一方面，政府部门限制了毛坯价格，体现在商品房网签上的房价均价不会猛涨，在房价涨幅方面向上面有个交代；另一方面，又允许开发商跟消费者自行约定装修价格，给了“曲线加价”较大的操作空间。
在有关长沙房地产市场即将实施新一轮调控的消息之下，近日，一份《关于明确中全装修住宅报建流程及价格申报工作的意见》的“文件”，在网络中流传。
此“文件”由于被指地方政府部门的楼市调控政策出尔反尔，引发强烈关注。
对此，长沙市住建委相关人士向中国房地产报记者表示，此文件为非正式文件，只是给办事窗口掌握使用。随着8月下旬长沙市房地产调控长效机制建设方案的出台，此文件有望自动废止。
这份网传“文件”说，此前长沙市关于“申请全装修住宅，装修价格不得超过毛坯价格的15%”的规定废止。值得关注的是，此份由长沙市住建委、发改委于8月1日签署的“文件”指出，长沙市全装修住宅申请销售价格和预售时，长沙市发改委只核定毛坯价格，不核定全装修价格，“装修价格应与消费者另行签订协议约定”。
此前的6月28日，《中国房地产报》微信公众号刊发了《长沙调控怪事：住建执法局认定楼盘违规销售却说“管不了”》的文章，对长沙保利天禧项目捆绑精装修销售、涉嫌变相加价行为进行了报道。
次日，长沙市发改委、住建委、国家统计局长沙调查队三部门联合印发了《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》（长发改[2017]236号），给开发商捆绑精装修变相加价行为上了一道“紧箍咒”。
按照此长沙版新房“限价”监制操作规程，长沙市的商品住房项目申请预售许可证，2016年10月有销售的，申报单价不得高于该项目2016年10月分面积段销售均价。而初始报建为毛坯住宅的，不予认定为全装修住宅预售；申请全装修住宅，装修价格不得超过毛坯价格的15%。
在长沙保利天禧项目开发商主动退还了购房者数十万元不等的精装修款之后，仍有“全装修住宅装修价格不得超过毛坯价格的15%”或不会执行的消息传出。
也就过了一个月，网传“文件”在此前实施的新房“限价”监制操作规程的基础上来了个180°大转弯：不仅废止了“装修价格不得超过毛坯价格的15%”的规定，还对全装修住宅，只核定毛坯价格，不核定全装修价格，允许开发商与消费者就装修价格自行协商。
舆论一片哗然。不少人疑惑：“政府部门怎么能如此出尔反尔、朝令夕改”“一个月之前出的政策这么快就不算数了吗”“这是纵容‘阴阳合同’吗”？
“政府部门只限毛坯价格不管装修价格，那今后企业岂不都只求利抢着搞全装修住宅？如今一房难求，装修价格怎么定，这完全就是开发商说了算啊。”有长沙人士反映，今年以来，在新建住宅被地方政府“限价”背景下，长沙部分开发商采取了“毛坯房捆绑精装修”的销售策略，消费者购房必须与开发商签订购买商品房和精装修的“双合同”。
一方面，政府部门限制了毛坯价格，体现在商品房网签上的房价均价不会猛涨，在房价涨幅方面向上面有个交代；另一方面，又允许开发商跟消费者自行约定装修价格，给了开发商“曲线加价”较大的操作空间。
由于装修款款项不能纳入首付，购房实际首付达到了六七成，明显加大了购房者的经济压力，对冲了楼市调控的效力。
不过，中国房地产报记者发现，与上次长发改[2017]236号文件的三部门行文单位不同的是，此次“文件”并没有文号，行文单位也没有了国家统计局长沙调查队。
对此，长沙市住建委相关人士向中国房地产报记者表示，此文件是出于豪宅装修区别于一般住宅装修成本的实际考虑和全装修住宅推广的需要，但非正式文件，只是给办事窗口掌握使用。随着8月下旬长沙市房地产调控长效机制建设方案的出台，此文件有望自动废止，目前还没有一家开发商来办手续。
