生娃这事已经碰到警戒线了

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民政部部长发文警告我国的「总和生育率」已经 跌破警戒线 。

原因在于目前的生育主力是90后女性，这些人的数量本来就比以前少很多，再加上生育意愿降低，自然导致新生人口逐年下降。

当然这其中还有一些结构性问题。 比如：

① 以城市剩女，农村剩男为典型的婚配问题；

② 年轻一代储蓄率下降和杠杆率的提高，钱少了；

③ 人口城镇化和土地城镇化的背离 ，人口朝都市圈城市群聚集，大城市人多地少，房价高、人均居住面积少等客观条件约束；

④ 育龄女性受教育程度提高， 优生优育观念 普及， 对 稀缺教育资源和教育成本的 恐惧 等等 ；

大白话总结： 人本来就少，对象还不好找，钱少房价高，生的成本高，育的成本更高。

结果就是现在这个样子—— 60年代每年比现在多生1500万人，80年代每年多生近1000万人。

2019年中国生育率是10.48‰，这个水平远远低于发展中国家，也低于绝大多数以低生育率著称的发达国家。

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我们再来看人口和房地产的关系：

以27岁为首次购房年龄来算，第一波婴儿潮始于1963年，随着这些人长大，需要结婚生娃买房，按理说中国在1990年就应该第一波房地产高潮。

但事实显然不是这样，因为 那时候的房子连商品都不算 ，1998年才启动房改。而且当时大家都穷，城市化率也很低。

直到2001年中国加入WTO，被纳入世界分工体系，60后婴儿潮先成了制造业的红利，一批人先富了起来，房子也成了商品，楼市这才迎来了机会。

2002年开始全国房地产开发投资增速接近可怕的30%。

2003年楼市迎来史上首次宏观调控，目标是 「控制房价过快上涨」 ——这也是此后历次房地产宏观调控的目标，却总被大众和媒体误会成要让房价下跌。

60后婴儿潮和70后较高的出生人口规模，这些人长大，购房需求在2000年以后的10年集体爆发。

第二波80后婴儿潮对应的婚育年龄在2014~2019年，这期间的楼市如何大家也有数。当然这一波房地产牛市并没有「黄金十年」那样天时地利人和齐聚，更多是对居民杠杆率的压榨。

也就是说，两次婴儿潮人口的结婚需求都推动了中国房地产的高潮。

这其中还隐含着两条暗线——

一是中国城市化在这期间突飞猛进，以每年1~1.5个点的速度提升，大量人口迁移至城市。

二是中国人爱攒钱，这期间居民部门的储蓄率一直维持在较高水平，2010年时宏观经济学家发愁问题还是为啥大家那么爱存钱，却不消费不投资。

然而现在这两条暗线都变了。

首先是城市化进入到都市圈化阶段，人口迁移流向和以往不同，大城市吸纳了越来越多的人口 （这点下文会详细介绍） 。

其次是居民部门负债情况的巨变，如下图：