如果要问，国内有没有一场长达几十年的变革？我想说的是，除了改革开放，那就是城镇化。
日前，摩根士丹利发布蓝皮书报告《中国城市化2.0: 超级都市圈》，报告预测，
到
2030
年中国的城市化率将升至
75%
，
即增加
2.2
亿新市民。
截止
2018
年，国内城镇化率已经达到
61.7%
，虽然距离发达国家
80%
以上水平还有不少差距，但相比世界平均水平的
54.8%
左右，咱们的成绩还是不错的。
长期看，其实人口、房价、产业等都与城镇化有着密不可分的关系，城镇化三个字的背后，对于一个经济体来说，意义深远。
城镇化如何影响经济发展？
发展是什么？企业家有钱赚、地产开发商有地拿，老百姓有工作...这就是发展。所以长期以来，国人都把未来希望很大程度上寄托在城镇化之上，大家信仰大城市的房价只涨不跌，依靠的是啥？不就是看中大城市的高城镇化率嘛！但是我们整天挂在嘴边的所谓城镇化，细分的话，
能够真正推动发展的，是人的城镇化，而非土地的城镇化。
今天咱们看到的城镇化数据（61.7%左右），指的是土地城镇化，而真正的人口城镇化率，远比
61.7%
要低。
土地城镇化很简单，大肆修路，搞基建，推掉破房子盖高楼，但实质上这种城市化最终可能会演变成为大规模筹钱运动，导致地方政府大肆举债，进而引发财政危机。而人的城镇化则有意义的多，因为只要人一过来，户籍、产业、就业等等都会跟着过来，其背后意味着农民工要像市民那样，享受着城市的公共服务和福利，这样才可以带动更多的发展空间。
可惜的是，过去很长一段时间，地方政府在GDP逻辑主导下进行了无数场轰轰烈烈的土地城镇化，导致产生了大量的空城；但欣慰的是，在
2013
年
12
月中央城镇化工作会议后，国家不断提出以人为中心的城镇化，这就是对过去城镇化一个很好的反思和对未来城镇化一个明智的指导。
城镇化率如何影响城市格局？
以德国为例，德国中小城市散布在全国，人口超过百万的城市仅有三个，分别是柏林、汉堡和慕尼黑，人口50万以上的城市不超过
10
个，
50%
以上的人口分布在中小城市，这与中国、美国和日本形成了鲜明的对比。所以咱经常听过有去美国，去日本投资买房，但很少有听过去德国投资买房。因为正是这种依靠小城镇经济建立起来的国家，才使得德国大量企业均匀分布，使得德国各地区的发展也较为均衡，所以也就不存在人口的大量流动和过大的房价分化。
说到分化，此前我在文章中也经常提到过，其中一点指的就是人口的分化。但反观国内，中国不可能让人口在大城市无限聚集，也不可能像德国一样让人口相对均匀地散布在所有国土，唯一能够折中的办法便是遍地开花——建立都市圈。
从城镇化到城市群，再到都市圈，这是《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》的根本，也是未来中国城市格局的发展趋势。
目前，中国有长三角、珠三角等多个2000万人以上的都市圈，
14
个
1000
万
-2000
万人都市圈。恒大研究院数据显示，这
24
个都市圈以全国
6.7%
的土地集聚着全国约
33%
的常住人口，创造了约
54%
的
GDP
。
显然，人口继续向都市圈集聚，意味着产业随人走，其所带来的住房需求也使得大城市的房价有了坚实的刚需基础。
城镇化对于楼市意味着什么？
城镇化说白了就是把人口引入城市，农民进城后要在城里住下来，就要有住房，要有配套。而这所有的因素，都会带动房价的上涨。
楼市“短期看政策，中期看土地，长期看人口”，而城镇化则恰恰决定了未来的人口流向。当下的中国城镇化正处于快速发展后期，未来城镇化还有多大空间，城镇化将为楼市带来什么？这些都是值得深思的问题。
1、城镇化空间绝不等同于房价上涨空间。
他山之石可以攻玉，我们以美国为例，美国自
1970
年左右至今已进入后城市化阶段，城市人口和土地面积增长开始逐步放缓，但同期美国房价指数却上涨了约
9
倍之多。
再以欧洲小国希腊为例，其首都雅典是一个典型的逆城市化案例，市中心随处可见老旧的房屋和街道，甚至涂鸦。而雅典的房价在2018年同样也创造了
7.3%