长期以来，长沙市房价在全国省会城市中偏低，被很多业内人士称为“房价洼地”。但从2016年9月开始，长沙楼市迎来了大“牛市”，房价涨幅居全国70个大中城市前列。
长沙市住建委官网发布的数据显示，2017年1~6月，长沙市新建商品住宅成交均价6374元/平方米，其中内六区新建商品住宅成交均价7365元/平方米。而湖南中原研究中心的数据显示，在限购大背景下，2017年上半年长沙市内五区（注：不含2011年7月“撤县改区”的望城区）商品住宅成交价格上扬，同比上涨42.26%，商品住宅成交均价为9426元/平方米。
在被列入全国房地产重点调控的20个热点城市之一之后，长沙市自去年11月以来，楼市调控不断升级，相继出台“长七条”、“3·18”新政和“5·20”新政，目前作为二线城市调控政策标配的“限价、限购、限贷、限售”政策齐全。
应该看到，长沙市在落实房地产调控方面已取得了一些成效，但长沙短期的住宅市场已是明显供不应求，导致房价涨幅有所加大。有业内人士表示，长沙主城区（即内五区）房价上涨更是“压力山大”。
在前不久召开的相关工作会议上，湖南省住建厅特别指出，如果长沙市场再次过热，就应实行新一轮调控，坚决遏制房价过快上涨。
在新房“限价”大形势下，尽管长沙购房者不太担心短期房价会急涨，但地方政府部门在住宅供地和清理处置闲置土地、清理批而未供土地、查处住宅市场拖延入市尤其是变相捂盘等方面，也招致了一些诘问。甚至有人直指，长沙市政府部门因为高溢价拍地和“地王”的不断涌现被多次问责，进而不敢卖地或少卖地，已扰乱了后续的合理住宅供地。
不容忽视的是，目前长沙楼市也在积累风险。一方面，“阴阳合同”、购房必须捆绑高价车位或高价电器等变相加价违规行为，已严重扰乱了当地的房地产市场秩序，虽然经常被业主投诉或地方媒体多次曝光，但执法部门对部分案件并未及时查处到位；另一方面，因为房价“限价”，积压了相当数量的已经购房但未办理网签备案的业主，既让业主有所顾虑，也让部分开发商的资金及时回笼受到影响。据知情人士透露，由于项目销售单价均已超1万元/平方米，长沙北辰三角洲项目今年已积压1300多套房屋未能办理网签，涉及购房资金达23亿元。
此外，有分析人士匡算，长沙市已批未供土地，未来可形成建筑面积约1.2亿平方米；已供未开工土地，未来可形成建筑面积约0.6亿平方米。而其中到底有多少是住宅用地，这种潜在的长期供应，对住宅能及时形成多大的有效供应，外界并未得知。且像长沙先导洋湖建设投资有限公司这样的政府平台公司，仍把持着相当数量的存量土地。
业内人士建议，长沙要加快对住宅市场的有效供应，应以增量供给与盘活存量并重。既应及时回收闲置土地，加快清理存量土地，有必要及时加大对住宅用地的增量供给；地方政府也有必要向社会公布房价调控目标，重点查处拖延入市、变相捂盘，并全面清查建设项目，督促已拿地但尚未开工和已开工但尚未达到预售条件的项目，在确保质量的情况下加快开工建设，对达到预售条件的项目加快入市，以盘活存量。对于“面粉贵过面包价格”即将入市的楼盘，也要监管其价格。
中国房地产报记者此前获悉，长沙市已于8月9日召开了市长办公会议，召集相关职能部门和各区县（市）政府主要负责人，就房地产市场调控长效机制有关问题进行了研究，近期将就房地产长效机制建设向湖南省委、省政府做专题汇报。有关长沙新一轮房地产调控的一揽子方案，有望于本月23日提交市政府常务会议讨论后实施。
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