上海的房价上涨并不是完全同步的，在时间和区域上面有一些微妙的顺序差别。了解这些差别，有助于我们洞察，上海下一次房价起飞的先机。
上海2014-至今各环线各季度成交量表
上海2014-至今各环线各季度成交量环比情况
2014年第4季度开始，上海的楼市就火起来了。从数据可以看到，2014年第四季度 内环增幅最大，市场敏感度最高。
内环2015年成交的火爆，而其中豪宅的表现更加显眼
上海二手标杆项目2014-2017年成交量
上海二手成交总量16年和15年差别不大，但豪宅成交却下降了3成
因为，15年豪宅的过度火爆，预支了16年的成交量
2015年开始，内环豪宅成交大行其道，2016年开始衰退。他们似乎是上海楼市的一颗火种，点亮别人暗淡了自己。
观点三：从购房轨迹看，2016年外、郊环愈加成了交易主战场
我们设计一个系数 —— 迁入/迁出比
其值 = 外板块买进本板块人数/本板块买到外板块人数
我们使用2016年至今的二手房成交数据，根据购房者原居住地址与其购买的房屋地址进行比对
本次测算有效数据8.8万条，而2016年至今二手房总共成交45万套，样本覆盖率20%
迁入/迁出比以1为平衡点，大于1时板块吸引力强，新鲜血液流入板块，小于1时板块吸引力弱。由于计算相当于抽样数据，因而适当扩大平衡点范围，将0.8~1.2之间的板块都视为平衡板块
2016年至今各区迁入/迁出比
16年整体而言，中心城区吸引力普遍较弱，郊区则较强
中心城区中最为核心的静安与黄浦吸引力相对较强，甚至超过了近郊中的闵行与宝山
如果落在具体位置上，如下图所示
图一：2016年至今全市行政板块迁入/迁出比情况
图二：2016年至今迁入/迁出比<1.2的行政板块
细化到行政板块后，区域之间购房的吸引能力差距更加凸显，具体表现为：
我们将上述三个观点总结，大概可以描摹出上海房价这一轮上涨的脉络
楼市之火的燃烧路线
成交的证据，二手房的成交增幅完全印证了这一脉络
楼市的大火为什么会先从豪宅烧起？因为富豪们对资金的敏感度最高、资产配置的欲望最强烈，所以监测豪宅的成交异常，更能提前洞察楼市的市场波动。
表面上看，“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨，有房群体的资产开始膨胀，净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应：投资效应与首付门槛降低效应。
因为房价快涨，人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿，因为面积越大、总价越高，同等涨幅，房子增值越明显。
举个例子：陈先生前两年买了一套300万元的房子（首付60万，按揭240万），两年后房价上涨了50%，那么房子总价是450万，卖掉之后，付掉240万银行贷款和契税之后，手头净现金200万元，此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨，从60万到200万，如果靠积累的话，需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨，从60万到200万，一步到位，原来用于积累首付的钱可以用来支付新的按揭。于是，上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象：改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。
专业人士表示，上海房价的飙升，从驱动力结构看，改善、中高端和豪宅成交增长迅速，刚需增长相对乏力。一个解释是，政策利好主要利好二套改善需求。但问题是，上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”，买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来？
如今股市还很低迷，不可能对当前上海楼市起到支撑作用，所以可以排除股市。还有，上海经济基本面好，富人本来就比较多，其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话，早几年中高端和豪宅就应该是主力了，不会等到现在。就近三年看，上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳，基本是前几年赚多少工资，今年也赚的差不多。
相关人士还表示，房价的不断上涨，买不起房的人更加买不起；有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以最终的结果是，上海楼市的刚需驱动力越来越弱。
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