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现在我们认为房地产已经全球化了，只不过不是体会很深，尤其是本土的香港开发商，很多时候集中在香港来玩，或者说最多去了内地做几个项目。
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观点地产网 今年以来，香港上市内房股集体放量大涨。1-5月，中国恒大、碧桂园、融创中国表现最生猛，三家公司的涨幅分别超过140%、100%、100%。这场由内房股演绎的集体狂欢，在RECAS集团主席高广垣看来别有内涵。
在接受观点地产新媒体采访时，高广垣分享了他对这一轮内房股表现强劲的洞见。他表示，过去几个月或者说一年左右，内房股的销售非常强，而且不光是北上广深，其他城市也做得非常好。投资者非常精明，觉得内房股没有被经济放缓拖累。
在他看来，消费者持续的购房需求也是内房股“一骑绝尘”的重要索引之一。高广垣透露，过去一段时间内，虽然房地产市场时有调控政策穿插其中，但是从内房股销售情况来看，购房需求还是比较强劲，这也是投资者选择标的考量要素。
众所周知，香港是一个机构投资者占主导地位的市场，这样的构成决定他们对价值有着更大的偏好。
“香港股市里面的资金很多都是国际性的，尤其是大的机构投资者。内房股是其中非常有价值，而还没有完全体现的标的。在这样的情况下，他们买内房股是非常有道理的。”高广垣表示。
过去的几个月，在政策约束以及融资收紧下，大中型内房企仍然保持了业绩的大幅上升。这样的市场表现远远超过了香港资本市场的预期，也直接带动了这一波内房股的估值修复。
在采访中，高广垣提到资金持续南下也为内房股的股价上涨提供了条件。在他眼中，中国是世界最大的投资者之一，香港投资者自然不能将其排除在外。尤其随着港股通的落地，南下资金持续流向香港市场，使得内房股“他乡遇故知”。
此外，高广垣表示，一带一路、雄安新区以及粤港澳大湾区都为房地产市场带来了新的增长点，“过去是以城市区分，现在则变成区域性投资。而基础建设是这些战略新区中的重要一环，也让投资者看到了中国房地产增长的可持续性。”
对于内资赴港投地问题，高广垣认为是好事情：“过去国内投资者把香港看成外面的市场，如果想要分散投资，首先考虑的也是英国或美国，现在则出现了改变。尤其是国家鼓励对外投资以后，很多企业发现香港也是自己的地方，这对他们来说是有好处的。”
高广垣进而指出：“内地投资者来香港买土地、开发项目，其实是把香港变成自己的市场。这个趋势只是刚刚开始，未来的香港经济会比现在好很多，但是要跳到另外一个阶梯上。”
最近几年，各类资产证券化项目使得地产业金融化的趋势越加明显，也为投资者提供了一种全新的能够带来稳定收益的金融产品。在采访中，高广垣表示金融创新首先要保证机构资金长期投资到优质的产品上面。
除此之外，也需要把民间资本安全有序地引导到市场上，使他们可以拿比较好的回报。
高广垣认为，这些需要“政府再加强律师、法规、破产法，包括会计师，评级机构等的专业水平。因为现在金融创新有很多专业性不强的问题，利益冲突很多，需要人去把关。”
以下为观点地产新媒体对RECAS集团主席高广垣先生的采访实录：
观点地产新媒体：内房股大幅上涨，原因是什么？在内房股价值得到重估的背景下，有人提出像恒大、万达回A没有需求，您怎么看？
高广垣：首先，投资者非常清楚，经过这几年的调控发现，需求还是非常大。而且从销售业绩来看，发现过去几个月，或者说一年左右销售非常强，而且不光是北上广深，其他城市也做得非常好。投资者非常精明，觉得内房股没有被经济放缓拖累。
第二，需求还是很旺盛；第三，国内投资环境还是以房地产投资为唯一的投资工具。
最近一段时间内房股的猛涨有很多因素，比如说香港股市里面资金很多都不是本地的，是国际性投资者，尤其是大的机构投资者，内房股成为非常有价值，而且价值还没有完全体现的标的，在这样的情况下他们买内房股是非常有道理的。
观点地产新媒体：有一种说法认为港股通、沪股通造就了这个形势，因为有很多资金可以通过这个渠道去香港股市。
高广垣：这个也有可能，我讲的国际投资者包括机构投资者，没有把中国投资者排除在外。
不管是欧美还是来自国内的投资者，现在没有太大的区别，只不过他们在风险意识和回报要求上不太一样。到底是不是国内的投资者热捧内房股，还不敢说，但是他们对国内的情况比较清楚。
