安居客赴港上市，碧桂园等巨头参投，流量平台是门好生意吗？

4月8日，安居客正式提交IPO招股书。彼时，嗅觉灵敏的开发商们迫不及待，争相入场了。

招股书显示，安居客于3月2日完成2.5亿美元融资，碧桂园的关联全资公司BEAM MERIT LIMITED是安居客本轮融资的领投方。据消息人士透露，新世界发展、新鸿基、雅居乐、恒基地产、中建地产、时代地产、华懋地产均参与了本轮投资。

开发商们为何集体热捧安居客IPO？流量平台是门好生意吗？

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中国最大在线房产营销平台，

持续受益地产红利

碧桂园等房企集体站台安居客，根本原因还是看中了其龙头地位。

按2020年收入计算， 安居客则一举拿下了67%的线上房地产营销市场份额，也是中国最大的新房及二手房在线房产营销平台。 而稳居龙头之下的安居客，自然成为了中国房地产市场红利的最大受益者。

房地产市场是中国最大的行业之一，于2020年占国内GDP总值23.6%。根据艾瑞谘询，住宅房地产市场规模于2020年达到人民币24万亿元，并预期到2025年将以8.9%的复合年增长率增长至人民币36.6万亿元。

对购房者及租户，以及业主及开发商而言，住宅经纪服务在交易过程中变得愈发重要。具体而言，中国新住房市场的经纪服务渗透率预计将由2020年的31.5%大幅提高至2025年的54.2%。

随著中国互联网行业进一步发展，在线渠道愈加成为房地产行业中的主导及主流。在线看房的人群不断增加，而经纪品牌及开发商正不断转向在线，以便与潜在用户直接接触。

根据艾瑞谘询， 中国房产服务平台的营销服务收益由2016年的人民币76亿元增至2020年的人民币117亿元，预计到2025年将按复合年增长率11.3%进一步增长至人民币200亿元。

而房产交易的复杂、非标、高额、低频等特点，也让房产交易的供需双方，都高度依赖于专业的经纪服务。

与此同时，高度分散的经纪市场——前五大经纪品牌仅占市场份额的四分之一左右，意味着他们必须依赖类似安居客这种高度开放的头部平台，去获得流量和寻找商机。

而随着移动互联网的普及，VR看房等在线技术的发展，未来房产交易必然是从线下向线上迁移，在线平台成为主场，而一马当先的安居客，也可以顺理成章吃下结构性转移的红利。

综上，不难发现，稳居龙头地位的安居客，作为拿下多个单项赛榜首的全优学霸，未来，也将成为中国房地产长期红利的最大受益者，而碧桂园等房地产龙头，此时入场，提前卡位，也就顺理成章了。

02

与贝壳“激战”， 姚劲波冲刺上市

事实上，近年来，安居客每次“出圈”都离不开与贝壳的“激战”。

后来居上的贝壳找房，曾引发姚劲波多次声讨。 前者靠流量吃饭、主打开放性信息平台，后者线上线下联动、打造出一套封闭性管控系统，双方都想争夺广阔的房产经纪市场。

面对贝壳这个市值超四千亿元的独角兽，姚劲波不想错过风口，要将安居客送上资本市场。若成功上市，安居客计划加大技术及产品研发、拓展新房交易业务，双方的业务越来越重叠，正面竞争也将更加激烈。

抛却这些，安居客迈开上市步伐，也是姚劲波“二次创业”的新起点。这个曾失意于58同城的人，要在移动互联网时代重新出发，从垂直领域寻找新机会。

2015年，扩张势头正猛的58同城出现，以2.67亿美元收购安居客。58同城成立于2005年，定位为在线分类信息平台，房产信息是其庞大家族中的热门板块。收购安居客后，后者正式被纳入“58系”。

换了主人的安居客，生意模式没有太大变化，但其母公司却开始经历“过山车”。2013年挂牌纽交所后，58同城股价曾于2018年达到高点89.9美元，之后便一路下滑，直至2020年退市，市值已缩水约三分之一。

掉队于移动互联网时代的58同城，最后决定私有化。 2020年9月，华平投资、General Atlantic、鸥翎投资和58同城董事长兼CEO姚劲波组成买方投资财团，以87亿美元购买了58同城所有已发行普通股，完成除牌。

经历退市风波后，市场猜测58同城或将回国寻求重新上市，旗下家政服务平台天鹅到家也被传出上市计划。如今，房产领域的安居客打了头阵，承载起姚劲波的崛起之梦。

因此，为了冲刺上市，58同城将旗下房产业务进行拆分，悉数装入安居客集团这一主体。招股书称，从58同城分拆，有利于打造独立于母公司的品牌形象，进入股票及债券资本市场，为公司及58同城开展筹资活动提供灵活性。

截至本次IPO前，58同城持有安居客45.3%股权，姚劲波直接持有13.5%股权，腾讯持股14.1%，General Atlantic持股7.7%，华平投资持股7.9%，欧翎投资持股3.9%。姚劲波担任执行董事、主席、行政总裁。

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净利润19.54亿，流量生意还行得通吗？

2020年第四季度，安居客平台的平均移动月活跃用户量总计为6700万，覆盖国内820家城市，拥有1.94亿房源全息字典，平台入驻经纪人超72.6万。

根据艾瑞咨询数据显示，按截至2020年12月31日止季度平均移动月活跃用户量计算，安居客是中国最大的在线房产平台。

主打流量生意的安居客，近年来盈利情况较为稳定。2020年营收80.52亿，毛利率达90.52%，净利润为19.55亿。

招股书显示，2018年至2020年，安居客集团分别实现收入62.16亿元、75.79亿元、80.52亿元；年内利润19.07亿元、23.06亿元、19.54亿元；同期的净利润率则分别为30.7%、30.4%及24.3%。

在2020年80.52亿元营收中，在线营销服务占比96.9%，贡献绝大部分毛利。

安居客的收入由在线营销服务（向房产经纪品牌及经纪人及开发商提供）以及交易服务（新房销售交易的佣金）构成。与在线营销服务的高毛利率相比，安居客的新房销售交易服务的毛利率相对较低，因为安居客需与房产经纪人合作，并就房产销售共享佣金。

其中，在线营销服务。 2020年，安居客在线营销服务收入为人民币78.00亿元，同比增长6.9%，主要由于平均移动端月活跃用户量由2019年的5450万增加至2020年的6620万。

交易服务。 安居客交易服务收入，主要来自于2020年12月收购的新房交易平台爱房，预期爱房将成为安居客未来交易服务增长的主要驱动力。2020年，爱房交易总量达人民币653亿元，较2019年增长282%。

与贝壳上万亿的新房交易规模相比，58系的爱房规模并不大。但安居客对新房交易市场野心勃勃，于2020年10月推出安居客新房旗舰店，并表示在郑州市场市占率约15%，在江苏盐城的市占率约51%。

除了这两项， 安居客其他服务收入占比较小，主要来自巧房，包括使用软件、技术平台以及提供技术服务产生的收入。 巧房系安居客2020年全面整合而来，致力于使经纪人实现工作流程数字化并提高运营效率。