刘晓博 | 极度寒冷：一个四线小城的经济和楼市

昨天，一个东北四线小城的读者给我留言：

我2011年全款买了一套二手房110平米，43万；

我左边邻居的130平米的房子，今年卖了33万；

右边邻居130平米的房子，去年卖了40万；

请问现在我的房子还值多少钱？

这真的是应了那句话：“今年虽然没有去年好，但一定会比明年强。”

于是，我决定花半天的时间，研究一下这个城市近年来到底发生了什么。为了彼此方便，我决定隐去这个城市的名字，用“A市”来指代它。

A市是一个曾经辉煌过的城市，以煤炭和钢铁闻名全国，在新中国刚刚建立之初，一度短暂成为中央直辖市。目前人口大约200万左右。从区位和交通来看，这都不是一个偏僻的城市。

下面，让我们看看过去6年（2010年到2016年），A市的几项关键经济指标，以全国平均水平为参照。

上述数据来自A市统计局公布的“统计公报”。说实话，虽然已经是6月中旬，我还是为能找到这个城市的“2016年统计公报”感到意外，因为在东北地区，大多数城市都还没有公布2016年的详细数据。至于原因，你懂的。所以，仅就这一点来说，A市就值得尊敬。

上述表格里的数据，除了“小学生人数”的单位为“万人”，其他的都是“亿元”。“资金总量”是指“金融机构本外币存款余额”。全国的数据，根据国家统计局数据计算。

可以看出，这个城市的经济状况非常惨。过去6年里，全国GDP平均增加了87%，A市反而下降了15%；至于地方财政，也下降了5%，全国财政总收入是增长了93%。最惨的是“固定资产投资”，下降了80%，堪称崩溃，而全国是增长了118%。

今天上午，国家统计局公布了5月份的投资数据，东北三省1到5月的民间投资仍然是断崖式下跌（见下表）：

由此可见，A市2017年的投资状况也好不到哪里。

过去6年里，A市的小学生人数减少了12%，而全国是基本持平（-0.03%）。这说明了什么？有大约12%的孩子，跟着他们的家长外出谋生了。小学生的迁移，一般滞后于家长的迁移。所以，A市在过去6年里流失的人口一定是大于12%的。

说实话，6年只流失了12%的小学生，这即便是放在全国都不算多。有一些地级市，竟然在6年里流失了30%左右的小学生。比如山西的吕梁、大同、晋城，再比如陕西的铜川，四川的巴中、南充，河南的周口、驻马店等。

此外，在过去6年里，A市的固定电话用户总数从80.8万减少到了37万；移动电话用户从241万减少到了194万。

A城吸附的资金（金融机构本外币存款余额），在过去6年里也大幅跑输了全国水平，但还不算太惨。至于“社会消费品零售总额”，竟然比较接近全国水平，说明民众的日常消费还算正常。也就是说，在经济低迷中，老百姓绝大多数还是有生路的。银行存款和零售额，证明了这一点。

根据省里的去库存方案，A市必须在2017年实现商品房销售面积12%以上的增长。为此，A市制定了详细的去库存方案。由于没有查到2017年版的详情，我给大家看看A市“去库存”方案的2016年版：

第一，按照省里的要求，确定了总销售面积，然后具体分解到几个区和县。也就是说，每个区县级的地方官，都有了具体的商品房销售任务。

 

第二，房地产库存严重的县区，原则上暂停新批房地产开发项目。对于已供应、未开发的房地产开发用地，在按时按期缴纳土地出让金的前提下，可申请改变规划容积率。

 

第三，棚改只拆不建。列入年度计划的棚改和采沉棚改及旧城区改造项目，原则上不再新建安置房，主要通过政府购买市场存量房源、政府组织居民自主购房和直接货币补偿等新型货币化方式安置，以打通去库存通道。

 

第四，发放购房券。对居民自主购买新建商品住房作为棚改和旧城改造安置用房的，以发放购房券（结算凭证）的方式结算。购房券可在全市与政府达成居民自主购房结算协议的楼盘范围内使用。

 

第五，政府公务员、全额拨款事业单位的员工，可以享受“即买即补”住房货币化补贴。

 

第六，鼓励农民进城买房。落实“两权”可抵押贷款政策，简化收入证明要件和担保手续等，为进城购买新建商品房的农民提供贷款支持。

 

第七，非A市户籍居民在A市购房，可以享受每平米200元开发商补贴，200元政府购房券补贴。但享受了上述优惠的房子，5年内不得转让。如果转让给其他身份的购房者，财政补贴部分收回。

说实话，对于A市这样一个地方财政能力急剧下降，固定资产投资规模断崖式下跌，人口不断流失的城市来说，其经济和楼市的未来仍然是非常暗淡的。

2010年的时候，全市的固定资产投资规模是775亿，2016年竟然只有157亿。如果考虑到购买力的下降，则投资力度只有6年前的七八分之一。由此必定带来公共服务质量的下降。这将形成一个恶性循环，让这个城市对外来人口的吸引力更加疲弱。

其实，A市的命运就是相当一批东北、中西部“三四线城市”的命运，在中国日渐激烈“城市战争”中，他们不仅没有还手之力，也没有招架之功。人口、资源、机会正迅速向中心城市集中，这种趋势无人能够改变。

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