/套 沙坪坝学区房、读沙小(沙小现在10万一个名额都买不到)三峡广场步行街上,到地铁口只需要五分钟,现在即將开通的成渝高铁年底通车(到成都90分钟),龙湖地产打造的商业地产投资30亿正在开建,学区房334平两套(每套167平)总售价266万,相当于一套133万,单价7900,(17楼,共29楼)现在三峡广场周边平均房单价都超过12000每平了,外地客户有社保有流水每套首付38万(贷款95万),如无社保无流水的首付51万(贷款82万),现在带租约9000一月(一套4500)做酒店,合同签的10年,还有6年多到期,后期税费+中介费7万一套。超级好地段。同地段楼梯房都不止这个价。
房十三: 华丽家族
9折笋,低于市场价20万 ,江北观音桥,升值潜力大
楼层:29/29
户型:3房
面积:128
楼龄:2009年
售价:125
单价:9800
税费中介费自理,
全款客户优惠:优惠7万元!看清楚是优惠7万。
按揭客户,银行可贷款75万 ,(首付50万 )
小区周边配套齐全,门口二十四小时的便利店,佳家超市,轻轨房,满足你在家跟出行的所有。
房十四: 大川花园
9折笋,低于市场价13万 ,沙坪坝、杨公桥,升值潜力大
楼层:7/22
户型:三房两厅两卫
面积:114
楼龄:2013年
售价:104万
单价:9100
税费中介费自理
本小区真实成交单价10000-11000,此套单价仅9100
正规三房两厅两卫,地铁房,采光佳
全款客户优先 ,银行可贷款67左右。(首付37万)精装修,可租2500-30000!
小区周边配套齐全,轻轨站就在小区旁边,离沙坪坝商圈步行15分钟!离红岩广场8分钟!!