核心提要：
1、全部没有封顶和自持，土拍遇“冷”了吗？
2、多个记录被打破
3、地价测算，拿地压力大吗？
附：竞得者点评
好地网12月18日消息（研究员 康淑）今天，余杭区2017年土拍收官战落下帷幕，这也是余杭区首次网拍。6宗涉宅用地，总吸金148.95亿元，被富力（未来科技城）、上海绿都（南湖）、中锐（南湖）、碧桂园（瓶窑）、首创（临平新城）、保利&融信（良渚新城）分食。
今天的网拍最大的特征是：全部没有封顶和自持，且良渚商住地块以底价成交，引起市场的关注。
截至今天，余杭区今年土拍正式收官。余杭区2017年度成交金额424.67亿元，同比增长103%。
好地数据库显示，余杭区今年成交37宗地块，出让面积2517亩/167.8万方，建筑面积329.61万方，楼面均价12884元/㎡，平均溢价率29%。
地块成交情况
地块分布图
1、全部没有封顶和自持，土拍遇“冷”了吗？
与以往首轮封顶、自持比例屡创新高不同的是，今天成交6宗地块，全部没有封顶和自持。这不免让人怀疑，杭州土地市场是不是热度已经“下降”了？
事实上，多重因素影响了此次土拍的成交结果：
开发商方面，2017年临近收尾，开发商或是出于资金面紧张，或是已完成年度任务，拿地心态趋于谨慎。
此外，还有一个重要原因是：总价与起拍价较高。
1）未来科技城、良渚商住地总价高、商业比例高、保证金高，对房企资金、商业开发能力要求高，这也导致可参拍房企范围受限。
2）起拍价较高，有一步到位的可能。底价成交的良渚新城地块实际起拍价扣除商业部分之后，住宅部分实际将近19000元，与2万的历史记录相去不远，而后者的容积率仅仅1.2，远远低于今天地块的2.0容积率。
3）瓶窑、南湖都是近年来首次推地，板块首次推地缺乏精准的竞品做对标，且起价有一步到位的迹象：
瓶窑板块近年来首次推地，起拍价高达10000元/㎡，周边的二手房仅仅1.5万元/㎡（凯文和平雅苑，高层精装）。
2、多个记录被打破
虽然6宗地块的溢价率不高，但是还是刷新多个记录：
记录一：杭州2017年度单宗地块总价再创新高
富力拿下的未来科技城商住地，总价高达68.50亿元，刷新杭州今年单宗地块总价记录。
此前，今年的总价纪录由金地的湘湖地块保持，总价63.77亿元。
记录二：近年来首次推地的南湖、瓶窑地价创新高
上海绿都以楼面价12055元/㎡拿下南湖商住地一，刷新南湖板块地价新高。
碧桂园依旧有抢攻城郊板块第一宗地的习惯，今天以楼面价11178元/㎡斩获瓶窑商住地，引领瓶窑板块的土地市场迈上万元大关。
记录三：外来资金继续进入杭州，首创、中锐首次成功入杭
杭州土地市场再添新面孔，其中首创落子临平新城，中锐落子南湖板块。
今年以来，已有15家房企首次在杭州的土地公开市场拿地，分别是中冶、葛洲坝、联发、建发房地产、温州时代、金科、三湘印象、路劲、中国中建、上坤、大名城、中国电建、东方集团、首创、中锐。
15家首入杭州房企拿地战绩一览表
3、地价测算，拿地压力大吗？
根据测算，除了南湖2宗姊妹地外，其余地块的保本房价都不同程度的超出周边房价，竞得者压力并不小。
良渚新城商住地商业占比20%-25%，若对标奥克斯缔逸城酒店式公寓（毛坯均价1.3万-1.4万元/㎡），按照保本房价测算方法倒推，商业地价6588元/㎡。剔除商业部分后，住宅部分折合楼面价18359元/㎡，住宅部分保本房价27817元/㎡，超过周边新房均价，与周边二手房价相近。
未来科技城商住地块，要建造280米的超高层地标性建筑，建安成本高，该区域办公楼存量较多，且大多数拿地成本较低。如果按照明后年要开盘销售的节奏，项目亏损概率高，但是如果从中线看，未来科技城的前景看好，如果延长开发周期，项目也可能有盈利机会。
良渚新城商住地价格测算
南湖板块2宗商住地保本房价1.99万元/㎡，低于周边新西湖小镇（近期无成交，高层精装挂牌价2.1万元/㎡）。
瓶窑商住地保本房价1.88万元/㎡，高于周边凯文和平雅苑房价（高层精装1.5万元/㎡）。
临平新城核心区宅地保本房价2.8万元/㎡，略高于周边华鼎君临天下房价（高层精装2.7万元/㎡）。
南湖、瓶窑、临平新城地块价格测算
测算公式：
商业地价=（酒店式公寓房价*85%-4000）/（1+7%），其中，财务成本按7%、建安成本（含简装）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%；酒店式公寓房价取13000元/㎡。
