【中金·REITs】公募REITs周报（12.23-12.27）：市场维持活跃，关注经营情况披露

行业近况

本周（2024年12月23日至12月27日）中证REITs全收益指数和价格指数均上涨1.36%。C-REITs市场总市值收于1554亿元，环比上升8.26%，剔除新上市项目则为环比上升1.21%。

评论

产业园与仓储反弹领涨，市场整体成交维持活跃。本周产权REITs流通市值加权总回报为+2.00%，新上市的华安外高桥REIT领涨11.65%，华安百联消费REIT收涨4.77%。经营权REITs流通市值加权总回报为+0.81%，新上市的平安宁波交投REIT领涨9.66%，富国首创水务REIT领跌2.05%。各板块总回报指数涨跌幅分别为+2.55%（产业园）、+2.08%（仓储物流）、+1.92%（消费）、+1.03%（高速公路）、+0.68%（能源）、+0.56%（保租房）、-0.67%（市政环保），上周领跌的产业园和仓储物流板块本周反弹并领涨。本周日均成交额、日均换手率分别为5.09亿元、0.79%，环比再次有所下滑但仍维持在历史较高分位数。我们跟踪的C-REITs市场情绪指数由上周五的82一路上行至本周五的95，仍位于过热区间。

估值比价压力有所分化。我们测算产权REITs市值加权年化分派率为4.66%，与中证红利指数股息率（TTM）5.07%的负息差环比收窄16bps至-41bps，主要受中证红利价格上涨、股息率下降影响。经营权REITs市值加权中债IRR为6.27%，与中债十年期国债到期收益率的利差环比收窄50bps至458bps，主要受到经营权REITs市值加权中债IRR下降的影响。

关注项目经营边际变化。近期高速REITs11月运营数据披露，部分项目月度通行费收入同比跌幅收窄或转正，关注高速REITs运营边际变化及周边路网变化情况（图表1）。蛇口租赁住房REIT披露企业客户退租情况及相应运管机构和原始权益人业绩差补方案（与招募书预测基本一致）；国家电投新能源REIT披露参与电力市场年度交易情况（总成交电量6.718亿千瓦时，加权均价410.27元/兆瓦时，高于原本收入端的391元/兆瓦时燃煤基准价）；京东仓储物流REIT披露重庆项目到期续租租金单价下降约16%，符合市场预期，同时公告1亿元额度的原始权益人之一致行动人增持计划。

后续关注：利率波动情况；红利/高股息市场情况；项目经营情况。  

C-REITs一周市场回顾

图表1：近期高速公路REITs月度主要运营数据

注：通行费收入数据截至2024年11月30日
资料来源：高速公路REITs公告，Wind，中金公司研究部

图表2：近期交易所挂网项目情况

注：数据截至2024年12月29日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表3：12月23日至12月27日C-REITs市场情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24Q3YTD实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年三季报披露的本年累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q4至24Q3累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，中金山东高速REIT与易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年12月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年12月27日
资料来源：Wind，中金公司研究部