来源
| 不良资产头条综合青岛崂山法院、山东高院等
近日，青岛崂山法院审理了一起合同纠纷案件，当事人周某某欲购买学区房，但却又想走捷径“低价捡漏”，在中介的忽悠下购买了法拍房所担保的债权，意图通过以物抵债的方式来获得法拍房的所有权，结果事与愿违，但法院却判决AMC全额退还拍卖款项。
捡漏学区房 先拍债权再以物抵债
2022年1月，周某某想买一套学区房落户孩子的小学学籍，经中介推荐了一套地段价格都合适的房子，于3月份缴纳了72万“购房款”，
眼瞅着9月份孩子要开学，但房子始终没能交付、过户，几经催促未果。
周某某将某资产管理公司起诉至崂山法院，请求解除“购房协议”，退回“购房款”。
这到底是怎么回事？
崂山法院经审理查明，周某某与某资产管理公司所签订的
并非所谓的“购房协议”，而是债权转让协议。
原来，某资产管理公司对周某某拟购学区房的所有权人享有债权，并以该学区房为债权设立了抵押担保，房屋所有权人未能按期偿还借款，某资产管理公司诉至其他法院后申请了强制执行，该学区房最终被法院司法拍卖而成为了法拍房。
为了低价获取该法拍房，中介想出了“歪招”——
让周某某通过层层转让的方式购买某资产管理公司对房屋所有权人所享有的上述债权，然后再将周某某变更为申请执行人，意欲在法拍房流拍后，通过与房屋所有权人达成以房抵债协议的方式低价获得房屋。
然而，法拍房的所有权人早已深陷债务泥潭，遭遇多方债权人起诉，其名下房产已被多家法院轮候查封，周某某的“买房”愿望无法实现。于是，周某某便与某资产管理公司协商，请求返还“购房款”。对此，资产管理公司答复：双方签订的是债权转让协议，并非房屋买卖协议，其已完成债权转让，也已协助变更了债权的申请执行人，双方的合同目的均已实现，债权转让款不予退还。
AMC操作存瑕疵 被判返还全部款项
案件陷入两难之中：一方面，案涉债权转让协议确已履行，周某某交付了购买债权的72万元款项，合同相对方某资产管理公司已将债权转让给周某某，并配合其向法院递交了变更申请执行人申请，周某某也已被法院确定为新的申请执行人，单纯从债权转让合同履行来看，周某某确无理由解除合同。
另一方面，综合周某某与中介的微信聊天记录及其他证据，周某某自始就是想购买学区房，也有看房、催交房等行为，其只是轻信中介和某资产管理公司的承诺才购买了债权，若让其承受“房款两失”的结果，并不符合社会对于司法维护公平正义的期待。
依据《民法典》第一百四十三条、第一百四十六条之规定，意思表示真实是民事法律行为产生法律效力的必要条件，以虚假的意思表示实施的民事法律行为应属无效。
法官在审查证据时发现，周某某与某资产管理公司签订的《补充协议》上手写了一行文字：
“某资产管理公司承诺该债权转让至周某某名下起50个工作日内将房屋交付于周某某，否则逾期支付利息”，并加盖了某资产管理公司的公章。
结合周某某与中介交涉过程的微信聊天记录以及双方当事人的陈述，可以认定购买案涉债权并非周某某的真实意思表示，其真实意思表示乃是购买为债权设立抵押担保的房屋。
综上，法院认定原被告双方签订的《债权购买协议》及《补充协议》应为无效，
被告某资产管理公司应返还原告周某某72万元款项及相应利息。鉴于周某某对案涉合同签订亦有过错，故对其要求被告支付律师费及财产保全责任险费等费用的诉请不予支持。
债权、产权分不清盲目购买者不在少数
与上述案件类似的还曾经发生在银行转让不良资产包案件中。
2018年12月29日，广州银行将当地麓景台御景阁19套瑕疵物业权益连同其他瑕疵物业权益，组成“麓景台39号大院麓景台御景阁1701等61套房产权益”资产包通过广东联合产权交易中心及广州产权交易所平台公开拍卖。
2019年2月18日，“麓景台资产包”由多位自然人及上海恺恪信息咨询中心组成的联合体成功竞拍。
竞买人购房的原因很简单，一是价格很诱人同区位的房子市场价格
5万多元/平米
，
一个名叫麓湖御景的楼盘的一批房子的拍卖底价只要7000多元/平米，二是购房者也当学区房购买为孩子上学使用。
竞买后很多人无法实现过户，
他们没有周某某那么“幸运”。
广州银行解释：
“麓景台资产包”的物业存在的不同种类的瑕疵，对应的权益分别是占用权、使用权、收益权、处分权等一种权利或多种权利的集合。因此，资产包的房产权益中，有一部分房产具备过户的可操作性，部分只有使用权、收益权等，不具备过户的可操作性。
因此，广州银行在转让“麓景台资产包”时转让的是权益，而非产权，
广州银行不能保证麓景台御景阁19套瑕疵物业权益一定可以过户。
此外，广州银行在说明中指出，在拍卖时已经对该19套瑕疵物业权益的风险与瑕疵进行提示，并在“重大事项及其他披露内容”中再次提示麓景台御景阁19套瑕疵物业权益“不交吉”，能够提供的物业资料是“预售契约”。广州银行在《转让协议》中，再次明确了上述拍卖的风险提示。
这一说法在广州产权交易所上显示的项目转让协议上得到印证。
业内人士表示，对于上述案件，银行标示转让的是权益而不是产权，产权属于所有权，与权益的区别需要买受人在购买时是确实理解并且是认同的。在银行尽到了足够的告知义务的情况下，如果买受人明知道有风险，而且接受这个风险，那么事后出现问题买受人则不能向银行再去追偿追索。对于竞买人来说，如果只看到价格便宜，不在底层资产、法律纠纷上做详细的了解，可能购买这种不良资产的风险就非常大。
法拍房大多数是由企业或个人在金融机构贷款违约的产物，是不良资产市场最为重要的底层资产。
今年开始，全国法拍房市场成交量不断上涨。克而瑞数据则显示，今年2月份典型城市法拍房成交4100套，环比上升7%。其中深圳成交238套，数量居首。杭州、广州、上海、威海、郑州等地法拍房成交规模均在100套以上。
法拍房价格虽然比普通二手房便宜，但往往可能牵扯许多法律问题。购买拍卖的资产最好是由职业买家参与，在标的物展示期进行详细的尽职调查，以免拍到的资产遇到法律风险。
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