住宅部分楼面价=（总价-商业地价*商业建面）/（总建面-商业建面），其中，总价335134万元，总建面209396㎡，商业建面占比取20%。
保本房价=（楼面价*1.07+4000）/85%，其中，财务成本按7%、建安成本（含简装）为4000，各项税费及管理成本为房价的15%。
附：竞得者点评
1、碧桂园 “郊区”再拓版图，首入瓶窑
碧桂园落下在杭第七子，投资2.47亿元拿下瓶窑商住地，将瓶窑近六年推出的首宗地块收入囊中，成功入驻瓶窑。
碧桂园此前还落子临安区锦南街道、萧山区南部乡镇。
8月25日，碧桂园就以近底价摘取锦南新城文体中心东侧宅地，成交楼面价7319元/㎡，溢价率仅0.13%。这是碧桂园首次在临安的公开市场拿地。
8月16日，碧桂园战胜荣安成功进驻所前，代价不低，不仅地价破万，还需要自持9%。经此一役，碧桂园成为了萧山南部乡镇的最大地主，共斩获所前、临浦、义桥三个乡镇5宗宅地，总建筑面积40.09万方。
从碧桂园今年收储表现来看，碧桂园持续实施一二线城市的大城郊战略。
2、保利&融信近底价摘取良渚新城商住地
保利融信联合体摘取良渚新城商住地，这是央企保利首次进驻良渚新城。
闽系房企融信落下板块第三子，其入驻良渚不足两年，板块深耕意图明显。2016年2月和2017年1月，融信分别以楼面价5739元/㎡、16721元/㎡斩获2宗商住地，融信成为继万科后良渚第二大地主。
融信今年还在杭州拿下另外4个项目，重仓萧山区：1月以楼面价16721元/㎡竞得良渚新城商住地，3月以楼面价30816元/㎡竞得萧山经开区宅地，5月以楼面价5101元/㎡+自持67%竞得萧山区靖江街道商住地，8月以楼面价40542元/㎡+自持3%竞得庆隆宅地。
保利具有自有资金足、融资成本低等优势，向来青睐于地段好、体量大、总价高的优质地块：6月5日，保利竞得襄七房商住地块，楼面价28390元/㎡，商业部分必须自持（占建面13%），住宅部分自持36%。9月13日，保利联合本土大佬滨江集团拿下南星地块，楼面价44460元/㎡+自持23%落槌，这是杭州涉宅项目楼面价第二高。
3、首创成功入杭，斩获临平新城核心区宅地
首创置业是北京国企，今天首入杭州，落子临平新城核心区。
首创有住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体三大核心业务线，并以土地一级开发、高新产业地产等创新业务为补充。其产品定位于高品质刚需为主，高端住宅为辅。
首创在杭州已经成功运营了下沙奥特莱斯、滨江奥特莱斯、东洲奥特莱斯等项目，但这次是首创在公开市场首次拿下宅地。
临平新城核心区今年首次推地，A-3-18地块容积率1.5，意味着将打造以洋房为主的产品业态，可以重点面向临平本地改善市场。
该宗地临平新城的三铁交汇点——余杭高铁站点在2公里左右，驾车时间在10分钟之内。周边各项配套都已非常成熟：拥有天长世纪小学、北京外国语大学附属杭州橄榄树学校、第一人民医院、妇保院、临平银泰城、崇邦余之城、东湖公园、文化艺术中心等。
4、上海绿都、苏州中锐分食南湖姊妹商住地
南湖姊妹商住地被上海绿都、苏州中锐分食。
其中，上海绿都落下今年在杭第二子，此前8月曾以楼面价12999元/㎡+自持2%拿下崇贤新城商住地。
苏州中锐此前已经布局上海、苏州、南京、武汉、合肥、无锡、徐州等城市，今天在长三角版图再下一城。
南湖姊妹商住地是南湖板块设立以来首次出地，南湖板块是年中正式划归为未来科技城核心区，更有人工智能小镇的新概念。
5、富力斩获未来科技城300米地标
经过227轮、近5个小时的竞价，富力以68.5亿元斩获未来科技城余杭组团67号商住地。
这是富力在未来科技城第七子。粤系房企富力钟情于未来科技城板块，它前期在杭布局的6个项目全部坐落于未来科技城，分别是富力•西溪悦居（售罄）、富力•西溪悦居溪区（2个，售罄）、富力十号院（2个，售罄）、富力•新线公园（住宅部分已售罄）。
富力上次在杭拿地还是2015年7月，以楼面价4074元/㎡摘取余杭海创园商住地（即富力•新线公园），距离这次拿地已经两年有余。鉴于富力久未补仓，而且在杭项目已经售罄，此时补仓可谓理所当然。
值得一提的是，未来科技城项目居住（含幼儿园）占32%，商业占30%，商务占38%。其中，需建一座不小于5万㎡的酒店和不少于4万㎡的集中商业，均需自持。建设不低于280米超高层。
就在今年7月，富力从万达集团收购77间酒店资产，成为全球最大的豪华酒店资产拥有人。此前还在广州、北京等地成功打造一些列商业地产项目。因此，富力入手未来科技城项目也是实至名归。
