2017年过半，回顾前5月，上海楼市成交冷淡已是不争的事实。数据显示，今年前5月上海新房成交面积、成交套数同比收缩均超过50%，上海房价连续多月增幅放缓，甚至出现下降。
同样的情况也发生在二手房市场，数据显示，5月上海二手房市场成交量继续萎缩，处于近五年来同期成交量的较低水平，不管是挂牌量还是成交量均出现明显下滑。
调查发现，5月成交量下滑最明显的是金山、崇明、松江三个外围区县。市中心中高端房源成交萎缩也相当严重，有门店甚至一天也没有一个上门客。
外围区域跌幅居前
根据中原地产数据显示，今年1—5月新建商品住宅成交面积、金额、成交均价均出现下滑。并且，刚刚过去的端午小长假期间，楼市依然表现低迷。2017年前5月上海楼市共计成交新建商品住宅23693套，成交面积为288.13万平米，成交金额为1373.05亿元，成交价格为4.76万元/平方米。其中成交量同比2016年前5月50352套下降52.9%，成交面积同比去年收缩53.72%。
而二手房市场方面，2017年5月全市共计成交1.66万套，环比下跌5.76%，同比下跌23.52%；其中二手住宅成交1.46万套，环比下跌5.31%，同比下跌23.92%。
据悉，这已是上海二手房市场连续第二个月出现成交量滑坡。从历年同期的成交情况来看，今年5月1.66万套的成交量，与楼市低谷期的2012年同期较为接近，大大低于2015年3.81万套、2016年2.17万套的同期成交量。
从区域来看， 5月绝大部分区县的二手住宅成交量相较4月出现下滑，其中金山、崇明、松江等上海外围区县环比跌幅居前，均超过10%。从当地中介机构了解到，这些外围区域二手房成交锐减，主要是受到新盘的冲击。中原地产青浦区域经理向德营表示，青浦目前二手房成交出现明显分化：总价250万元以下的房源成交加速，而总价300万元以上的改善型房源几乎成交停滞。
新房市场几乎吸走了所有改善型的买家，青浦区域内300万以上的改善型二手房目前有价无市、成交量锐减。“附近新盘的定位大多是总价350万元的刚改房，今年价格开得都比较低，加上买二手房的税费成本很高，有好些新盘附近的二手房加上税费成本，价格比新房还要高，客户都觉得买新房比买二手房划算，想买房改善的客户几乎都会选择新房。”
连环交易大多中断
而在上海市区，受影响最大的同样是改善型需求支撑的中高端房源。了解的市中心中介门店普遍反映，自6月起带看量、客户上门量均出现锐减，有时一整天也不见一个客户上门。而挂牌房源带看量也明显减少，很多房源挂牌1、2个月也无人看房，哪怕下调挂牌价格也无法引起购房者兴趣。
中原地产位于南京西路附近的汇龙新城分行经理杨杭佐表示，其门店主要覆盖南京西路附近中凯城市之光、静安四季、经典茂名公寓等几个高端次新盘，购房客户也主要以置换为主。6月以后客户上门量、带看量明显减少，正常情况可能一套房子有十几组客户看房，现在最多也就三四组，目前单个门店每月二手房买卖成交套数较以往缩水一半。“之前来看房的，大多是自己的房子已经售出、手上已有现金的置换客，现在这种连环交易往往是自己的房子卖不掉、也就无法买新的房子。连环交易最末端的中高端房源受影响最大，很多置换客户自己房子没人看，卖不掉，大幅度降价又不甘心，干脆就不出来看房了。”杨杭佐表示，近期板块内租赁房源增加，也有不少是房子卖不掉而转售为租。
中介人士普遍反映，在诸多调控政策中，信贷政策对置换型购房交易的影响最大。由于贷款审批从紧、放款速度慢，交易周期拉长，很多连环交易中涉及至少两套房源、三组客户，只要一个环节出问题，整个交易链就出现中断而无法进行下去。
上海中原地产分析师卢文曦表示，目前上海二手房市场买家观望心态浓厚，入市意愿不高。市场调整预期已经确立，议价范围普遍有3-5%，所以买家不急于入市，期待更大的议价空间。另一面，房东心态趋于稳定，目前主动往下调低售价的房东不到两成，更多的二手房东也是置换客，不愿意让价过多，导致绝大部分房源报价维持坚挺，成交停滞。
对于接下来的新房市场变化，同策咨询研究院总监张宏伟指出，楼市政策不会短暂放松。“上半年，房企由于资金周转能力强，项目价格暂时不会出现下降；但从下半年开始，房地产市场进入调整周期，房企也会通过以价换量的方式冲业绩，此时部分项目的价格可能会出现松动。”
文章整理来自上海证券报
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