度假租赁物业管理初创公司TurnKey D轮融资3100万美元

【品橙旅游】又一次大规模融资表明度假租赁房屋市场过热？不。考虑到这个行业的巨大规模，以及需要多少投资来实现数字化和自动化，这是合理的。

投资者继续将资金投入到声称可以使用技术来自动化和改善度假租赁物业管理的初创公司。总部位于得克萨斯州奥斯汀的TurnKey表示，其D轮融资3100万美元。

此轮融资由现有投资者Adams Street Partners领投。Altos Ventures和两家新机构投资者跟投。加上此次融资，Turnkey的融资总额达到了7200万美元。

2018年2月，温德姆同意以13亿美元的价格将旗下管理着11万个物业的欧洲业务出售给一家私人股本公司。

2017年10月，Vacasa B轮融资1.035亿美元。

另一家物业管理公司Sonder也宣布融资1300万美元。有传言称，其正在进行更大规模的后续融资。

为度假租赁行业提供融资的Rented.com于2017年12月建立了1.25亿美元的融资基金。

怀疑论者看着这些基金，在私人股本和风险资本中看到了一种旺盛的情绪，因为投资者希望获得更高的回报。

乐观主义者认为这项活动是对该行业的长期验证，为不同市场的不同层面提供不同层次的专业化服务。

有消息指出，美国最大的全方位服务度假租赁管理公司仍然是温德姆度假租赁公司（Wyndham Vacation Rentals）。Vacasa排名第二。它管理着全球8000多个物业，美国地区的具体数字未知。一些分析师将TurnKey列为美国管理企业中第三大全方位服务度假租赁管理公司。该公司表示已经签订了3500多个美国民宿。

这三家公司的相似之处在于，他们是全方位服务度假租赁的提供商，能够处理一切，从Booking.com这样的网站上列出一处房产，到处理客人的住宿，并为物业提供维修服务。

Evolve是一家总部位于科罗拉多州的物业管理公司，宣称拥有6800个活跃的库存，物业数量大于TurnKey。预计其今年管理的物业数量将增加一倍。去年夏天，Evolve获得了T. Rowe Price领投的1100万美元融资。Evolve使用点菜模式为业主提供服务，这种模式在某些情况下很有吸引力，例如，业主想保留多年来一直喜欢的管家或管理员，或者希望在客人到达时迎接客人。

哪一个最有可能获胜？

专家称, 应淡化公开宣称的物业数量和资金总额。

投资者表示，他们在意的是私人指标，或者业主是否坚持与该公司合作；总预订增长的速度；以及运营效率，作为公司现金流量与竞争对手的对比。

TurnKey的最新一轮融资、2017年收入翻番、以及积极的现金流应该会使其在几年内迅速发展。

一些业内人士称，创业公司具有短期发挥的特点。他们指出该公司有许多前HomeAway高管。他们表示管理层正在打造该公司，在几年内将其转给更大的公司，比如像Expedia这样的在线旅游公司。这不是控诉。许多创业公司都喜欢这样做。

的确，TurnKey的CFO Jen Ford曾是HomeAway的一位重要的兼并和收购谈判代表，其联合创始人兼执行主席John Banczak曾是HomeAway的副总裁。根据LinkedIn的数据表明，TurnKey约有9名员工都有曾在HomeAway工作的经历。

另一方面，两家科技公司总部都设在奥斯汀。只有这么多地方可以工作，而TurnKey已经运营了四年。更重要的是，HomeAway想要开始收购物业管理公司的意图并不明显。

TurnKey联合创始人兼CEO T.J. Clark表示：“如果你真的看到了事实，我们就是为了长远的目标而建立的，TurnKey从成立的第一天起，就开始投资开发并应用自己的技术，使我们能够以更低的成本提供更好的酒店服务。”

Clark表示，TurnKey在2017年管理了8.5万次住宿。它比竞争对手的运行效率更高，这显然是因为它可以向房主收取较低的费用，较低的费用支持口碑相传、有机增长、保持低营销成本。

Clark称：“我们的资金一直很保守，并用于改善我们的产品和服务，而不是加速收购。TurnKey在技术上投入了大量资金。”

例如，其在所有属性的平板电脑上运行的HomeDroid移动App。客人使用该App办理入住手续，并以虚拟活页或手动方式回答有关房屋的问题。

该App和平板电脑也可以做其他使用。例如，它有传感器，可以检测出体积的突然跳跃，与门上的传感器相结合，可以测量出不需要的派对正在进行的活动。

另一个迹象是，这家初创公司为了最大程度的安全而制造了电子门锁，而不是购买它们。TurnKey还有一个让业主可以用来查看他们的物业如何被管理的工具，比如他们想知道何时进行维修，以及每月的入住人数。该公司正在通过Nest和Honeywell Wi-Fi恒温器增加其对远程供暖、制冷控制和调度的支持。该公司还创建了一个FieldSync管家移动App，以自动化并帮助远程验证家务管理工作，从而降低成本。

Clark表示：“我们提供比其他企业更高的透明度，通过移动App让业主随时了解关键要素，其他企业则是让业主打电话来把整张照片拼在一起。”

Clark认为，随着时间的推移，消费者会将软品牌视为一种方式，来判断他们在物业中可以期待何种类型的舒适性和质量保证。他预见到了一系列软品牌的出现，类似于酒店行业所发生的那样。

他表示，TurnKey将成为那些提供质量和客户服务一致标准的品牌之一，预计“微型酒店经营者”或选择不同“标记”或品牌承诺的业主的兴起，就像酒店业主选择加盟特许经营一样。

如果品牌对消费者来说确实很重要，TurnKey、Vacasa和其他公司最终可能会花费数字营销费用来推动直接访问进入他们的网站进行预订。

根据分析公司SimilarWeb的数据表明，Vacasa直接吸引了大约40％的访问量，并依靠搜索引擎优化吸引了约30％的访问量，每月访问总量约为25万人次。根据调整后的SimilarWeb数据（只是估计的不准确数字），这比HomeAway每月估计的500万访客量要低很多，Airbnb估计每个月有5000万访客。

TurnKey的访问数量明显低于Vacasa，尽管该公司尚未将其直接推向可比较的程度。建立一个强大的品牌需要花费数年时间，与此同时，TurnKey、Vacasa和其他公司将不得不增加销售和市场营销的支出，以推动不断增长的物业数量。

不同的创业公司正在采取不同的路径。TurnKey已选择成为一家提供全面服务的、可以举办展会的业主管理公司。尽管有一些优质服务的伴随着更高的整体费用，但Vacasa也做了同样的事情。

更轻松的途径是将数字营销作为基本服务提供给业主，然后通过供应商网络提供点菜式的其他服务，如家务管理。该模式有助于降低成本，并且Evolve就是其中之一。

另一种商业模式是向业主提供有保证的收入。Vacasa使用Rented.com作为财务担保计划，Sonder和StayAlfred是那些在一定程度上押注为业主保证固定收入的公司。

Domio是这个领域的另一家管理公司，1月份融资400万美元。 一旦房东开始出租物业，Domio会保证每月支付房租。它带来了室内设计师提供的一致的客人体验。

Clark表示：“对于拥有高档住宅的业主而言，这总是一笔不好的交易，因为房主没有按照佣金安排提供的财务上的好处。看看那些租赁商业公寓，然后进行短期出租的初创企业，我们并不觉得这些物业为客人提供了其所寻求的真实、独特的体验。”