经济Ke由侠客岛与《中国经济周刊》联合出品
这是经济Ke的第29篇文章
等了近半年，雄安新区的购房政策终于慢慢“解冻”。
昨天，雄安地方政府公布了其建设的三条原则，“雄安新区绝对不搞土地财政，一定要考虑百姓的长远利益，绝不搞形象工程。”其中，第一条就是“不搞土地财政”，这无疑引人注目。
而在作为国家“千年大计”的雄安新区，如此高调强调“不搞土地财政”，无疑，国家也是想探索出一条不同于以往的，可以化解高房价困境的道路。
土地财政的根源是什么？跟房价之间有什么关系？有没有化解之道？这些问题，或许是我们了解它的突破口。
卖地
前几天，“长沙房价下降50%”这一消息，狠上了一把头条。
听着似乎不太可信？但平心而论，这还真不是媒体恶意炒作。9月12日，长沙市政府推出两批定向限价商品住房，第一批20个项目共建设11682套，第二批建设正在计划中。首批房中，长沙市芙蓉区新桥小区三期推出1208套房屋，售价仅为4950元/平方米。有人考证，这一价格，不到周边地段二手房价格的一半，“长沙房价下降50%”的说法由此而来。
长沙这次为什么能下这么大的决心？原因不难想。近一年来，长沙房价疯涨，泡沫过大，购房指标甚至被炒至10万元一个，房价问题已然十分严峻。更值得关注的是，这并不是个别现象。
房价高涨的真正原因，到底是什么？
这可能要追溯到上世纪的“香港地产模式”。1987年12月1日开始，深圳模仿香港，在内地第一个实行土地拍卖，3块地卖了2336万元。
从此，各地群起响应，卖地成为不少地方政府重要的收入来源，用以满足各地城市建设庞大的资金需求。
客观说，土地财政政策在改革、城市化的历史进程中发挥了很重要的作用。但过度依赖土地财政，加之地方财权事权之间的不匹配，使得地方政府养成了要干事就要卖地换取收入的惯性思维。这种惯性模式造成的后遗症正在逐步凸显，尤其是在一二线城市。不少地方政府严重依赖房地产经济，眼看房地产泡沫越吹越大，却欲罢不能。
北京大学国家发展研究院教授周其仁，曾给出一组数据：1995—2012年，我国名义GDP增长8.6倍，工资总额增长8.8倍，税收增长16.7倍，政府收入增长18.8倍，土地出让金却增长了整整64倍。
这一模式的结果是什么？看看 “开山鼻祖”香港便知。如今香港已坐上全球房价最高城市的位置，今年上半年房地产价格上涨9.3%，一个停车位就能卖出518万港元的天价。而在内地，去年下半年，深圳也曾被爆出，六平米的鸽子笼也要14万/平方米。
全国工商联房地产商会的报告显示，房地产开发企业的土地成本占总成本的41.2%，占直接成本的比例则达58.2%。
今年7月24日，有地产界人士称，土地供给制度已经成为房价继续上涨的主要原因，房价不可能在土地价格上涨的情况下出现大幅下跌。
决心
过高房价和泡沫，需要对症施策；但如果仅仅是这样，还无法跳出头痛医头脚痛医脚的循环。
政府过度依赖土地财政，从根源上来说，是地方事权和财权的不匹配。因此，从土地财政的层面上来看，在本身就有能力开辟更多财源的城市，还有更多的深化和模式探索的可能，而不必是完全的卖地换钱这么简单。
9月9日，北京市市长陈吉宁曾强调，未来5年实施150万套住宅用地供应计划。此前，长沙、上海等地的市长也曾先后表态，将加大保障房土地供应，绝不以高地价、高房价换取一时的经济、财政增长。
事实证明，这并非不可能。黄奇帆任职重庆市市长期间，重庆房价始终保持在低位。而他的秘诀就是，保证每年房地产的总投资，不要超过全社会固定资产投资的25%。按他的解释，超过25%一定供过于求，低于25%又供应不足，不适应城市化。如果一个地方基础设施投资中，房地产占了百分之七八十，长远看没后劲。
8月28日，国土资源部及住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
