文章来源：郑州楼市指南
房地产市场在今年的热点城市房价是不能真实地反映出市场的，原因是限价政策所致，比方北京原来最高网签价格不能高于八万（或者是均价），前不久虽然有项目突破90000元。郑州就明确发文房价不能高于去年10月份同区域的房价。二手房更能够反应出真实的市场，所以在很多城市是出现了倒挂现象的——就是新房的价格低于二手房的价格。那么从二手房的价格更能够反映出市场的真实情况。那么市场究竟在一轮高过一轮的调控政策之下发生变化了吗？
三张图片引发高端购房群热议
笔者有一个高端的投资购房群，主要以三个城市的购房投资者为主：北京、上海、深圳，还有会涉及到杭州、天津、南京、武汉、郑州与长沙。其余城市很少谈及。该群是一个主要讨论投资购房的群，是各地的高净值人群。
今天有北京朋友抛出了这样一组照片：
上面这张图是来自于链家网站上业主自己对房源的介绍
这张图是链家网站上对这套房子的推荐介绍，这些都是不是关键的的，请看下图：
2月28日这套房子在链家网站上挂出来，当时的挂牌价格是730万，到了5月13号，挂出来近两个半月后依然没有成交，房主修改挂牌价格至700万，比第一次挂牌下调30万。
6月29日挂牌价格继续下调至680万，这次降了20万。经历了46天后依然卖不出去。
7月8日，这次距离上次调整价格仅仅只有不到十天时间，价格到640万，直接下落了40万。这期间不知道房主经历了多么痛苦的挣扎才下狠心挂出来这样的价格来。
8月13日在经历了35天依然没卖出去后，挂牌价格继续调整至610万，下调30万。
过了17天，依然没有卖出去，然后就把价格调整至592万，再次下调18万。
最终，这套房子在经过195天后以550万成交，这个价格比最后一次挂牌价格低了42万，比最早的挂牌价格降价180万。
在这短短的195天中，房子以几乎每天缩水1万元的价值在下跌，不知道房子的主人在经历什么样的心路历程。
可以安慰的是这房子在2014年已经交付，可能是在2013甚至更早的2012或者2011年购买的，经历了2016年的暴涨。虽然这套房子在成交价格从挂牌的730万到最终550万，比心理预期降价180万，但是这套房子房主起码赚的钱不会低于180万。即便是这样，相信房主的心也在滴血。
在群里发这三张照片的朋友说自己在北京的三四套房子所在的小区从三月到现在每套房子的价格跌幅都在15%以上，当然这位投资者没有卖掉自己的这套房子。但是即便是这样，他说自己内心还是不爽的。
群里的其它朋友说整个北京二手房的房价虽然比三月份有所下跌，但是跌幅没有这个大，也没有发这三张图片的网友所说的他那些小区的跌幅大。
大家以为北京房价至今依然没有筑底，北京房价筑底的时间可能会出现在明年的三月份。
那么北京二手市场的房价究竟经历了怎么样的变化哪？是什么因素导致北京二手房房价下跌的哪——
317
新政确实在心
理预期上遏制了房价的上涨
在去年的930新政之后，北京的房价并没有得到遏制，当然全国的热点城市也是一样，就是在这样的情况下，317新政才在两会结束后出台，当时北京的政策主要是这样的：
从3月18日开始执行，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有
房贷
记录的，二套房首付比例上调为60%以上，且
住房贷款
的最长期限缩短为25年。
这就是“认房又认贷”的北京317新政的主要内容，从此一个名词出来了——处女贷。就是说第一次按揭贷款要珍惜，如果是在小县城贷款的话，那么你在北京的首付就要从按照二套房60%来首付了。这对很多非京籍的一般家庭来说提高的30%首付足以让很多人止步。按照北京6月份45000元的均价计算，一套80平方米的房子60%的首付就需要216万，比317新政前多付108万，这不是小数，所以在这样的情况下，北京的房价经历了这样的情况：
我们可以十分清晰地看到这份由北京住房和城乡建设委网签备案价格上反映出了的北京二手房价格的变化，这这张图上成交面积有两个节点：
去年930新政后成交量马上下滑，到了3月成交量在春节过后有了极大的回暖，但是317新政之后，成交量立马下滑。一直到7月。8月稍微有些回升。
在930新政之后虽然成交量在下跌，但是成交价格一直还在上涨。直到再次出台政策——317新政之后无论是量还是价都出来了下跌，即便是8月量有所回升，但是价格依旧在下跌。情况7、8月份的数据：
北京7、8月份的环比还在下跌，而另外一个数据也在印证着这些：
