中海物业（2669.HK）点评：稳健增长标的，维持买入评级

联系人：李虹

中海物业于8-9月陆续与母公司及兄弟公司订立多项框架协议（包括中建总、中国建筑、中海外发展、中国海外及中海外宏洋等），以便管理订约方之间的持续关联交易，包括物业管理服务、工程服务、保安服务及租赁物业等。

从公司管理面积来源来看，其中约90%来自于大型国有开发商中海外发展，该公司于8月中期业绩会时宣布将2017年全年合约销售目标从2100亿港元（与去年持平）上调10%至2310亿港元（同比增长10%）。

因公司定位于为高端物业提供服务且具备开发商背景，我们将绿城服务作为可比同业。具体来看，由于绿城服务80%管理面积来自于第三方开发的物业项目，其平均物业管理费较为稳定；相比而言，我们预计中海物业的平均物业管理费将随着新物业项目的逐步交付而稳步提升，因高端一手房的业主对物业费价格敏感度较低，且愿意为优质服务支付溢价。考虑到来自母公司的强劲业务支持和高效成本控制，我们预计中海物业2017-2019年每平米毛利可高达7.3-8.2元，相比同期绿城服务每平米毛利预测为7.0-8.1元。

中海物业股价自年初至今上涨约三成，相比同期恒生国企指数仅上涨16%。公司目前估值为15.5倍18年PE，相比行业平均为15.9倍18年PE，其中绿城服务因年初至今飙升80%，估值高达20.8倍18年PE。我们持续看好公司基于强势开发商背景的稳步增长，并维持2017-2019年每股净利预测为0.095港元（同比增长38%）、0.115港元（同比增长21%）和0.135港元（同比增长17%）。我们给予公司18年目标估值为20倍（相比历史平均估值为18.8倍），由此得到新目标价为2.29港元（相比原目标价为1.91港元），考虑到目前股价较新目标价存在约29%上升空间，我们维持中海物业买入评级。