这对当下的土地制度无疑是一次革命性冲击，为加大土地供应开辟了一个新渠道。
供地
态度已表，各地实施的效果怎么样？从现实情况来看，只要供地计划真正落实到位，再配套其他调控办法，房价应声而落不是难事。
2016年，安徽合肥房价暴涨，一度有过“找不到副市长就买不到房”的传说。今年却大为改观。据经济Ke了解，去年10月滨湖二手房价格最高每平方米2.3万～2.4万元、平均为2万～2.1万元，目前均价为每平方米1.6万～1.7万元。
房价下跌的背后，是合肥土地市场“开仓放粮”的政策。初步估计，合肥今年土地供应量将达到12064.831亩，约800万平方米。
长沙从房价洼地到领涨先锋，则提供了另一个观察样本。
十几年来， 长沙城区“东拓西进，南移北扩”，土地供应持续扩大，2013年达到顶点——经营性土地供地727万平方米，高于绝大多数省会城市。中房信数据显示，长沙住宅市场供求比在2013年、2014年分别为1.3、1.5。供过于求的格局下，长沙房价得以被压制，主城区房价近10年稳定在每平方米6000元以下，是出了名的房价洼地。
但是到了2015年，长沙住宅市场供求比严重下降，土地供应量急剧减少。数据显示，2015年，长沙供应住宅用地仅189万平方米，2016年332万平方米，2017年计划供应325万平方米。
随之而来的，是地价的大幅上涨。2017年上半年，长沙内六区成交土地楼面价3654元/平方米，同比涨106%，房价也随之飙升。
供地与房价间的关系，已然十分明朗。
炒房
当然，以上我们所说的举措，都集中在供给端。
大量建设保障房，确保刚需，加大土地供应，开闸放水，无疑将稳定房地产市场。
但要想全面遏制住房价，需求端也得多下功夫。落实中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”的政策，斩断炒房链条、防止房价上涨“自我实现的预期”同样不能放松。
此前，经济Ke曾深入报道炒房团在合肥的操作模式，发现，炒房正是合肥房价迅速上涨的元凶之一。此前长沙市领导也认为，上涨预期下，从刚需人群到炒房客集体上车，造成大拥堵，是长沙房价上涨的重要原因。
不过，一位资深的房地产观察人士告诉记者，很多城市现在已经全面进入限购、限贷、限价、限售、限商的“五限”时代，掐断炒房链条其实并非难事。
比如，经济Ke了解到，在合肥，部分二手房下跌40%的主要原因，就是炒房客被套牢之后急于出手。
另外，开发商“捂盘惜售”的行为同样值得警惕。今年，因为限价，不少开发商用此种办法与政府博弈，使得房价仍高居不下。
但其实，如果政府严令工程进度，达到预售条件的项目必须上市，严查捂盘惜售行为，也可快速缓解供应的短缺。武汉、合肥、南京等城市已经这么做了。
不过，也有狠不下心的。不少媒体报道，今年6月份，保利天禧楼盘捆绑精装修，长沙市住房和城乡建设行政执法局已认定其属于捆绑消费，变相抬高房价等涉嫌违规的行为，却表示管不了。
去年，华为创始人任正非曾吐槽，称华为员工都买不起深圳的房子，而华为员工收入高“地球人都知道”。
《人民日报》也曾发文指出，人们不愿意干实业，觉得“干什么都不如炒房”，这不仅不利于实体经济的转型升级和创新，而且会扭曲整个社会的价值观、财富观，长远来看，对我国未来的总体竞争力会带来很大的负面影响。
如今，房地产泡沫这头灰犀牛的威胁依然十分严峻，高房价的危害，值得警惕。但遏制房价并非没有办法，除去卖地换钱，还有更多可探索的空间。当然，落实的过程中必然存在一定的困难，但并非无法克服。这需要各界的决心，需要管理者更高更精细的管理水平，也需要更深层次的体制改革为其开路。
文/《中国经济周刊》记者 李永华
编辑/雪山小狐
