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央行报告曝惊人内幕：中国人拿62.6万亿存款来撑房价！

上海房天下 · 公众号 · 房地产 · 2017-08-30 18:40

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来源：楼市参考（house0929）、大猫财经（ID：caimao_shuangquan）、鼹鼠找房（yanshuzhaofang）、上海房地产观察（SH_fangdichan）

近日，上海市中心各区纷纷公布了 租赁住房（100%只能出租不能出售） 用地信息，据不完全统计，这些租赁住房用地将建设近 110万㎡ 接近 1.3万套 租赁住房，这些土地如果用作商品住房，全部都是可以卖到10万/㎡以上的黄金宝地，这意味着上海已经主动放弃了至少 1000亿元 的财政收入，决心之坚、力度之大令人钦佩。

而根据上海近期发布的“十三五”住房发展规划，上海在“十三五”期间预计供应的租赁住房总套数将高达约 70万套 ，对应的经济价值高达数万亿元。上海还将多渠道增加租赁住房供应，积极推进“购租并举”住房体系建设。

以下为上海各区已经公布的租赁住房用地信息详情：

黄浦世博 1幅地块

距离黄浦江仅仅一个路口

规划租赁住房建筑面积 5 万㎡， 630 套

长宁古北 2幅地块

老牌豪宅区的神奇收官

规划租赁住房建筑面积 11 万㎡， 1250 套

闸北市北 2幅地块

规划租赁住房建筑面积 8 万㎡， 1000 套

世博耀华 2幅地块

距离黄浦江仅仅一个路口

规划租赁住房建筑面积 20 万㎡， 2440 套

世博雪野 1幅地块

距离黄浦江仅仅一个路口

规划租赁住房建筑面积 15 万㎡， 1860 套

三林 1幅地块

规划租赁住房建筑面积 4 万㎡， 500 套

张江 2幅地块

规划租赁住房建筑面积 16.6 万㎡， 1666 套

浦东南浦大桥 1幅地块

规划租赁住房建筑面积 4.4 万㎡， 540 套

浦东龙阳路 1幅地块

规划租赁住房建筑面积 13.3 万㎡， 1650 套

徐汇南站 1幅地块

规划租赁住房建筑面积 1.4 万㎡， 170 套

一个国家的经济、金融看“央妈”（央行），不仅是因为央行掌握着货币政策大权，也因为在所有金融监管机构里，央行掌握着最多的信息。每年每个季度，央妈都会发一份《城镇储户问卷调查报告》（以下简称《报告》），这是央妈 1999 年起建立的一项季度调查制度。

中国人爱存钱，基本是个成年人都是“储户”。 中国人的存款也在节节上升，截止 2017 年 5 月，中国央行公布的境内居民住户存款达 62.6 万亿。但与此同时，境内居民人民币贷款也从 2010 年的 8.8 万亿飙升到 36.4 万亿。

存款和贷款双飙升，背后的原因是中国人“收入 - 资产”的转移。

中国人有钱就存起来

首先是收入，基本上每个季度，储户对自己的收入都是保持着乐观的预期的，因为中国人已经习惯了经济的高速增长。所以根据《报告》，上季度高达 85.6% 的居民认为收入“增加”或“基本不变”，比上季下降 0.9 个百分点。收入信心指数为 52.9% ，与上季度持平。

当绝大部分老百姓认为未来收入会平稳甚至增加时，对就业却并不太乐观， 本季就业感受指数为 41.9% ，比上季提高 0.1 个百分点。其中， 13.7% 的居民认为“形势较好，就业容易”， 49% 的居民认为“一般”， 37.3% 的居民认为“形势严峻，就业难”或“看不准”。就业预期指数为 50.7% ，比上季回落 0.4 个百分点。

也就是说，人们一方面认为明天会赚得起码不比现在差甚至会更多，但另一方面又认为就业会更难。

但总体来说，有近 2/3 的人认为就业在“一般”以上，两者综合，可以看出，中国老百姓对未来“更好”还是挺乐观的。

这问题就来了，如果觉得未来收入会更高，会更好，为什么要把钱存起来呢？为什么不像美国人那样如果觉得未来会更好就借钱消费呢？

让我们接下来分析。

就在中国人拼命挣钱的时候，也在拼命攒钱。

在调查中，倾向于“更多储蓄”的居民占 42.8% ，比上季提高 0.4 个百分点；倾向于“更多消费” 的居民占 25.4% ，比上季提高 1.6 个百分点;倾向于“更多投资”的居民占 31.8% ，比上季回落 2.1 个百分点。

