商品房买卖合同是购房者在购买商品房过程中与房屋开发商达成的明确相互权利义务的协议，是保障自身权益的重要凭据。近年来，商品房买卖合同纠纷数量持续攀升，纠纷类型也愈加多样化。2020年至今，重庆市第一中级人民法院辖区两级法院共受理商品房预（销）售合同纠纷17366件，审结16382件，其中，市一中法院受理2431件，审结2388件。经统计分析，此类纠纷中，房屋开发商利用自身优势地位，在商品房买卖合同及补充协议中设置对购房者不公平、不合理、不对等的“霸王条款”，企图转嫁合同风险、规避法律责任的现象屡见不鲜，严重侵害购房者的合法权益。为引导购房者、房地产开发商及房地产从业人员了解法律规定，明确行为准则，市一中法院联合辖区两级法院，针对近三年多来“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷存在的突出问题发布典型案例，旨在通过以案释法的方式，引导购房者遇到类似纠纷时运用法律手段维权，依法保护购房者合法权益，有序推进房地产市场健康发展。
重庆市第一中级人民法院
涉“霸王条款”类商品房买卖合同纠纷案件
典型案例
案例六
林某与某公司商品房预售合同纠纷案
2020年7月23日，林某与某公司签订商品房买卖合同，约定林某购买该公司开发房屋一套，建筑面积135.04㎡。合同约定在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定有差异的，误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。合同补充协议约定：本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准。第七条4.如因政府相关房屋面积测量规范、文件以及计算方法、计算标准等发生变化，或者完全因房屋检测部门的原因，导致合同约定房屋建筑面积与产权登记建筑面积出现差异的，双方均不承担责任。
北碚区房屋测绘管理所出具的《重庆市房产面积预测算报告书》显示：涉案房屋建筑面积：135.04㎡。北碚区房屋测绘管理所出具的《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，显示：涉案房屋建筑面积：132.48㎡。
案涉房屋于2021年9月8日办理了权利人为林某的产权登记，产权登记的建筑面积为132.48㎡。
林某向重庆市北碚区人民法院起诉，请求判令重庆某置业公司向林某支付房屋面积差价36783元。
市一中法院二审认为，《合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。补充协议第七条第四款约定“双方均不承担责任”，不能成为重庆某置业公司免除合同责任的依据。首先，《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”该补充协议系某公司为了重复使用而预先拟定的格式合同。对该协议第七条第四款，购房者认为，若房屋实测面积（产权登记面积）小于约定面积，则开发商应返还房屋差价。开发商则认为，只有当房屋预测面积与实测面积均小于约定面积时，其才需承担返还房屋差价的责任。法院认定在当事人对该条款存在不同解释时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。其次，从权利义务对等原则出发，双方签订的合同约定了房屋面积“据实结算，多退少补”的原则，现案涉房屋产权登记的建筑面积少于约定面积，林某主张据实结算，由某公司退还房屋差价，应予支持，遂判决某公司退还林某购房款36783元。
本案中，商品房买卖合同约定，房屋出现面积误差多退少补，后开发商提供的补充协议约定，因计算方法或标准等发生变化致房屋面积出现差异，双方无需担责。对前述格式条款的理解，购房者和开发商存在不同理解，则应以该约定为格式条款为由，作出不利于提供方的解释，即当房屋产权登记面积小于约定面积时，开发商仍应承担返还房屋价差的责任。
诉讼是心智的博弈
