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上海楼市，即将进入新周期

环线房产咨询 · 公众号 · · 2024-10-03 17:09

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最近定房前大家最关心的问题是：这里房价会不会补跌？

豪宅都开始跌了，一直坚挺的唐镇、古美都开始降了，这些跌幅不到30%的区域不会补跌吗？

我的答复是，优质区域不会补跌太多了。

周期结束了，新周期已经在酝酿中。

就好像打游戏一样，清算完这局，等着重开。

上海楼市基本五年一周期。

2009-2014年一个周期。2009年四万推动了楼市大涨，2014年周期结束。

2015-2019年一个周期。2015年开始涨价去库存，2016年大涨，2019年周期结束。

2020-2024年一个周期。2020年口罩事件大放水，周期启动，三价就低后一直跌到现在。

刚好15年，三个周期。

前两个周期上海普涨。

比如 2016年上海各个角落全部翻倍，甚至连环沪都翻倍。

嘉善原来四五千，2017年直接干到一万以上。

2020年这次，有些地方接近翻倍，有些地方竟然一分不涨。

绿城黄浦湾233户型，2020年初单价13万左右，最高涨到25万。

这涨幅接近翻倍了吧。

奉贤海湾、柘林、松江小昆山、松江车墩、嘉定华亭等等，一分不涨。

总体来看，豪宅涨80%、优质中产涨50%、外环刚需涨30%、五大新城涨20%、远郊涨幅0%。

经历过前面两次的朋友有些看不懂了：没理由啊，每次都是大家都涨啊！

一些大聪明出来预测：等着吧，早晚都跌回2020年。

刚需不涨你们凭什么涨？

其实绿城黄浦湾233户型单价现在能卖19万，依旧比2020年高得多。

中产小区万源城跌到9万多，也比2020年贵2万以上。

五大新城基本跌回2020年，远郊、老破小更惨。

豪宅也不会大幅补跌了，100%不会跌回2020年。

因为新房价格涨上来了。

这次房价暴跌，很大程度是因为新房没涨。

2021年大虹桥二手房涨到9.6万，新房却一直维持着6.3万。

新房多了肯定把你打到6万啊。

临港的故事一模一样。

实际上一些远郊项目2017年到现在一分不涨。

2017年上市的新房，有38%的项目到现在干到破发，更别说涨价。

这些项目基本都在远郊。

如果市区豪宅也坚持不涨，新房源源不断的上市，价格早晚也会打下来。

然而市区的新房却涨了，托住了房价。

2020年大涨之前，融创外滩一号院新房12万，绿城黄浦湾二手房13万。

如果黄浦新房一直这个价格，二手房肯定会打下来。

然而融创外滩壹号院涨了。

上半年涨到16.8万，下半年涨到17.1万。

这下没人相信绿城黄浦湾会跌回13万。

翠湖天地也涨了，五期单价16.5万，六期21万当天抢光。

前滩百合园涨了，去年单价14-15万，今年17万。

黄浦老城厢涨了，上半年露香园16.3万，下半年锦园17万。

外滩兰庭涨了，去年14.5万，今年16.3万。

徐汇滨江直接五连涨，明年绿城项目入市可能突破18万。

现在进入新周期，尘埃落定后豪宅还有40%涨幅，优质中产还有20%。

远郊、老破小早就跌破2020年。

只有新房涨才是真的涨。

市区新房提价，郊区新房横盘，等于官方承认了楼市分化。

官方都承认了，怎么还有人不相信？

9月14日国家统计局公布了8月房价数据， 上海新房比上个月上涨0.6%，比去年同期大涨4.9%。

群友看到数据惊呼： 上海新房永远涨。

全国都在下滑的情况下，上海、西安保住了最后颜面。

现在我们知道了， 保住颜面的不是上海，而是上海市区。

全国仅有的还算健康的楼市，就在这里。

929沪七条引爆市场（《让一部分城市先涨起来——上海突发救市，深度解读929沪七条》），其实最重要的意义是开启了新周期。

忘掉2024年之前的分化，现在我们又站到了同一起跑线。

新周期内，市区新房还要提价。

现在开盘就日光，明显价格定低了。

翠湖天地单价21万，108套房子，近400人抢。

提到30万问题不大。

远郊新房继续横盘。

其实远郊该打折，只是zf不允许，只能陷入滞销。

卖不动就是变相打折，三年才卖完就等于打了85折。

市区新房涨、远郊新房降，推着市场再次分化。

只有新房涨才是真的涨，远离那些新房都涨不动的区域。

zf是最大的卖方，他们肯定希望卖贵一些，他们都没能力提价的地方，你瞎掺和什么？

上海楼市，即将进入新周期

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