上述是各个区域板块房价变动情况。
上面这个数据则反映了 不同楼盘项目房价变动情况的数据。可以清楚反映出二手房成交情况。
从上面不难看出来那位初始挂牌730万，最终成交550万的原因。
那么仅仅只是北京这样吗？
我们看到在上述的由国家统计局统计的8月份二手房的数据上显示二手房下跌主二线及以上城市有9个，而7月份只有8个。不要小看这个数据的变动，随着时间的推移，尤其是第四季度会有更多的二线城市二手房出现下跌的情况。
那么这次调控政策显效缘何这么慢哪？政策放开的可能性有没有？会在什么时间放开哪？
民众对政策耐药性增加导致显效缓慢
这只会延长政策放松时间
和以往政策出台后一般不超过三个月价格就立马下行，而这次即便是北京也是出台半年左右时间才出现下跌，而上海与深圳甚至更长时间，直到今天很多二线城市依然没有下跌。
这其中包括武汉、杭州及南京、成都等城市还会出现彻夜排队，一房难求的现象，甚至是出现了付款的鄙视链——全款优先、60%优先、商业贷款优先。
即便是这样也买不到房子。在武汉茶水费尽管严厉打击（恒大地产在武汉有四位已经刑拘），郑州上周开盘的融创一个项目依旧是全款都买不到。市场缘何会这样哪？
耐药性原本是一个医学名词，但是用在民众对本轮房地产调控政策上也是十分恰当的，这次930政策出台后，民众没有像过去那样有70%左右的人认为房价会下跌，而这次是70%左右的人认为房价会继续上涨。
之所以发生这样的变化的原因是多方面的：
1）一方面是过去的历史证明了房价还是持续上涨；
2）原来唱衰楼市的一些所谓专家要么微博被封了，要么也出不了声了，这方面有王小广、牛刀的微博都被封了，还有是原来唱衰的人现在高调唱多了，比方仅今年就四次在郑州站台的马光远；
3）人们的认识也在不断地提高；
4）收入水平在提升。
正是这样，所以才会出现现在的状况，这也是本轮调控不断加码的根本原因所在，2011年当时被誉为史上最严苛的调控政策，然而相比现在，当时的政策还是弱。即便是这样在930政策之后市场变化不大，所以才会有317新政，而就在上周末两天时间又有八个城市出台政策加大调控力度。昨天无锡也对政策进行了加码，那么在今年国庆前还会有更多的城市加入其中吗？
这个回答是必然的，应该几乎所有的热点城市都会从不同的层面和方向对原有政策进行巩固与加码。
刚才有人在一个群里抛出了这样的一段话：
#这些城市请注意#
早几天我小密圈发了武汉开会传达的消息.
我拿到的独家消息，还有
北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、济南、无锡、福州、成都以及石家庄、南昌、长沙、青岛
，这些城市，都陆续开了吹风会，接下来要如何控制房价。
要严防死守房价的红线，就是以去年10月份作为参考指标，不能高于这个价格
，新盘你要么就别卖，要不你就按照我政府的指导价来开。所以大家可以参考下去年10月份跟现在价格的对比，如果现在价格高于去年10月，那肯定就还有下降的空间。看看这个差额是多少。
尤其是广州，今年房价涨幅快，被住建部批死了，所以广州上次率先在租售同权上打了头阵，做了表率，好好表现了一下，算是负荆请罪吧。
现在这些一二线城市，政府都在劝房企，拿地要谨慎，不要去抢地了。千万不能出地王。
18+1大之后，房价要继续调控，还是不能涨，因为继续涨，怕吹大的气球爆破了。前几年让地方随便玩，现在不行了。
根据以往经验，每次调控都是两到三年才会放开，放开的原因是因为调控而导致经济下滑，那么这次调控伴随着大的经济环境确实去年下半年和今年早期经济出现下滑，但是进入二季度之后，经济在一直向好，同时出口出现了两位数的增长，这是极好的征兆，在这样的情况下，指望限购政策在短期内放开的可能性是几乎没有的。
根据历史经验，本轮调控逐步放开的时间节点极有可能是在2019年的两会结束之后才能够放开。
那么在政策没有放开的情况下，房价出现下行的可能性都是存在，以北京为代表的开始下行，其余城市会以9月为节点，房价会逐步出现下行趋势。很多城市房价的冰点可能会出现在明年的7、8月份甚至是更晚的时间。而大规模的出现下行的节点应该在今年元旦前后。
当然这仅仅只是笔者一家之言，市场变幻有很多因素决定。但是指望在短期放开限购政策不现实，尤其是限售政策未来可能会出现大量的五年甚至是十年限售的，因为限售会成为房地产市场改革的长效机制之一。
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