刘俏：大力推进中国公募REITs正当时

REITs是一个呼唤已久的创新金融产品。在中国，过去一段时间，实业界、学术界，还有监管界都做出了很多探索。今天我主要讲两个方面：

● 推动中国REITs市场建设的意义；

● 中国REITs论坛发展规划。

中国传统增长模式亟待改变

我们可以把REITs放在一个大背景下来理解。

今年是中国改革开放40年，回顾过去40年中国经济走过的历史，我们可以看到：

● 中国按GDP衡量的经济总量增长了34倍；

● 在短短40年里，近7亿人摆脱了贫困；

● 中国完成了2.5万公里高速铁路建设，占世界总量近70%；

……

这些数据从某些方面反映了中国经济的成绩。但是，如果分析投资、出口和消费三架马车对中国经济的拉动作用，其实投资起的作用是更为显著的。大家可以看到 我国年度贷款额与社会融资规模的不断攀升，反映了我国经济以银行信贷为支撑的投资拉动的增长模式。

人们普遍认为，中国债务问题里，杠杆问题比较突出的领域是企业债务，非金融机构的债务是中国GDP的1.6倍。假设还款利率是6%的话，就意味着 我们每年用于偿还利息的金额接近国民产出的10%，这对实体经济而言是很重的负担。

为什么我们现在要思考从高速增长向高质量发展的转型？我想最主要的原因还在于， 传统增长模式可能到了一个关键的节点，需要做出一些改变。

REITs市场呼之欲出

我们注意到，在投资拉动经济增长的过程中，房地产行业的投资，及其上下游产业的投资，构成了中国经济增长的一个巨大推动力量。2017年，我国房地产投资累计值超过10.98万亿元，累计同比达8.1%，较上年同期5.8%提高了2.3个百分点。1999年至2017年，中国房地产投资增长近28倍；商品房销售金额从0.3万亿增加到13.37万亿，增长约45倍。

与此同时，房地产行业也与杠杆问题紧密相联。麦肯锡四年前的一项研究显示， 近半数中国债务与房地产市场有关 ，我个人对这个数据持有一定的怀疑，但它折射出来了一些信息。

中国不动产市场已经从增量时代进入存量时代。 在未来一段时间，如何盘活巨额的存量资产？ REITs可能发挥什么样的重要作用？

目前美国房地产存量资产价值约为31.8万亿美元，而中国已达到44 万亿美元，换算成人民币大约是280亿。如果其中10%能够被证券化，进入资产市场里投资、交易的话，就会增加28万亿的金融资产，相当于目前股票市场市值的二分之一。这样一个庞大的市场，目前是呼之欲出。

除了房地产，还有大量PPP项目以及其它基础设施资产，这样一些资产作为底层资产，完全有可能纳入到市场化的资源配置体系里，通过合理的定价、估值、发行、二级市场交易，将发挥出巨大的融资能力和资源配置能力。如果有一个比较活跃的二级交易市场，就会对资产进行定价，为中国的房地产市场和基础设施提供一个很重要的锚，未来我们资源配置会更加有效率。

从这个角度讲，REITs很可能是未来若干年中国金融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手，或者之一。

REITs市场建设有助于

推动经济转型和金融体制改革

从2017年4月份开始，光华管理学院的老师们，与大量业界研究人士一起做REITs方面的案例分析、经验梳理。我们结合中国目前的法制框架，认为短期可能推出中国版REITs，可能是“公募基金+ABS”的模式架构。它也许会不断演化，最终可能变成独具中国特色、具有庞大底层资产的REITs市场。

从宏观层面上讲，REITs有几方面意义：

● REITs有助于化解银行不良资产，落实“去库存、去杠杆”的宏观政策要求。

● REITs的价值在于盘活存量资产、优化资源配置、提高不动产资产流动性，有助于防范系统性金融风险，并可以使得更广泛的投资者享受到优质物业的价值提升和运营收益，体现公平性与普惠性。

● REITs有利于降低房地产市场杠杆，降低房地产行业的风险，推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变。

具体来说， REITs能够拓宽房企融资渠道、降低融资成本以及促进房企市场化竞争，是房地产长效机制的重要组成部分。 REITs市场的开发有利于推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。海外成熟经验已然表明，在存量地产时代，房地产的金融化将进一步走向纵深，会出现更为成熟的金融体系来承载存量，REITs作为发达市场地产金融主力军，也将会成为我国地产金融的主流工具。

REITs是推动建立购租并举住房制度的重要工具。 通过发行REITs，可以充分利用社会资金，促进资本进入租赁市场，多渠道增加住房租赁房源供应。从融资角度讲，REITs可能是最重要、最有意义的一个工具。

建设REITs市场，可以为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略。 PPP项目是中国基础设施建设，甚至“一带一路”建设过程中最重要的投融资手段。截至2018年05月，中国PPP项目金额已经将近17万亿人民币，其实落地只有近50%。PPP+REITs的一些方法，可以说为基础设施建设找到了可行战略。

建设REITs市场，可以为雄安新区的发展提供金融新思路。 雄安新区是千年大计，将走出一条新路径，在经济、社会等方面做很多尝试。从投融资角度来说，REITs——尤其是公募REITs——会提供一个非常好的思路。

我再强调一点，REITs 作为一种高比例分红、高收益风险比的长期投资工具， 可能对中国财富管理带来巨大影响。 中国个人财富规模在过去十年实现了约20%的年化增长，2017年已经达到142万亿元，预计到2021年将超过220万亿元；然而，中国财富管理市场的资产端是严重匮乏的，缺乏比较好的风险稳定、收益可观的投资产品。如果REITs能把中国一些高质量的、风险可控的、有稳定现金流的资产，包括房地产、工业地产或者其它不动产投入到资本市场，可以为人们的可支配财富提供很好的投资用途。

现在可以说， 大力推进中国公募REITs正当其时。 这与监管层以及很多业界同仁的判断是完全一致的。

中国REITs论坛发展规划

那么，由厉以宁老师题字的“ 中国REITs论坛 ”，初衷是什么？未来的发展思路是什么？

中国REITs论坛 是一个聚集中国REITs领域政策、学术研究和商业机构中坚力量的高端平台，旨在以最高水平的学术、政策与行业研究推动中国版REITs的市场建设和发展。

中国REITs论坛发展规划 包括：

● 拟邀请不动产金融领域的国内外学术界，实业界和经济决策机构的领军人物和知名专家担任论坛嘉宾，为中国不动产金融领域的发展提供研究思路和政策建议；

● 打造监管机构、学术机构、 行业机构与知名企业共建 的交流平台， 旨在促进各方合作，推动不动产金融领域研究发展；