为什么现在有这么多的投资会到内房股里面去，我认为其中有几个大的因素：现在投资者觉得推动大湾区、雄安新区、一带一路，房地产投资将会是中国持续增长非常重要的一环；第二，销售业绩以及盈利能力。
观点地产新媒体：您怎么看中资香港拿地的问题？
高广垣：我觉得是好事情。我和很多朋友说，香港将来的房价和现在是不太一样的，现在香港在转型。
这个转型是什么？内地用到香港的地方会越来越多。因为回归这二十年，国内投资者不知道怎么用香港，国内公司也不知道怎么用香港。过去这五年，国内投资者、国内的企业开始把香港变成自己的市场，以前看香港是外面的市场。
第二，国家鼓励对外投资以后，很多企业第一站就来香港，如果要分散投资，以前可能放一些钱在美国、英国，但是发现困难重重，有很多问题。现在发现香港也是自己的地方，如果把资金放到香港就变成了境外资金，这个对他们来说也是好处的。而且语言又通，没有受到歧视，所有的游戏都是公平对待。
以前内地投资者来香港买房子只是偶尔住一下，但是现在来买土地、开发项目、买写字楼，在这样的情况下，他们是把香港变成自己的市场，是他们自己要投资的一部分。
这个趋势只是刚刚开始，尤其是国家如果持续要做对外投资，一带一路，大湾区，这些全部都会用上香港的优势。
现在资金来香港、企业来香港、人才来香港才刚刚开始，未来的香港经济会比现在好很多，但是要跳到另外一个阶梯上。
观点地产新媒体：中资企业到香港，在市场认知度和号召力方面能不能拼得过本土企业？
高广垣：房地产这个行业已经全球化了，二三十年前做房地产的时候，当时我们感觉房地产是一个很本地化的行业，不是本地人，不是本地公司就不要做。
但是现在我们认为房地产已经全球化了，只不过不是体会很深，尤其是本土的香港开发商，很多时候集中在香港来玩，或者说最多去了内地做几个项目。
至于中资来香港水土不服的问题完全没有，为什么呢？因为香港行政方面透明度很高。第二，对外来的企业，本地企业以及从来没有做过的企业都是一视同仁，没有说要拿一个一级、甲级开发证明才能投一些标。
香港卖地的方式是价高者得，不管你是哪里来的，不管有没有经验，拍地的时候给最高价格就可以拿到，这个游戏是非常公平的。
第二，香港的专业服务非常到位，不管是哪个国家来的开发商，如果要聘用这里的专业人士帮忙做一个项目完全没有问题。
我经常和国内的朋友说，香港有两个特点，做房地产开发只要拿出一半的土地资金就够了，因为另外一半银行会借给你，同时银行会担保这个项目的资金到建成以后都充裕，并且利息很低。
观点地产新媒体：融资管越来越严，渠道也越来越少，在这样的情况下房企还有什么融资的办法？
高广垣：从现有的法规来讲渠道是不多，但是应该多考虑从长远来说怎么发展长期的资金进入房地产市场，包括保险资金、退休金，这些资金能不能有好的渠道进入房地产市场。
第二，民间资本怎么可以在比较创新且安全的情况下进入这个市场？比如说现在房地产投资信托的法规到现在都还没有，REITs也不知道怎么实行，因为REITs本来就是引导这些长期的钱放到房地产市场，而且是投资在优质物业上面。
第三，房地产基金能不能多出现一些创新的方式。
第四，众筹也是一个方法，当然中间的风险比较高，因为是集合民间资本投在一个项目上，管不好很容易出问题。
观点地产新媒体：关于金融创新的话题，能不能简单说一下金融创新的角度可以从哪些方面来做？
高广垣：第一，把长期机构资金投资到优质的产品上面。第二，把民间资本安全有序的引导到市场上，使他们可以拿比较好的回报，同时风险比较小。
如果政府能够在专业方面再加强专业地位，比如说律师、法规、破产法，包括会计师，评级机构，能够把他们的地位加强，重视他们的责任，在这样的情况下可以把金融创新做得更好。
因为现在有很多金融创新的问题、市场的问题是因为专业性不强，利益冲突很多，没人去把关。
观点地产新媒体：和以前相比，外资对中国市场的投入程度真的减少了很多？
高广垣：客观来讲要看FDI的统计，我听到的消息是没有太多的减少，但是有可能已经在中国投资的企业重新再增加投资。新的投资确实少了，因为他们觉得现在中国的赚钱机会少了，利润比以前低。
此外，所有成本都提高了，以前觉得在中国做一个项目不用太多钱，现在用的资金量很多，所以在利润空间、投资机会减少，并且成本上升的有情况下，新进来的外资少了。
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