居民偏爱的前三位投资方式依次为 : “银行、证券、保险公司理财产品”、“基金信托产品”和“股票”，选择这三种投资方式的居民占比分别为 47.7% 、 20% 和 19.2% 。

“投资”也无非是购买保本收益的理财产品和一些低风险的基金产品，两者相加， 74.6% 的人选择了储蓄 + 投资，压倒性的多数。

当然，这个调查的样本多少是有问题的，因为现在年轻人越来越少去银行网点，去网店的大多是大叔大妈，他们的倾向当然更为保守， 基本上都是存起来吃利息，不做太多投资，要投资也是投风险低的。

别嘲笑大叔大妈，基本上，绝大部分中国人都是差不多这一偏好 —— 存钱，赚点利息钱。

存款就是未来的首付

这一不小心，中国人就存了几十万亿存款，老百姓的这 60 多万亿存款会怎么花？

之前有媒体惊呼老百姓“没钱了”，只有“ 26 万亿的净存款，人均不到两万元”了。

这个算法是有问题的，应该除去没有收入来源的孩子和学生，或者以户均来算，截止上次人口普查，中国有 4.3 亿户家庭，平均每个家庭 14.56 万存款、 8.46 万贷款。

从任何一个国家来看，这个数字都是相当不错的。

以最粗略的方式计算，中国家庭的“负债率”是 58% ，而在 2007 年，这个“债务率”还不足 20% ， 10 年间几乎上涨了 2 倍，于是有券商分析师分析认为 —— 为了买房，老百姓纷纷贷款，放在银行的存款就转化为购房者的贷款了，这不但导致了过去 10 年的房地产市场繁荣，是近两年我国经济短期回升的主要动力。

所以他得出的结论是 —— “目前我国居民净存款比 16 年初缩水了 16% ，已降至 13 年初水平，也意味着居民举债空间并不大。”

果真如此吗？

让我们回头看看，真正导致过去 10 年房地产景气的，表面上看是居民“贷款买房”，其实是过去 10 年的城市化，过去 10 年是最快的 10 年。根据人口普查数据， 1995 年我国城市人口占总人口的比重是 29% ，到 2014 年中国城镇人口占总人口比重已经上升至 54.77% 。所以，房价上涨背后是大量年轻人“进城”，只不过买房要贷款而已。

所以，居民贷款快速上升是“果”，而不是“因”。

所以，这就回答了上文的问题 —— 中国人为什么爱存钱 —— 存钱买房，因为新房 3 成以上的首付需要几十乃至上百万资金，不但青年人要存钱，家里人也要存，最后汇总到一块， 也就是说一家人的储蓄到最后就变成买房的首付，其家庭资产负债表上，就变成:

以前：存款

现在：存款 + 贷款 = 房子

直接来说，就是 —— 赚钱，攒钱，买房。

购房支出可以说是一个家庭最大的支出。 2006 年，中国的家庭收入分配中，储蓄所占比例最高，为 31.27% ；买房支出占第二位，为 27.77% ；保险支出占第三位，达 24.12% ；证券投资只占 5.25% 。

美国是低首付和低利率、高持有成本，房子的负担会平均到几十年每个月的账单里。相比之下，眼下中国的 3 成首付和 4.9% 的贷款利率相当高，也就是说“上车”不容易，还款也不容易。

“只有一成储户认为房价会下跌”

但即便如此，对下季房价， 31.2% 的居民预期“上涨”， 46.1% 的居民预期“基本不变”， 9.6% 的居民预期“下降”， 13.1% 的居民“看不准”。

也就是说，有近 1/3 的人认为上涨，近一半的人认为“基本不变”，仅仅有不到一成的人认为会下跌。

买房需要贷款，也就是“借钱”，那么中国人还能借得起吗？

美国居民部门债务占 GDP 的比重最高是在 2007 年，接近 100% ，但随着房地产泡沫破灭，逐步下降到了当前 79% 的水平；当前日本居民部门债务占 GDP 的比重也在 70% 以上，我国居民部门杠杆率 58% 左右。同时，我国居民部门债务占居民可支配收入的比重已经达到了 90% ，美国 106% ，日本 100% 左右。